推进农民公寓房建设的调查与思考报告13篇推进农民公寓房建设的调查与思考报告 推进农村基层便民服务工作实施方案推进农村基层便民服务工作实施方案推进农村基层便民服务工作实施方案为深入贯彻落实党的十七届五中全会和中下面是小编为大家整理的推进农民公寓房建设的调查与思考报告13篇,供大家参考。
篇一：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
推进农村基层便民服务工作实施方案推进农村基层便民服务工作实施方案推进农村基层便民服务工作实施方案为深入贯彻落实党的十七届五中全会和中央纪委六次全会精神切实把以人为本执政为民落到实处进一步转变基层干部作风提升服务质量密切干群关系更好的服务农村改革发展和社会主义新农村建设根据省纪委关于进一步做好农村基层便民服务工作的意见精神制定本方案推进农村基层便民服务工作实施方案
推进农村基层便民服务工作实施方案推进农村基层便民服务工作实施方案为深入贯彻落实党的十七届五中全会和中央纪委六次全会精神，切实把以人为本、执政为民落到实处，进一步转变基层干部作风，提升服务质量，密切干群关系，更好的服务农村改革发展和社会主义新农村建设，根据省纪委《关于进一步做好农村基层便民服务工作的意见》精神，制定本方案。一、指导思想坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照构建和谐社会、建设社会主义新农村的总体要求，以为民服务为宗旨，以便捷高效为标准，以群众满意为目标，坚持科学规范、廉洁高效、服务优良的工作原则，建立健全农村基层便民服务工作机制，维护基层和谐稳定，促进农村改革发展。二、工作目标（一）转变服务方式，推进乡村便民服务机构规范化建设。加大乡镇便民服务中心建设力度，整合有关职能和人员，进驻服务中心集中办公，为群众提供一站式服务，做到本级服务事项即办即结、上级审批事项承诺办结。在各行政村（社区）建立便民服务代理站，为村民集中提供各类服务。（二）提升服务质量，推行便民服务全程代理制度。对市、乡两级可以办结的服务项目，凡法律法规未明确规定必须由本人申办或到场签字的，由乡镇便民服务中心、村便民服务代理站无偿为群众提供代办服务。三、方法步骤
（一）宣传发动（4月10日4月15日）各乡镇办事处通过召开班子会、动员会等方式，组织班子成员、机关干部、支部书记、村委主任等认真学习贯彻省纪委《关于进一步做好农村基层便民服务工作的意见》和市委市政府工作方案，进一步统一思想，深化认识，切实增强基层党员干部转变作风、改进服务的责任感和紧迫感。认真开展调研，组织各部门梳理、确定进驻服务中心的审批和服务项目，研究制定符合本地实际的实施方案。召开动员大会，对推进便民服务工作进行安排部署。
（二）健全机构（4月15日4月30日）1、成立便民服务工作领导小组，组长由乡镇办事处党（工）委书记担任，成员由相关服务项目的主管领导组成。2、推进乡镇办事处便民服务中心建设。结合乡镇实际，按照方便群众的原则选择合适的办公场所，建立高标准的便民服务中心，配备必要的办公设施。服务中心原则上全部建成大厅式或通厅式。滤布大厅的建设规模可因地制宜，根据进驻单位、人员和事项确定，要宽敞明亮，整洁干净，名称统一为乡（镇）便民服务中心。便民服务中心主任由乡镇长兼任，明确一名副职任副主任，负责服务中心日常管理。3、整合工作职能和人员，实行一站式服务。围绕群众实际需求，整合各部门的社会管理和公共服务职能，调整工作人员，进驻服务中心集中办公。属乡镇办事处职权范围内的事项，或乡镇办事处审核、市直单位审批备案的项目，必须进驻中心；属于垂直管理的基层站所的服务项目，纳入村级代理站的服务范围，具备条件的也要进驻服务中心。相关部门要对服务中心工作人员充分授权，做到职能、人
员、印章、工作档案全部进驻，保证服务中心能够办成事、办好事，切实做到一个中心对外、一条龙服务、一站式办结。项目办理过程中，涉及领导签字审批、其他部门出具意见的内部程序，全部由承办人员负责运转，坚决杜绝踢皮球、推诿扯皮等现象。
4、在各行政村设立便民服务代理站，为群众生产、生活提供各类服务，代办有关证照、手续。村级代理站要有牌子、有场所、有制度、有工作档案，站长由村委主任兼任，便民服务代办员由村报账员兼任。
（三）规范运行（5月1日5月31日）1、公开服务承诺。在便民服务中心设立政务公开栏，将服务承诺、服务项目、申报材料、办事程序、办结时限等内容向群众公示。同时，将上述内容汇编成册，印制《便民服务指南》或《便民服务卡》，作为村级代理站工作手册，并向群众广泛发放，接受监督。2、健全工作制度。制定完善首问责任制、一次性告知制、限时办结制、投诉举报、责任追究、绩效考核等长效管理制度，加强监督管理，保证便民服务中心规范高效运转，便民服务网络切实发挥作用。3、规范工作程序。（1）受理。群众向村便民服务站提交申办事项所需的材料，由村级代办员将相关材料报乡镇便民服务中心办理，工业滤布也可直接到乡镇便民服务中心申办有关事项。材料齐全的当场受理，出具书面受理凭据。对不符合国家政策和有关规定的申请，及时给予明确答复，并解释原因。（2）承办。受理群众申请后，确定具体承办人。程序简单、材料齐全的应即收即办；材料不齐全影响办理的，工作人员应一次性告知
需补充的材料，待材料补齐后受理;对不能即办的事项，承办人要说明原因，在承诺期限内快速办结；对本级不能办理、需要市直部门办理的，由便民服务中心负责报送有关部门办理。
（3）回复。申办事项办理完毕后，由便民服务中心和村便民服务站要及时将办理结果送交申办人，请申办人对办理结果予以确认和评价。对办理过程中依法收取的费用，向申请人说明情况并出具合法的收费票据。
（四）检查验收（6月1日6月20日）由市农村基层党风廉政建设工作联席会议办公室牵头，市行政服务中心等部门参与，对各乡镇办事处便民服务工作开展情况进行全面的检查验收，及时总结推广先进典型和经验做法。对勇于创新、成绩突出的，予以表彰奖励；对工作不力、走过场的，全市通报批评、督促整改。四、有关要求
（一）加强组织领导。农村基层便民服务是事关民生的重要工作，也是今年农村党风廉政建设的工作重点。各乡镇办事处要高度重视，突出党（工）委书记的
（三）加强监督检查。纪检监察部门要加大对农村基层便民服务工作的监督检查，对不按规定办理群众申办的合理事项、吃拿卡要、搭车收费等违规违纪现象要严肃处理。要把基层便民服务工作开展情况作为对乡镇办事处党风廉政建设责任制考核的一项重要内容，作为衡量各乡镇工作的重要依据。
附送：
推进农民公寓房建设的调查与思考
推进农民公寓房建设的调查与思考近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。一、农民公寓房建设基本情况自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[201X]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[201X]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[201X]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号
文件），对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。
一是启动早。201X年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，201X年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。
二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。
三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，滤布市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公
寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：
建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。
二、农民公寓房建设中存在的问题推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面：
受规划制约，布局、设计不尽合理。
一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，.freekan.基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[201X]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自201X年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的
不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。
三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：
化带来的效益。
上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。
（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。
（二）市场运作，突破建设资金瓶颈制约。进一步创新和放活政策，加大市场运作力度，着力做好土地和公寓房上市两篇文章。
一是适当提高公寓房土地用于商业开发的比例。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”，鉴于目前市、镇两级财力有限，此标准宜适当放宽。
二是积极做好部分农民公寓房公开上市工作。当前要认真贯彻落实市政府《常务会议纪要》
房的审计，确保建设资金安全运行；规范农民公寓房产权行为，确保“两证”（土地证、房产证）齐全；进一步规范农宅翻建审批政策，在解冻农村危房审批的基础上，可考虑对规划区之外因致富或婚嫁等原因有翻建农宅需求的农户也放开审批，让这些农户在统一规划的农村居民点或农民新村中实行自拆自建。
（四）完善保障，解除动迁农民后顾之忧。一方面，要进一步提高动迁农民社保标准，及早完善“土地换社保”实施意见；坚决执行79号文件关于“对入住公寓小区，年龄男满60周岁、女满55周岁的农民，在家庭成员全员参加社养老保险的前提下，可享受城镇居民最低生活保障标准”的规定；适当提高拆迁安置过渡期补贴标准。另一方面，要积极为动迁农民就业增收创造条件，通过各种形式的就业培训，提高农民技能水平，增加择业机会，促进增收致富。同时，要根据农民公寓小区靠近市、镇的特点和优势，引导他们大力发展以服务业为主的
篇二：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
关于推进农民集中居住区建设的专题调研报告党的十六届五中全会提出，建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实稳步地加以推进。作为全国百强县之一的海盐县地处沿海发达地区，有基础、有条件在科学发展上走在前列，有责任、有义务在和谐发展、协调发展上作出表率。在我县当前建设社会主义新农村过程中，关于农民集中居住区的建设问题已经成为各级领导所关心关注的热点和焦点问题。县国土资源局调研组就此问题开展了为期近两个月的专题调研，现将有关调研情况报告如下。
一、我县村庄规划点及宅基地现状我县农村村庄普遍存在“小、散、乱、差”现象，即村庄分散零乱，基础设施滞后，外延扩张过度，集约程度不高等。我县现有行政村103个，97年时全县有农村居民点（即自然村落）3915个，按当时189个行政村计平均每个行政村有20多个自然村。特别是于城镇、沈荡齐家片、西塘元通片等乡镇5户以下的农村居民点数就高达636个。近年来，通过土地整理、道路建设、村庄搬迁、工程建设等已撤并农村居民点近千个。但到目前为止，全县仍有大小农村居民点3146个，由于村庄分布散乱和经济条件限制，大部分村庄基础设施及配套建设相对滞后。分析上述问题的历史成因，一是宅基地使用权私有观念，是造成农村宅基地使用率低下，闲置地难以盘活和多占宅基地的强烈的内部驱动力。二是农村集体土地无偿使用和“多占地，占好地，不占白不
占”思想观念导致村庄外延无序扩张严重。外延扩张既有“沿路爬式的线性扩张”，即公路、村内道路通到哪里，新房就建到哪里。又有“抢占优势地形的块状扩张”，新建住宅不断向村庄外一些地段好，离集镇近的地块延伸。建新不拆旧，零星空闲地闲置增多。许多农民住宅经过三轮改建，从草房到瓦房、从瓦房到楼房、从楼房到别墅，建了拆、拆了建，但土地粗放利用，集约程度不高，资源浪费严重。三是规划上存在的矛盾。由于村镇规划的滞后，造成了农村居民在建房时缺乏统一的规划而显得杂乱无章，村内房屋朝向不一、坐落无序，道路不畅，既影响交通、也影响村容村貌，更浪费大量土地，造成了农村土地利用率低下。调研中发现，各镇村都不同程度地存在：村镇建设规划和乡（镇）土地利用总体规划严重脱节，规划层次不高，朝令夕改，缺乏合理布局、分步整治实施的中、远期规划等现象。近期规划或具体规划方案也不够规范，对规划、施工、后续利用等方面缺乏总体考虑。
二、农民集中居住区建设的必要性和深远意义改善农民居住形态、优化农村资源配置、提高农村环境质量与新农村建设息息相关。农民集中居住区建设既有重大的现实意义又有深远的历史意义。1、有利于保护耕地，提高土地集约利用水平。推行农村居民集中居住是农村实现科学发展的主要体现，能够节省大量土地资源，便于土地整治和农田规程化、机械化耕作。2001年我县详查资料显示：目前全县农村居民点总占地面积5719.26公顷，人均用地为199.28平方米，若将人均用地控制在120平方米（含生产、生活及基础设施配套用地），全县仅此一项就可增加建设用地2800公顷，计42000亩。
与此同时，有利于促进土地使用制度改革，加快集体土地流转，并为我县今后用地空间提供有效保障。
2、有利于提高农民生活质量。一方面可以节省投资，改善农村基础公共设施。推行农民集中居住，县、镇两级可以集中财力加强农村基础设施建设，电力、通讯、广播、电视、给水、排水、燃气8类管线全部地埋敷设，有力地促进城市基础设施向农村延伸，城市社会事业向农村覆盖，城市现代文明向农村辐射，实现城乡联动发展、共同繁荣。根据各地调研结果，集中居住区建设农户投资也不到分散居户的一半，农民集中居住还可以对农民实行社区化管理，有利于社会治安管理、计划生育管理，便于对农民进行文化、科技、法律、技能等宣传培训，便于生态环境优化，极大地提高农村文化程度和农民的生活质量。
3、有利于改善农村环境。由于基础设施不配套，以及农民传统生活习惯的影响，很多农村有新房无新村，布局散乱，管理薄弱，以致“屋内设备现代化、屋外环境脏乱差”。实施集中居住区建设，通过垃圾收集、污水处理等设施配套，可以实现农村生活污染的集中治理，有利于从根本上改善农村环境，提高农村精神文明水平。
三、推进农民集中居住区建设的难点1、建设用地难调整。如果按每个行政村3-4个集中居住点、每个集中居住区按100-150户左右的标准，各村至少要占用300亩的成片土地。土地调整涉及的面比较大，有的要跨组、跨村调整。按原来的思路，这样的调整很难到位。一是用地规划和用地计划的制约。农村集中居住区规划和上一轮土地利用总体规划不相衔接，由于种种历史原因，建设规划未到位或不科学，已制约了农村集中居住的推行，
不能逾越基本农田保护区这根红线使调地更难开展。二是土地流转的制约。即使是符合用地规划的土地，因涉及农民家庭承包而难调整，因为农村二轮土地承包责任制的政策规定，土地调整不能用行政措施强行推行，同时土地跨村调整没有政策依据，跨组调整很难达成协议。
2、配套资金难落实。目前资金困难也是推进农村集中居住区建设的一大制约因素。集中居住区的道路、供水、排水、供电、电信等主要基础设施需要一定的前期投入，但因镇财政捉襟见肘、村集体积累薄弱，进集中区农户自筹资金压力太大，市场化运作又没有相应政策支持。但如果居住区基础设施配套不到位，社会服务功能不健全，就会削弱集中居住区的吸引力。所以一些镇村对此望而却步。
3、村镇建设工作难开展。一是重视程度不够。重镇轻村的现象在不少地方存在，农村居住和环境状况明显落后于农村经济发展，与建设社会主义新农村的要求不相适应。二是镇财政资金不足，村管理力量不够。涉及到很多政策问题和具体问题时，畏难情绪严重。
四、推进农民集中居住区建设的思路及建议1、突出“三个注重”，科学制定农村村庄建设规划。镇村布局规划是一个宏观的布局性的规划，着重解决农村集中居住区的定点、定位和村镇主要基础设施的布局。为此，要根据“适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，通过广泛听取群众意见、反复比较、多次调整、逐步完善，研究确定镇村布局规划和集中居住区布点工作。在规划时，必须十分明确规划用多少年时间，通过行政推动和政策鼓励，将农村区域近3000个自然村落逐步调减为多少个农村居民集中居住区，形成以行政村为单位、以合理的耕作半径为依据的布点模式。在规划布局上，突出“三个注重”，即注重利用原有地形地貌、河湖
篇三：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
农民多高层公寓项目代建的思考摘要：本文从介绍企业进行区域内农民多高层公寓建设项目代建业务入手，根据建设背景对其代建项目特点进行了详细分析，介绍了相关代建工作的困难，从代建项目部角度提出完善代建工作的思路和建议。关键词：农民公寓；项目代建；困难；特点abstract:thispaperintroducesenterpriseareaandhigh-riseapartmentfarmersconstructionprojectoftheconstructionbusiness,accordingtotheconstructionbackgroundontheconstructionprojectcharacteristictheareanalyzedindetail,andintroducestherelatedtotheconstructionworkdifficulty,fromtheconstructionprojectsdepartmentputforwardtheconstructionoftheperfectworkideasandsuggestions.keywords:farmersapartment;constructionproject;difficulties;characteristics中图分类号：tu2文献标识码：a文章编号：为拓展项目代建市场，我公司于2010年2月进入农民多高层公寓建设项目的代建业务，至今已过两年，先后承担了杭州市余杭区五常街道农民高层公寓“福鼎家园”和余杭区闲林街道“何母桥农民高层公寓”项目代建。通过二年多来的农民多高层公寓项目代建实践，为我们参与农村城镇建设，多高层农民公寓以及拆迁安置用房住宅小区的项目代建积累了经验。根据农民多高层项目建设的特点，结合项目操作者的具体工作体会，提出在项目代建招投标和代建管理过程中的一些感受。
1.背景近几年，根据党的十六届三中全会《决定》提出的“统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展”的新要求，杭州市区周边城区坚持以农村土地综合整治，清理存量建设用地，盘活土地资源，达到土地资源节约集约目的。实行农村土地综合整治，其主要目标是进行村镇改造建设，以安置点、中心村为重点，通过对农村住房改造建设和基础设施、公共服务设施配套建设，建成规划科学、村容整洁、设施配套、服务齐全、生活舒适、邻里和睦、管理民主的农村新社区。杭州市余杭区提出要在2015年前完成1200个村的农村土地综合整治，重新规划原有的22个中心村。特别是自2007年以来，取消农村宅基地审批，实行拆村建居，逐步实行农村居民集中安置，通过建设农民多高层公寓，达到节约集约用地。为我们介入农民多高层拆迁安置房建设项目及村镇建设的代建管理带来了契机。2.农民多高层项目建设特点2.1一户多套房，高层建筑为主目前余杭区在建的农民多高层公寓，由于区域土地综合整治、引进外来投资项目、开发科技园区、筹措资金做地出让等因素，涉及原有农民住宅的拆迁安置。考虑失地农民存在今后将以房维持生
活的现实问题，拆迁安置分配方案一般考虑每户3到4套住房，以便除自住用房外，有房出租并用租金收入解决生活来源；同时按人均不大于80平方米作为分配面积控制标准，户型按大、中、小搭配，建筑以高层为主。由于整治前农民以分散居住、独门独户、厅院宽敞的居住环境为主，要农民“自愿住高楼”的城市居住生活形态目前尚缺乏接收度。因此，经常有部分农民不愿意搬迁，成为“钉子户”，影响农民多高层公寓项目的建设进度。
2.2安置对象主要是当地村民，村民对建设项目关注度极高村镇（街道）一般设立“农民多高层公寓建设管理中心”（下简称“建管中心”）作为独立法人主体，负责本地拆迁安置和农民公寓建设。村民对于自己居住的用房及周围环境，施工质量、配套设施、户型设计等关注度极高，时常在项目方案阶段就会介入，对此“建管中心”会特设村民监督委员会。施工过程中经常出现村民进工地，找质量缺陷，甚至拍照录像，掌握施工质量证据，特别是当地村民要求直接介入施工，包括土方工程挖、运、填，地方材料的供应，令代建单位大为头疼。部分村民为争取业务，不惜采用堵路、断路、破坏施工围墙、强行运料进场等手段，有的漫天要价，造成中标施工总承包单位无力接受。施工进度、投资控制、原材料质量深受影响。代建单位按委托要求，既要接受业主“建管中心”的监督管理，也要接受村民监督委员会非正规的监督管理，由于施工过程中村民的介入，特别是对当地村民强行要求施工分包问题的协调，在现场安全、质量、进度、投资控制等目标控制上，作为代建
方总是显得很无奈。2.3户型面积要求特殊，建造成本限制严格设计要求“面积不大功能全，造价不高质量好，占地不多环境
美”。考虑到拆迁安置为当地失地农民，一般都会有三～四套住房，每户安置面积定在350平方米左右，为满足分配时面积的搭配，各“建管中心”相应确定单套住房设计控制面积，常规为80平米、120平米、150平米三档。由于安置农民本身对集中住房心存抵触，超过安置面积部分很少愿意出钱购买，缺少面积又不愿接受。因此，户型设计的面积控制相当重要，“建管中心”也要求代建单位控制户型面积。现实中，代建单位多在建设项目方案设计后介入，此时建筑设计基本定型，户型单套面积基本确定，套内面积调整的可能性不大。根据建设项目投资主管部门2011年关于农民多高层公寓建设标准的调整规定，全建造成本多层建筑每平方米为2200元，高层建筑每平方米为2500元。建造过程成本控制实施跟踪审计，竣工结算须经财政确认。
2.4一次性建设规模大，功能设置蕴含农村特色农民多高层公寓建设项目规模大，一个“建管中心”同时开工建设几个小区，小区建设规模，总建筑面积在10～50万平方米不等，总投资在几个亿到几十个亿间，资金来源为多途径，区财政、街道留用资金、做地出让筹措、村民购买等方式筹措建设资金。建设周期基本上需要3—5年，甚至更长。考虑农民生活习惯和农村风俗，设计农民多高层公寓功能时，每户至少配置一个储藏室；设
篇四：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
乡镇发展现代农业推进新农村建设调研报告
文章标题：乡镇发展现代农业推进新农村建设调研报告积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设，是党中央、国务院顺应经济社会发展趋势，科学把握农村经济发展规律，与时俱进做好“三农”工作做出的重大决策，充分体现了落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，为新时期“三农”工作指明了方向，为推进农业稳定发展、农民持续增收、新农村建设不断开创新局面创造了条件。一、农业发展现状1、基本情况：＊＊街道办事处辖3个管理区、17个行政村、6500多农户、农业人口23061人,总耕地面积1391公顷，人均耕地面积不足1亩，2006年农民人均纯收入7056元。2、发展现代农业的制约因素：①耕地、淡水、生物资源相对匮乏。近几年，随着招商引资事业的蓬勃发展，先后有20余家项目在＊＊建成投产，鹅庄管理区全部规划为市开发区，所辖土地主要用于工业项目发展；神洲生态乐园、济南鲍德冶金石灰石有限公司、＊＊煤矿矸石热电厂等工业项目的开工建设，也占用了较多的土地资源，使辖区土地资源、水资源、生物资源相对紧张，发展现代农业的空间相对狭小。②农业基础薄弱。＊＊一直是传统的.工业强镇，农业发展相对落后，农业生产主要以家庭承包、粗放经营为主，农业基础设施还不够完善，缺乏大型农业龙头企业、特色农业，农产品附加值低，现代农业基础比较薄弱。③农民发展现代农业的意识不强。受传统经营习惯的影响，当地村民普遍存在重工商、轻农耕的思想，有个别村的个别户甚至存在土地撂荒现象，发展现代农业的思想阻力较大。3、发展现代农业的有利条件：①道路畅通，交通方便。辖区内309国道横穿东西，244省道纵贯南北，驻地位于垛庄、曹范等乡镇出入市区的交通要道，即将建成通车的济莱高速路横穿＊＊南部山区并且开有路口，明埠路、埠翟路、埠旭路以及各条乡村路网相连，交通十分方便，为人流、物流的集散创造了条件。②距中心城区近，工商业基础雄厚。＊＊位于济南半小时经济圈内，距离明水中心城区10分钟车程，容易在信息、技术、市场、理念等方面接受大城市的辐射影响；＊＊工商业较为发达，驻地工商个体户达到600多家,从业人员7000多人,人均收入水平较高，初步具备了工业反哺农业的条件。③招商引资为发展现代农业提供了契机。济南植物园于去年国庆节前夕建成开园，其规模和植物物种数在全省都位于前列，为发展现代农业和观光农业提供了良机；银鹭食品项目近期在＊＊开工建设，为开发种植粮食作物，加快小杂粮、蔬菜、果树等基地建设创造了条件。④产业结构调整为发展现代农业奠定了物质基础。随着经济发展，产业结构实现了两个转变，即由“地下企业”到“地上企业”的转变和由“黑色产业”到“绿色产业”的转变，逐渐摆脱了对煤炭产业的过度依赖，开创了生态
旅游、机械加工、商品物流等产业齐头并进的良好局面，经济发展一直保持了25以上的增幅，为发展现代农业奠定了丰厚的物质基础。二、发展现代农业的思路按照强项提升、弱项突破，整体推进、全面发展的原则，重点实施六大工程，全力开启＊＊发展现代农业的新局面。1、农业基础设施建设工程。充分发挥垛庄水库低压灌溉工程效能，维护好现有农田水利基础设施，逐渐扩大水浇地面积，稳步提高粮食总产量和亩产量。在巴漏河沿岸各村建设提水站，并修建一系列的蓄水方塘，做好雨季蓄水工作,计划5年内扩大水浇地面积6000亩，使水浇地总面积达到12870亩，占耕地面积的62。进行科学施肥测土施肥试验，大力推进一池三改工程，多施用有机肥，不断改善土壤结构，提高单位土壤的产出率，为现代农业发展奠定良好的基础。2、农民增收工程。以产业调整为动力，进一步加快农民增收致富步伐。依托银鹭集团，发展订单农业2000亩。大力扶持培植金燕肉鸡深加工项目，形成年加工肉鸡10万只的规模。打造品牌农业，培育一批富有＊＊特色的有机绿色农副产品，做大做强牛羊肉、小杂粮批发等产业。大力发展现代畜牧业，每年新增规模养殖户10户；每年递增奶牛10头以上，争取到2011年，奶牛养殖量达到200头的规模；建设标准化蛋鸡养殖场一处，达到每年产蛋量700吨的规模。发展庭院经济，引导农户在庭院中种植花卉、食用菌或从事小型加工业；发展劳务经济，引导农民外出务工，增加收入。3、市场拓展工程。围绕新农村建设，逐步扩大农村消费市场，提高农民消费水平。在完善驻地商业街、＊＊商城、美食街、中心大街等商业网点的基础上，开展放心食品、药品、农资进村活动，深化邮政服务“三农”，在各村加快建设配送中心和连锁经营网点，建设改造规范化“农家店”。提高埠西农民公寓楼小区、杨家巷农民公寓楼小区、＊＊煤矿西山生活区各项服务功能，增强市场的辐射能力，使市场服务网络深入到各村、各居住小区。在309国道、美食街西侧分别规划建设一处大型集贸
篇五：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
相续出台关于推进农村土地综合整治和农民住房改造建设若干意见试行天台县农房改造项目补助资金结算办法关于加强农房改造建设管理的通知等县政府设立农房改造专项基金保证每年扶持资金不少于5000村集体拆除老屋建设安置房的给予资金补助天台县农房改造成功经验\存在问题及对策
摘要：农房改造是新农村建设的治本之策，是美丽乡村建设的必由之路，是“小县大城”战略的重要组成。要全面完成今年工作任务，实现工作目标，就必须创新思路，突出重点，好中见快，快中求精，合力推进。关键词：农房改造成功经验Abstract:Ruralhousereconstructionisthefundamentalmeansforthenewcountrysideconstruction,istheonlywaytobuildabeautifulcountryside,andistheimportantcomponentofthestrategiesof“greatcityinsmallcounty”.Tocompletethetaskofthisyearandrealizetheworkinggoal,itisnecessarytoinnovateideasandtohighlighttheemphasis,soastomakeachievementsfastandexcellently.Keywords:ruralhousereconstruction;success;experience2009年春夏之交，我县农房改造全面推开。目前，全县已实施农房改造76个村，其中43个村拆除老屋8926间，收回宅基地、空闲地7582亩，基本建成342套，正在建设1355套。我县农房改造工作得到了广大人民群众的大力支持和全面参与，得到了上级领导的一致肯定，连续3年被评为全省农房改造优秀县。下面简单介绍一下我县的一些做法：一、我县农房改造成功经验广宣传，聚民意，改造氛围进一步浓厚。深化“民主决策五步法”，着重开好“五个会”，即全体村民会议、乡贤会议、老协会议、拆除房屋对象户会议、重建房屋对象户会议，听取意见，达成共识。平桥镇以全县试点为契机，全面发动，狠抓进度，起到了带头示范作用；白鹤镇利用致富村民的优势，破解了启动资金难题；坦头镇把农房改造作为重点之一，主要领导进村入户，出谋划策；三州乡立足山区实际，利用独特的地理条件，着力建设坡地村庄。2011年是村级换届选举年，有关乡镇街道积极引导，把农村改造列入村干部竞选承诺，从而把村级换届转化为创业激情。新华社等媒体曾多次报道了我县农房改造工作亮点。2、鼓干劲，比速度，改造热情进一步激发。鼓足干劲，更能力争上游。全县上下涌出一大批先进典型，县委、县政府每年进行表彰奖励。平桥镇沸头村支书洪小洗放弃上海生意，回家主持农房改造，被评为全县优秀党员；三合镇朗树前村周祖凤一心扑在村里，公而忘私，赢得村民信任，连续高票当选村主任；坦头镇严畈村金近、街头镇后岸村陈文云、雷锋乡崔一村金望礼等均以实际行动，投身到农房改造之中。各乡镇街道、村集体你追我赶，奋力争先。一是比一比谁的老屋拆得快；二是比一比谁的新房建得早；三是比一比谁的新房建得美；四是比一比谁的服务水平高；五是比一比谁的矛盾
纠纷少，从而比出了干劲，比出了速度。精规划，树典型，改造档次进一步提升。按照“一镇一品”、“一村一貌”、“一屋一景”的要求，编制具有天台山水特色的村庄建设规划。共筛选了13种68套优秀建筑设计方案，供农民自主选择。树立三类典型：一是节约用地的典型。雷锋乡催一村建设农民公寓，每套建筑面积114平方米，户均占地22.8米。二是统一建设的典型。平桥镇沸头村实行“五统一”管理，建设联体排屋。现已全部完成，并基本入住。三是挖掘资源优势的典型。街头镇后岸村依托寒岩、明岩旅游资源优势，突出和合文化底蕴，大力培育农家乐，目前每星期均有近200名外地游客来访。赤城街道塔后村地处国赤景区，计划打造集“吃、住、游”一体的农家生态度假村。重民生，强投入，保障机制进一步建全。相续出台《关于推进农村土地综合整治和农民住房改造建设若干意见(试行)》、《天台县农房改造项目补助资金结算办法》、《关于加强农房改造建设管理的通知》等，县政府设立农房改造专项基金，保证每年扶持资金不少于5000万。村集体拆除老屋、建设安置房的，给予资金补助。向银行贷款建房的，享受一定比例的财政贴息。受此影响和带动，近亿元民间资金纷纷涌入。强领导，优服务，工作机制进一步完善。县、乡、村层层签订责任状，确保有效落实。县人大、县政协组织代表、委员进行观察，建言献策。充实县农房办干部队伍，专职负责。聘请2家有资质的监理公司对全县改造村进行定期巡查监管，巡查每周不少2次；并发动农村建筑工匠协会作用，组织辖区协会会员定期、不定期对建筑质量进行检查评比，确保村民住上“放心房”。二、当前工作中存在的问题农房改造符合农村实际，符合农民意愿，受到了群众的广泛欢迎。但在具体实践、推进过程中，也暴露出、或存在着一些问题，亟须引起我们的重视，并切实加以解决。一是建设进度不够平衡。从乡镇层面看，有的重老屋拆除，轻新房建设；个别乡镇主要领导重视不够，连续3年均在同一个村开展农房改造，但一直停留在调查摸底上，进展相当缓慢，从村级层面看，有的宣传发动时轰轰烈烈，会开了，款捐了，规划也做好了，但宅基地分配迟迟不能落实，新房建设无法动工。从村民方面看，有的热火朝天，房屋提前竣工，有的再三拖延，推三阻四，形不成规模效应。二是建设行为不够规范。部分改造村借农房改造之名，未经审批，擅自乱搭乱建，违法用地现象有所抬头。少数村名不按规划建房，私自扩大占地面积。有
的村民自作主张，由此破坏了房屋结构和建筑立面，降低了建设品位，影响了整体建设效果。三是资金压力明显增加。国际金融危机的阴影尚未消散，欧债风暴接踵而至，融资难度增大。受物价上涨影响，钢材、水泥等建房材料，以及建筑工匠的工资不断上升，建设成本明显增加。我县是经济欠发达地区，大多数村民经济条件相对较弱，建房资金明显缺少，在这在一定程度上也影响了整体建设工程。对策措施在工作机制上，突出一个“实”字政策要靠实。好政策就是好向导。我县相继出台的扶持政策，深受群众欢迎，要深入宣传，使之家喻户晓，人人皆知；要不断完善，深化落实。规划要落实。农房改造，规划先行。规划编制要彰显天台山水特色，经得起历史检验。因为有特色，才有生命力；有特色，更有说服力。我们必须从天台实际出发，因地制宜，因村制宜，因房制宜。继续深化“先拆除后规划”这一做法，以行政村为单位，编制1:500村级大比例尺土地综合整治规划。把提高土地容积率放在首要位置，切实改变按“间”建房旧观念，树立按“套”建设新理念。按照“标准不高水平高、面积不大功能全、占地不多环境美、造型丰富特色强”的要求，不断丰富农民住宅内涵。平原村注重低碳节能，资源共享，体现时代潮流和地方特色。山区村改造要依山就势、移步换景，避免行列式、车厢式布局。保护好历史古迹、古树名木，确保农村历史文化能够得到保护和延续，真正做到“规划一张图，建设一盘棋”。质量要务实。高标准规划，更要高质量建设。百年大计、质量为本。全县聘请的2家专业监里公司，必须全程监督建设质量，在项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，确保工程质量和施工安全。还要充分发挥建筑工匠协会作用，每个工匠实行持证上岗。县农房办在日常工作中，要加强对监理公司的督促和检查。在工作重心，突出一个“快”字。宅基地安排要加快。宅基地不能及时分配到户，是当前制约新房建设的重要原因之一。村集体要开好“五个民主会”完善村规民约，形成书面决议，争取实现“五统一”，即统一整治收回、统一规划设计、统一安排使用、统一基础设施、统一建设监管。我们必须严格执行“一户一宅、限额用地”政策不动摇，坚持公开、公平、公正原则不走样，提高宅基地安排透明度，避免在宅基地安排对象、面积、外置等方面引发矛盾纠纷。镇中村、中心村宅基地安排方式要各有侧重。镇中村实行“统一规划、统一建设、统一安置”，创新立地式住宅建筑形式，鼓励统建、联建多层公寓或联体排屋。中心村则按照合并小型村、缩减自然村、拆除空心村
的思路，结合宅基地复垦置换，有序引导农民自主建房。新房建设要加快。建好新房，搬入新房，改善生活环境，提升生活质量，这是农房改造的最终目标。崔一村的农民公寓、沸头村的双联排屋、后岸村的农家乐园，已经成为新房建设的典范。要继续树立一批可看可学的典型样板，既有规模较大的行政村，也有相对独立的自然村;既有经济发达的富裕村，也有基础稍弱的一般村;既有镇中村，也有平原村和山区村。允许农民跨村建房；允许在外人员回祖居村改造祖遗房屋。村民在承诺自愿放弃村级地基安排和主动拆除原有住房的前提下，可以按现行高山移民政策享受补助或以优惠价格购买农民公寓，也可以购买商品房并获得相应的经济补助。平桥镇、白鹤镇、坦头镇是我县的主要中心集镇，各镇可选取合适区块，结合农房改造，启动开发商进驻，加快人口集聚速度。不管是统一建设，还是农户自行建设，都要与村集体签订施工合同，或作出具体承诺，明确开公时间、竣工时限和违约责任。超过两年未开工建设的，原建房审批手续作废，村集体收回宅基地，重新安排建房对象户。基础配套要加快。项目实施村要留出3到5亩的土地用于农村社区活动中心等公共服务实施建设，争取基础实施配套与农房改造同步设计、同步施工、同步交付使用。镇中村改造要按照新型社区的标准，同步家配套建设路网、供水、燃气、污水等地下管网，完善养老院、幼儿园、中小学、活动中心、物业管理等服务实施，引导农民生活进社区、工作进园区、商贸进市场，实现村庄向社区转、农业向工业转、农民向市民转。中心村改造必须同步配备水电，硬化道路，设置路灯，铺设排水管线或沟渠，配置简易适用的污水处理设施和垃圾收集转运站，进行绿化、亮化、美化。村集体对进村水洗、池塘进行全面修缮，对原有房屋进行立面改造、对古建筑物进行整修的，给以适当补助。在资金筹措上，突出一个“多”字。资金问题是当前制约农房改造最关键、最迫切的问题。老屋难以拆除、新房建设缓慢、配套难以落实，根源都在于资金短缺。原有的资金来源，要切实加以巩固；同时，要创新思路，拓宽新的筹资渠道。一是政府补。县政府将继续扶持农房改造，确保每年不少于5000万元。按照“资金分配权和分配渠道不变、资金用途不变、建设成果共享”的原则，农办、国土、建设、农业、水利、交通、财政等部门，要全力整合清洁家园、和谐生态村、农村土地综合整治、农业综合开发、农田水利、农村住房困难群众救助、康庄工程建设、低产田改造等各类涉农涉地资金，集中力量大好“组合拳”，扶持重点农房改造村。二是老板助。我县外出人口达17万之多，不少人经济基础很好。而我县在外乡贤、先富村民向来热爱家乡公益事业，慷慨捐资，充分体现了天台人的豪气、大气、和气。我们要宣传好、发动好、引导好天台在外乡贤，各村可采用立碑，入谱等多种形式给以记载、宣扬。三是银行贷款。党中央、国务院十分重视农房改造工作，强调要把统筹城乡
发展作为全面建设小康社会的根本要求，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把建设新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快的持久动力。文件明确农民建房可以到银行贷款。县农村合作银行的“新农居”贷款，就是为了支持农房改造而设立的金融服务产品。金融机构要针对农村出现的新情况、新问题，总结完善、推陈出新，开展林权抵押贷款、农户联保贷款等多种信贷业务，发放小额丰收卡，实行信贷优惠扶持，加以支持农房改造。四是集体筹。“政府补”是四两拨千斤，“老板助”是真情回馈乡亲，“银行贷”是解决燃煤之急，“集体筹”才是解决资金问题最根本、最有效的办法。集体筹措建设资金的主要途径就是级差排基。即根据宅基地区位条件等不同情况，采取竞标等方式进行有偿选位。说白了，就是有钱的可以选好一点的基地；钱少的选位置稍差的；没钱的困难户由村里帮助安置。村集体根据本村的经济实力和改造投入额度，在立足自求平衡的前提下确定拆迁补偿价格。在测算宅基地成本时，并将村庄公用土地成本和道路平整硬化、供水排污管道铺设、路灯安装等建设成本一并纳入，统一体现在宅基地安置价格上。筹措的资金除用于拆迁补偿外，全部用于村庄道路、供水、排污等配套基础设施建设，最终受益的是全体村民。级差排基在我县已有成功的经验，要全面推广，争取新的突破。事实最有说服力，电视、报纸等新闻媒体要开辟专栏，介绍相关优惠政策和典型实例，积极营造良好的工作氛围。
篇六：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
关于农民公寓项目建设问题的探讨与研究报告参考标的：龙叫五龙区块农民公寓、龙叫一期农民公寓
农民公寓建设是农村经济社会发展到一定阶段的产物。慈溪农村经济发达，现代化水平高。近五年来，农民收入实现了两位数的增长。2022，慈溪农民人均纯收入达到12263元，城镇化水平达到61.5%。随着农村工业化进程的加快，慈溪市农村劳动力就业结构已经实现了由农业向非农产业的历史性转变，从而进入了城乡经济社会一体化的新时代，这一切都使得农民公寓的建设具有很强的现实性和必然性。因此，乌龙村及时提出开发建设“农民公寓”项目，这是大势所趋。
龙叫五龙区块农民公寓项目所需建设资金4063万元，其资金全部由五龙村经经济济合作社自筹。项目符合国家对该类项目建设的相关规定。建设规模和方案立足实际情况，遵循设计规范，并具有前瞻性；项目选址兼顾多方利益，用地规模适中符合要求；投资规模适度。项目属于基础设施项目，经前期精心勘察和设计，实行工程代建和项目招标，严把房屋质量安全，以达到预定的建设要求。目前，该工程已经完成前期准备，步入施工阶段。总体来讲，农民公寓的开发建设是顺应形势，是社会可持续发展的必然产物，其顺利的开展推广，顺应了时代的发展的需要，但该项目还处于摸索阶段，在错综复杂的经济发展过程中，有相当多的经验与问题值得我们共同探讨。一、农民公寓开发建设的必然性
1.农民公寓的开发建设有利于优化村镇布局结构
目前，慈溪镇村数量偏多、规模偏小，农村布局松、散、乱的形态，直接影响到城乡经济、社会、空间和生态布局结构的优化，影响到农村经济社会的整体发展水平。因此迫切需要推动农村布局从分散走向集中，加大农民公寓建设力度，以大建制镇推动新市镇整合，以大行政村推动新型农村社区建设，促进镇村布局体系规模调大、结构调优。
慈溪农村土地多，土地资源少，土地资源承载力有限。按户籍计算，人均耕地只有0.6亩。农民分散居住直接导致土地利用率和产出率低下，农村经济发展面临巨大瓶颈。因此，迫切需要按照科学发展观的要求，扎实推进新农村建设规划的基础工作，实现农业用地集中、居民聚集、土地集约利用、效益明显。这不仅是解决发展问题、保障发展需求、实现土地资源集约高效利用的有效手段，也是加快城乡一体化建设、推进农业规模化、农民市民化和农村现代化的现实需要。
2、农民公寓的开发建设有利于改善农民生活条件
长期以来，农民的分散居住影响了农村公路、水利、电力、环境等基础设施建设和农村文化、教育、卫生、体育等社会事业建设，是城乡分割和行政区划的现实制约因素。因此，推进农民公寓建设，有利于经济社会资源在更大范围内的合理配置，有利于促进城市基础设施向农村延伸，有利于城市公共服务设施向农村覆盖，有利于城市现代文明向农村辐射。它可以从根本上改善农村环境，促进城乡公共服务均等化，让越来越多的农民分享改革发展成果，提高农民幸福指数。
可见，当社会经济、农村产业发展到一定程度，农民公寓建设就成为一种势不可挡的潮流，成为推动农村持续发展、推进城乡一体化进程的必然趋势。反过来，因势利导地推进农民公寓建设，又能够有力地促进产业结构调整优化、资源要素合理配z、农民生活质量提升和农村生态环境改善，从而保障农村的持续长久发展。从这种意义上来说，农民公寓建设可谓是新农村建设的龙头工程，是推动农村城市化、城乡一体化的一项重大战略选择。
3.开发建设农民公寓有利于节约土地资源，集约利用土地，提高土地利用效率
目前我国工业化、城市化进程加快。工业化生产方式的基本特征就是标准化和规模化，以尽可能低的成本制造出尽可能多的产品。而降低成本的最简单方式就是各种生产要素的高度集中，包括劳动力、资本、土地的集中。而在工业化、城市化过程中，土地资源作为一种宝贵的资源显得越来越稀缺。所谓“寸土寸金”就是发达地区土地宝贵的现实描述。为保住18亿亩耕地红线，我国政府提出在实行最严格土地管理制度的同时，节约、集约利用土地是今后土地利用的根本方针。潜力在城市，节地潜力在农村”。当初农民公寓建设之所以能够推开，一个重要原因就是发达地区由于土地紧张而形成的一种务实之举。事实上，适度、合理推行农民公寓建设能够节约大量的土地，提高土地的利用价值。农民公寓建设后z换出来的土地及空闲地集中用于工业用地、城市建设和发展生态农业，在一定程度上提高了土地的利用价值。随着一批项目的实施，集中居住既为失地农民创造了大
大量的就业和创业机会，也为扩大地方财政资源和保护农民利益提供了坚实的经济基础。
二、农民公寓项目开发建设过程中的经验与存在的问题1、工程质量的监督与执行
作为一项实用型的惠民工程，如何保证工程质量是整个工程的重中之重。因此，上述项目实行四级管理制度。一是以乡镇小组为主体，组建农民公寓项目监理小组；第二，村级经济合作合作社选择成员的监督代表；三是通过公开招标引入监理公司；第四，聘请专业人员作为甲方代表，对整个过程进行监督。在实际运行中，监理公司监督施工单位的工程实施，甲方施工代表监督监理公司，成员监理组监督甲方施工人员在工程施工中是否滥用职权，项目监理组进行全面协调。上述成员大约每周召开一次例会，总结项目在这一阶段存在的问题，并安排下一阶段的工作。这种四位一体、纵向监督，可以有效防止重大项目腐败。
2、项目的融资
农民公寓建设的第一个问题是融资。慈溪作为一个实际项目，由于工作量大、时间跨度长、资金需求大，民营经济发达，但集体企业改制后，村集体经济收入有限，无法独立承担4000万元以上的项目资金。因此，农民公寓建设项目的首要关键是融资。在项目初期，村组召开了一次综合会议进行讨论，我认为我们可以采取两种方式：一种是社会融资，另一种是银行贷款融资。前者融资成本低，后者简单，没有不必要的麻烦。最后，银行贷款融资将被转移，主要考虑到银行融资的简单性
便，结合后来慈溪市政府出台了《关于加强农民公寓项目建设融资补助政策》，融资成本的80%由政策买单，因此选择了银行融资。虽然社会融资不需要融资成本，但其劣处是登记者众多，如一旦以“保证金”形式开展融资，必然为将来的房屋分配带来相当大的纠纷，甚至于在施工过程中造成阻碍，如前年本镇施公山村在实施农民公寓项目过程中，实行了向本村村民收取所谓的“定金”，有部分村民就认为我既然出钱了，则就有权干涉施工，经常未经许可擅自进入场地干涉施工，既产生了安全隐患，又影响工程进度，打乱了原有的施工计划，为施工方和建设方造成了不必要的麻烦。
篇七：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
[工作汇报]全区农村住房改造建设工作情况汇报***区农村住房改造建设工作情况汇报近年来，XX区认真贯彻落实省市农村住房改造建设工作会议精神，紧密结合衢江实际，坚持以规划为龙头，强化资源整合，通过“集中迁建、旧村改造、自主建设、危房改造、上坡进林”等模式，扎实推进农村住房改造建设，取得了明显的成效。主要做到了“五个强化”。一、强化组织推动区委、区政府把农村住房改造建设作为推进新农村建设的重点工作来抓，摆上重要位置。同时，把农村住房改造建设列入政府工作目标和新农村建设责任制考核，与各乡镇（街道）签订责任书，明确责任，层层分解任务。2010年4月9日区委书记朱建华在廿里镇亲自主持召开由重点乡镇党政主要负责人、分管领导和区级农房改造试点村支部书记及区相关部门主要负责人参加的农房改造建设工作现场推进会，现场协调解决了农房改造村周转资金不足等一系列实际问题。区长蔡晓春、区委副书记鲍秀英等领导多次实地调研，协调解决农房改造建设中的一系列具体问题，有力促进了我区农房改造建设的顺利推进。强化舆论引导，充分利用广播、电视、报纸、网络、宣传栏和标语等多种形式，使农村住房改造建设工作的各项政策措施家喻户晓，形成全社会支持配合的良好氛围。同时，及时报道工作进展情况，宣传好典型、好经验、好做法，激发广大干部群众的积极性、创造性，引导社会各界广泛参与。及时总结推广先进经验，通过典型引路、示范带动，推动农村住房改造建设深入开展。二、强化典型示范通过试点先行和经验推广，强力推动农村住房改造建设。从“旧村改造、下山脱贫、城中村搬迁”等不同角度选择试点示范，确定“一镇三村五小区”为全区农房改造建设重点，一镇（廿里镇），三村（廿里镇新村村、后溪镇前林村、高家镇郑家滩村），五小区（后山小区、窑篮小区、立模小区、新屋里小区、东岳小区），通过落实责任，制定方案，同时给予政策扶持，强化项目的实施，推动农房改造建设的试点示范。如廿里镇新村、高家镇郑家滩村，现有农民住房大部分还是70年代的平房旧房，列入农房改造建设试点村后，区财政先后扶持资金257万元，区农办、移民办、交通、水利等相关部门，落实项目帮扶建设资金160余万元。通过近一年的努力，目前已基本完成旧房拆除和新房建设任务，完成旧房拆除面积9705平方米，新房建设面积14700平方米，道路硬化2203米，宅基地收储面积18863平方米。三、强化规划引领坚持规划引领，紧紧抓住新一轮土地利用总体规划修编的有利时机，结合
乡镇区划调整和集镇总体规划修编，进一步完善了衢江区城乡一体化规划、村庄布点规划。按照“合并小型村、拆除空心村、缩减自然村、搬迁高山村、保护文化村、改造城中村、建设中心村”的思路，从有利于人流、物流、信息流向中心村集聚，生产要素在更大范围内优化配置出发，开展村庄规模调整，全区从506个行政村调整为271个，调减幅度为%；在此同时，结合“村庄整治、下山脱贫、宅基地整理”等项目的实施，合理调整土地利用总体规划，实现村庄建设规划、下山异地脱贫安置规划与土地利用总体规划有机结合，做到“无缝对接”，为农村住房改造建设提供了规划前提和发展空间。
四、强化集约用地坚持以要素资源整合为抓手，充分整合资源，集中力量，改善农村的基础设施建设，着力推动农村住房改造建设。2010年全区完成农村旧房改造建设农户5475户（含农村困难群众危房改造1750户），改造建设面积万平方米,建设用地复垦面积1066亩，其中宅基地复垦725亩。坚持“五个结合”：一是结合异地下山脱贫农户安置，推动农民公寓式和联建式住房建设。结合库区、山区异地脱贫项目实施，坚持“政府引导、农民自愿、统一规划、分步实施、节约集约用地”的原则，在中心村或集镇规划建设脱贫小区或安置点，统一安置搬迁农民，积极引导和鼓励乌溪江库区、偏远山区零星分散居住的农户下山搬迁、异地安置。近年来，先后建设了高家镇新安村，云溪乡思源村、希望新村，廿里镇白马新村、通衢村、后山小区，黄坛口乡摇篮小区等集中安置脱贫小区。在统一规划、统一配套基础设施、统一设计户形前提下，共安置库区农户3112户，建设住房面积68万平方米，其中2010年廿里后山小区采用公寓式和联建式安置农户798户，黄坛口摇篮小区一期63户农户已建59户，建设面积12390平方米。二是结合村庄环境整治，推动农民住房拆旧建新。实施村庄环境整治，改善村庄面貌，优化村庄布局，通过宅基地的置换，推动农民拆旧建新，实现土地的合理利用。即通过对村庄的科学规划和环境整治，统一拆除部分农房特别是旧房、危房、空房，对拆除的农房按其面积和房屋结构确定合理的标准进行补偿。旧房拆除后宅基地由村里统一收回，统筹使用，需要建新房的农户，由村里根据规划，统一安排宅基地建房；村里按照村庄建设规划，进行绿化、亮化和道路拓宽等工程建设，完善相关配套设施，并通过市场运作，以公开招投标的方式，将道路两边的优越宅基地实行竞价选位，安排给农户建房，所得收益全部用于宅基地置换补偿和村内公共设施建设。目前，全区通过宅基地置换，实施拆旧建新的农户达282户，建筑面积73038平方米。三是结合自然村整体搬迁，推动农民住房建设向中心村镇梯度转移。在统一规划、合理布局中心村宅基地基础上，实行整体或部分拆除重建，腾退空闲宅基地整合利用，结合自然村宅基地整理，实施梯度转移，将自然
村农户搬迁安置到中心村。由村统筹进行对中心村的居住设施、绿化景观、公共活动场所等配套建设，统一设计户形及外墙装饰。新房采用几户联建排屋方式，宅基地由村无偿提供，统一建成的房屋先定价后投标选房。涉及原有房屋，原中心村拆除重建的，按照原房屋结构等级和面积折抵新房建筑面积；自然村整体搬迁除享受新旧房建筑面积互相折抵外，新房按9折价计算，整体搬迁后拆除房屋腾出宅基地收回村集体。通过这一模式全区共组织实施52个高山远山自然村的整体搬迁，向中心村镇集聚农户424户，建筑面积78800平方米，其中2010年实施项目11个，搬迁农户113户，建筑面积20998平方米。四是结合“上坡进林”，推动农民住房节约集约用地。“上坡进林”作为节约集约利用土地、优化村庄布局的创新举措，是对农房改造建设的有益探索。按照“就近就便”原则，加强引导，鼓励农户“上坡进林”，充分利用荒山坡地建设，最大限度地合理利用林地，保护耕地。目前，黄坛口乡摇篮小区作为我区“上坡进林”工作试点，一期计划安排建房农户63户，已结顶59户。五是结合农村住房救助项目实施，推动农村困难家庭危房改造。按照“自愿申请、评议公示、乡镇审查、上报核准”等四个环节，在充分调查严格把关的基础上，确定农村困难家庭住房救助对象，2010年，全区已完成困难户危旧房改造1750户，改造和建设住房面积万平方米。
篇八：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
1.引言——论农村房地产管理
近几年来，随着农村住宅建设的不断发展，很多的农村住宅条件得到一定的完善，但是也存在一些不足：由于没有统一的规划，很多农村住宅完全是根据个人的想法建设，采用自建单家独院式住宅，长期缺乏统一的规划，管理滞后,造成农村住宅新旧交错，高低不一，街道狭窄，可使用面积及耕地面积迅速减少，公共基础设施无法配置完善，使得农村散户居住的现象十分普遍。在城镇化发展的今天，既不适应城镇可持续发展的需要，也不利于提高居民的生活环境和生活质量。
可以说，在很多区域的居民点发展已经进入了整合阶段的今天，农村住宅布局上的分散无序、零乱以及由此造成的后劲不足问题,已成为当前制约区域小城镇发展的瓶颈。
农村住宅普遍存在“散、脏、乱、差”的局面，基础设施配套落后，居住环境普遍较差。随着农村经济的发展，农民对加快水电、道路、通讯、文化等基础设施建设，改善居住环境，提高生活质量，提出了更高的要求，他们在内心深处有改善农村人居环境的需求，农民也都想过上小区生活，迈向城市生活。正是由于老百姓的需求，本文将首先对散乱的农村住宅的弊端进行研究，并提出农村住宅公寓化建设的新模式。
2．农村住宅散乱的弊端
农户住宅布局随意性大,缺少规划
由于一些农村并没有经过系统的、完整的村庄规划，农村的房屋建筑大多呈现分散的、无序的状态。以福建省为例，全省有987个乡（镇）、14830个行政村，按每个行政村平均6个自然村计算，共约有88980个自然村。农村村民建房选址基本上没有统一规划、集中建设，而是分散建在旧村庄中或村庄周边的耕地上。
导致土地资源的严重浪费，土地有效使用面积骤减
目前农村的散居农户住宅占地,少则几百平方米,多则上千平方米。一个村上百户人家,仅住宅用地就达好几万甚至十多万平方米。如此庞大的土地被不合理占用,使得土地大量浪费。更有甚者乱占耕地建房,使得耕地日益减少,粮食严重减产。
福建全省农村村民总户数为万户，农村居民点用地总面积为万亩,占各类建设用地总量的%，居民点用地面积分别是城市、建制镇用地面积的倍和倍；据测算，全省农村村民户均
建房用地面积达平方米，有相当多住宅用地面积超过200平方米，土地的不合理占用造成土地大量浪费。
农户房屋耐久性差,不安全因素多，生命财产安全无法得到保障
普通农民的所建房屋，基本上都是没有资质的施工队伍建设的，一些落后地区的房屋大部分都是以砖木结构和砖结构绝度，质量低，结构安全系数低，防洪、防水、防盗能力差，且没有经过专业部门的有效地监督管理，其质量很难得到保证。
公共基础设施难以落实完善，不利于村民文化素质的提高
大部分村庄对外交通不通畅，村内道路、给水、排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，教育、文化、卫生、环保、家政等事业落后，基础设施和社会公共设施不能满足日常的农民群众的生产生活需要。因此,农村住宅的散居分布，使得农村的一些基础设施由于散乱的房屋布局无法落实，难以形成公共的文化活动场所，阻碍农民的文化修养的提高。
农民散居造成地域管理的不便
对于当地政府行政管理部门来说，由于散居的区域范围较大，散居人数众多，容易出现管理缺失等问题。
不断放大城乡差距
农宅散居严重阻碍了农业机械化的实现和规模经济的发展，使得农村劳动生产率和经济效率仍然比较低。由于农村住宅散居现象的不断加剧，严重违背了农村向城市化发展的理念，农村与城市的贫富差距将会不断增大。
3．农村住宅公寓化概述
农村住宅公寓化
是指取消传统的“一户一宅”农村住宅建设方式，将农村住宅从每户独立的低层、多层形式，改革为一梯多户的多层、高层套型形式。
农村传统住宅与公寓住宅的区别
目前，我国农民居住条件普遍不高，功能残缺不全，外观单调呆板，基础设施不配套，居住环境脏乱差。呈现出分散的状态，类似“兵营式”的住宅，严重浪费了土地。公寓住宅区别于传统的农村住宅，最大的一个特点是集中。通过集中有利于基础设施的完善，改善居住环境；同时，通过公寓住宅建设，可大大节约土地，有利于土地的集约利用。
4．农村住宅公寓化的国内外研究现状
国外农村住宅公寓化研究现状
群宅理念首创于20世纪70年代的丹麦，后风靡北欧，有四大特点：一是强调参与过程，二是包括有益的邻里设计，三是包括众多供日常使用的公用设施，四是包括完整的居民管理。而在日本坚持传统及富有民族特色的，风貌精致且讲究生活情趣的，分散居住的，功能划分的，适应防震需要的住区建筑形态。日本全国的建筑形态高度趋于一致，坚持传统建筑特色，较少特立独行的建筑形态,此外，普通农民住宅往往辟有单独的工具房,仓库,以供堆放杂物；而家居住房则单建他处，与其他功能用房有明显的距离空间，以提高家庭居住生活的标准与美感。
国内农村住宅公寓化研究现状
李少峰在《公寓式住宅—村镇住宅建设的新路》一文中指出为适应乡村城镇化的要求，对经济较发达村镇居住用地及其建筑形态，宜建设集约化住宅，控制宅基地划地和建设，改向专业化，社会化的合作开发，引导村镇住宅走公寓化道路。
张湛在《建设公寓式住宅—改变农村散居现状，促进农村经济发展》(1999)一文中最早提出公寓化住宅建设的观点，笔者认为建公寓式住宅可以解决农村住宅建设市政设施配套差，居住条件差的问题。
程榕生在《建设农村公寓式住宅集约用地提高居住水平》(2006)一文中指出建设村镇公寓式住宅，实际上是在走一条集约化的道路。
亦云在《改造小城镇住宅建造方式全面推行公寓》（2002）一文中笔者认为为适应城镇可持续发展和城镇人口不断增长的需要，应该把“改革城镇住宅建造方式全面推行公寓式住宅”列为实施发展小城镇这一大战略的重要组成部分。
5．农村住宅公寓化的意义
合理规划,统一建设
农村住宅公寓化的选址是在符合新农村建设进程的要求和建设的总体规划的基础上确定的。所有农民公寓小区的设计施工,坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则,做到质量符合标准,配套设施齐全,服务功能完善,物业管理规范,基本达到城市居民小区的要求,以便日后和城市建设接轨。
集约化利用土地,节省土地资源
目前，大部分农村土地资源总量偏少，土地利用率不高,与全市工业经济的快速发展和城市改造的发展趋势不相适应。通过合理的规划,农村住宅公寓化建设可以明显的节约农村的土地资源,土地利用向集约化方向发展，公寓化建设使得原先散居的住宅经过同意规划后，集体居住生活。例如，某公寓为6层楼房，每户设计住宅面积为180平方米，每栋楼入户村民24户或36户，每户分摊土地面积为32平方米左右；统一建猪栏、杂物间及储物室，每户平均占地30平方米；每一栋或两栋建设一个80平方米的公共活动场所，每户平均15平方米，那么，每户村民平均占用土地面积将不会超过80平方米，比普通村民住宅面积（一般都要150平方米以上）要小的多，节约很多的土地资源。
有利于改善居住条件和生活环境
传统农房宅基地分散建设,交通不畅,难以形成较好的居住条件和生活环境。采取统一的规划建设，使外部面貌统一、美观,道路宽敞,建筑密度降低,绿化面积增加,环境质量提高,以形成较好的居住环境。
有利于公共基础设施配套
建造公寓式住宅安置农户可按照城镇化的要求,实行统一规划、统一建设、统一管理、统一配套,可按照城市住宅小区的要求对小区进行基础设施的配套,与城市管网衔接，向城市小区过渡。
有利于对旧村进行连片改造,壮大集体经济
集中化的住宅建设在节约土地资源的同时，使得该地区可以对节省下来的土地资源进行大面积的、规模性的改造和建设，即农村公寓化建设不仅解决了农村经济发展和新农村建设
问题,而且可以充分发挥区位优势,盘活节省下来的土地资源,为工业经济发展、城市建设和园区建设解决土地瓶颈问题。
有利于建设现代农村,加快城市化进程
城市化的过程,一定意义上就是城市向周围郊区或农村扩张、土地向非农业大规模转移的过程。通过农民公寓建设,可以将原有分布零散的自然村的村民逐步集中,在住房条件、道路交通、通讯设施、供水排水、垃圾处理等方面统一规划,建成高质量、现代化的农民居住小区,加快城市化推进的速度。
6．农村住宅公寓化的实施现状
江苏省江阴市,锡山市农民拆迁住宅后都安置住公寓房，不仅改变了农民世代自己造房的习惯；而且给当地的房地产业带来了新的生机，仅农村商品房和相关房屋配套设施消费一年就达6亿元，拉动了经济增长；同时，公寓房还比传统盖房节约土地三分之二。
常熟市农民宅基地户均超过1亩,合计超过10万亩,实施农民集中居住后,至少可多出5万亩土地。
上海郊区围绕“三个集中”实行宅基地置换试点表明，既能看到农民新型居住地区，还能推进土地规模经营，与此同时，将农民置换的土地入股形成房地产，使农民成为股东，增加了农民的稳定收入来源。
7．农村住宅公寓化实施过程中的一些问题
农民生活习惯改变难,对住宅公寓化建设认识不够
农村很多农户是按照血缘关系聚集，有的农村主要就是几个大姓在一起。进入公寓化住宅居住后，打破了原有的耕种模式，而且农民都会考虑到自身的原有的一些利益的丢失，一些农民感觉很不习惯。同时，一些农民对于公寓化住宅的认识也存在一些误区，误认为新农村建设，就是给农民建新房，没有理解新农村建设涵盖了生产发展、乡村文明等内涵，从而“等靠要”的思想比较严重，尚未认识到聚集之后的巨大的、全方位的效应。
建设资金筹集难，使得工程进度进展缓慢
由于长期以来，农民一般都是以农牧业收入和外出打工收入作为主要的收入来源，大部分的农民的收入都是有限的。所以，如果加之政府有缺乏资金投入到农村住宅建设中，则公寓化住宅建设工程的进程就会显得比较困难，就会导致工程进度缓慢的的现象。
房屋产权流转难
改革开放以来,农村建房热一直居高不下,户均占地面积一方面在日益扩大,而另一方面,快速的城市化进程又能使农村人口不断减少,造成大量房屋空置。农民由于各种原因进城后留在农村的房屋和宅基地所拥有的产权不是独立完整的产权,受现行法律、法规的限制,不能进行公开合法的转让,但这些宅基地是通过合法途径得到的,村集体组织也无权收回进行处置,闲置的房屋无法拆除复耕,导致市郊农村出现大量“空心村”。由于农村房屋产权难以流转,稀缺的土地资源难以优化配置,导致无法实现其应有的经济价值,既损害农民的财产权，又影响农村经济的发展。
建设模式确立难
目前，农民集中建房主要有三种模式：1）村镇政府在确定公寓化住宅的选址后，统一进行规划、设计、投资、建设，农民经申请，政府以低价售出住宅。但在实践过程中，住宅的获取条件以及住宅的分配面积往往难以确定。2）村镇政府在确定公寓化住宅的选址和做好统一规划后，由村民集体出资，制定专业的建设单位进行设计和建造。这种建设模式存在的缺陷是公共设施的配套无法十分的完善，需要政府额外的资金进行公共场所的建设。3）在村镇政府确定选址后，由房产开发商或其他企业开发建造农民居住小区，农民作为普通购房者购房。这种模式的住房质量由于前两种模式，但存在着房价偏高的风险。
受保障机制制约,农民有后顾之忧
近年来,尽管大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制,实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程,但总体而言,富阳市的失地农民保障机制还刚刚起步,保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言,农民变居民,原有的生活状态改变了,不得不为日后的生计考虑。一方面,政策性增收仅是有限的一块,实现持续增收依然困难。另一方面,日常生活的开支名目繁多,数额大幅上升。农民进城(镇)以后,文化教育、医疗卫生的开支增大;农民进社区,水、电、气、物业管理等费用也相应增加,特别是那些低收入户,更加难以承受。
8．农村住宅公寓化建设的建议
加快试点建设，扩大宣传力度
农村住宅公寓化建设是一项复杂的额、长期的系统工程，与村民的生活息息相关，因此，为加快推进该模式的进行，首先就是要争取得到广大人民群的支持和理解。其次，政府部门
应采取一系列的政策进行引导，加快试点建设，通过试点的检验，积累经验，获得成效。同时，全社会也应通过各种宣传途径加大宣传力度，让老百姓深刻认识到他们居住现状的弊端,理解建设公寓化居住区的意义。
加快建设资金筹集的多元化
加快农村宅基地使用权流转制度建设
农村宅基地使用权是我国特有的一种物权,尽管在本质上它属于一种财产权利,但同时也具有一定的身份性质,因为宅基地是与集体经济组织成员的资格紧密联系在一起的,有一定的福利性质和保障功能,因此在近期实行完全自由转让还难以实行。首先,应变农户使用权为真正的处置权,给农户发放统一的、具有法律效力的宅基地证书;建立相对封闭的农村房地产市场,让农民多余的住房在农村中逐步流转,打破本村范围内流通的局限,与整个农村的房地产市场连通。其次,要加快农民的社会保障体系建设,包括征地,补偿标准等的界定,让农民拥有较为完善的社会保障。第三,要加强宅基地流转的立法,积极界定、规范宅基地使用权流转的管理。
加快研究住宅公寓化建设的新模式
大部分农村地域广阔，条件各异，类型多样，推进农村住宅公寓化建设，总体上应实行政府统一规划，村民原住宅折价或折面积入股，多元筹集资金，组建住宅合作社组织实施。对农村住宅公寓化建设，由镇政府牵头对村镇土地进行统一调查，确定土地的合理利用现状,统一规划住房区域，要注意提高民宅设计水平，务求新颖别致、美观大方，充分体现当地的民俗风情，每个村镇都要提供多种房型供农民选用。
由于出生在农村，我深刻感受到了农村与城市的差距，让我迫切想到了，为何农村不大力推行城市化建设。在中国的大部分农村，可以发现该地区的住宅都是处于无管理、无规划、无设计的状态，造成土地资源的大量浪费。而如今，中国的房地产行业正处于混乱状态，各地房价高居不下，特别是大城市的房价更是让人可望而不可即，各地出现的大批的房奴。值此之际，农村房地产行业却无人问津，反而是因为一些商品房的土地面积的需要,使得农村土地更低资源的进一步缺失。
为了合理解决既要建设又要吃饭的矛盾，张家港市把农村公寓房建设放到了村镇建设的重要位置。近两年来共建成农村公寓房6500多套，吸引农民19500余人，节省耕地2000多亩，今年还将建成1100多套公寓房。张家港市现有82万人口，人均耕地只有亩，人多地
少的矛盾十分突出。针对这种情况，该市确定结合工业小区和三产开发建设,有计划地拆迁农村分散、零星的旧房，推进农民公寓房建设，引导农民转变观念，向居住公寓房过渡。
一个农户搞独立式住宅要占五六分地，而他们搞的农民公寓房一户只占二分地。农民公寓房一般为四至五层楼房，底层专作各户库房，上面各层，有复式结构的跃层式，有在同一层面的灵活分割式，也有一户一个单元的连体式。公寓房的集中建设，一、二百以至三百户人家组成一个住宅小区，配套进行绿化、美化、道路硬化，基础设施建设，各户卫生间、污水排放处理以及自来水、煤气等设备一应俱全。农民受到城镇居民的文明，养成卫生习惯，市场经济意识、精神文明意识在不知不觉中得到提高。正在进行的创建新型小城镇活动、中心村规划试点工作，都将农民公寓房建设作为考核指标和重要内容，使农民公寓房建设开展得热火朝天。(江苏省建委村镇处)
篇九：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
推进农村基层便民服务工作实施方案推进农村基层便民服务工作实施方案推进农村基层便民服务工作实施方案为深入贯彻落实党的十七届五中全会和中央纪委六次全会精神，切实把以人为本、执政为民落到实处，进一步转变基层干部作风，提升服务质量，密切干群关系，更好的服务农村改革发展和社会主义新农村建设，根据省纪委《关于进一步做好农村基层便民服务工作的意见》精神，制定本方案。一、指导思想坚持以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照构建和谐社会、建设社会主义新农村的总体要求，以为民服务为宗旨，以便捷高效为标准，以群众满意为目标，坚持科学规范、廉洁高效、服务优良的工作原则，建立健全农村基层便民服务工作机制，维护基层和谐稳定，促进农村改革发展。二、工作目标（一）转变服务方式，推进乡村便民服务机构规范化建设。加大乡镇便民服务中心建设力度，整合有关职能和人员，进驻服务中心集中办公，为群众提供一站式服务，做到本级服务事项即办即结、上级审批事项承诺办结。在各行政村（社区）建立便民服务代理站，为村民集中提供各类服务。（二）提升服务质量，推行便民服务全程代理制度。对市、乡两级可以办结的服务项目，凡法律法规未明确规定必须由本人申办或到场签字的，由乡镇便民服务中心、村便民服务代理站无偿为群众提供代办服务。三、方法步骤
（一）宣传发动（4月10日4月15日）各乡镇办事处通过召开班子会、动员会等方式，组织班子成员、机关干部、支部书记、村委主任等认真学习贯彻省纪委《关于进一步做好农村基层便民服务工作的意见》和市委市政府工作方案，进一步统一思想，深化认识，切实增强基层党员干部转变作风、改进服务的责任感和紧迫感。认真开展调研，组织各部门梳理、确定进驻服务中心的审批和服务项目，研究制定符合本地实际的实施方案。召开动员大会，对推进便民服务工作进行安排部署。
（二）健全机构（4月15日4月30日）1、成立便民服务工作领导小组，组长由乡镇办事处党（工）委书记担任，成员由相关服务项目的主管领导组成。2、推进乡镇办事处便民服务中心建设。结合乡镇实际，按照方便群众的原则选择合适的办公场所，建立高标准的便民服务中心，配备必要的办公设施。服务中心原则上全部建成大厅式或通厅式。滤布大厅的建设规模可因地制宜，根据进驻单位、人员和事项确定，要宽敞明亮，整洁干净，名称统一为乡（镇）便民服务中心。便民服务中心主任由乡镇长兼任，明确一名副职任副主任，负责服务中心日常管理。3、整合工作职能和人员，实行一站式服务。围绕群众实际需求，整合各部门的社会管理和公共服务职能，调整工作人员，进驻服务中心集中办公。属乡镇办事处职权范围内的事项，或乡镇办事处审核、市直单位审批备案的项目，必须进驻中心；属于垂直管理的基层站所的服务项目，纳入村级代理站的服务范围，具备条件的也要进驻服务中心。相关部门要对服务中心工作人员充分授权，做到职能、人
员、印章、工作档案全部进驻，保证服务中心能够办成事、办好事，切实做到一个中心对外、一条龙服务、一站式办结。项目办理过程中，涉及领导签字审批、其他部门出具意见的内部程序，全部由承办人员负责运转，坚决杜绝踢皮球、推诿扯皮等现象。
4、在各行政村设立便民服务代理站，为群众生产、生活提供各类服务，代办有关证照、手续。村级代理站要有牌子、有场所、有制度、有工作档案，站长由村委主任兼任，便民服务代办员由村报账员兼任。
（三）规范运行（5月1日5月31日）1、公开服务承诺。在便民服务中心设立政务公开栏，将服务承诺、服务项目、申报材料、办事程序、办结时限等内容向群众公示。同时，将上述内容汇编成册，印制《便民服务指南》或《便民服务卡》，作为村级代理站工作手册，并向群众广泛发放，接受监督。2、健全工作制度。制定完善首问责任制、一次性告知制、限时办结制、投诉举报、责任追究、绩效考核等长效管理制度，加强监督管理，保证便民服务中心规范高效运转，便民服务网络切实发挥作用。3、规范工作程序。（1）受理。群众向村便民服务站提交申办事项所需的材料，由村级代办员将相关材料报乡镇便民服务中心办理，工业滤布也可直接到乡镇便民服务中心申办有关事项。材料齐全的当场受理，出具书面受理凭据。对不符合国家政策和有关规定的申请，及时给予明确答复，并解释原因。（2）承办。受理群众申请后，确定具体承办人。程序简单、材料齐全的应即收即办；材料不齐全影响办理的，工作人员应一次性告知
需补充的材料，待材料补齐后受理;对不能即办的事项，承办人要说明原因，在承诺期限内快速办结；对本级不能办理、需要市直部门办理的，由便民服务中心负责报送有关部门办理。
（3）回复。申办事项办理完毕后，由便民服务中心和村便民服务站要及时将办理结果送交申办人，请申办人对办理结果予以确认和评价。对办理过程中依法收取的费用，向申请人说明情况并出具合法的收费票据。
（四）检查验收（6月1日6月20日）由市农村基层党风廉政建设工作联席会议办公室牵头，市行政服务中心等部门参与，对各乡镇办事处便民服务工作开展情况进行全面的检查验收，及时总结推广先进典型和经验做法。对勇于创新、成绩突出的，予以表彰奖励；对工作不力、走过场的，全市通报批评、督促整改。四、有关要求
（一）加强组织领导。农村基层便民服务是事关民生的重要工作，也是今年农村党风廉政建设的工作重点。各乡镇办事处要高度重视，突出党（工）委书记的
（三）加强监督检查。纪检监察部门要加大对农村基层便民服务工作的监督检查，对不按规定办理群众申办的合理事项、吃拿卡要、搭车收费等违规违纪现象要严肃处理。要把基层便民服务工作开展情况作为对乡镇办事处党风廉政建设责任制考核的一项重要内容，作为衡量各乡镇工作的重要依据。
附送：
推进农民公寓房建设的调查与思考
推进农民公寓房建设的调查与思考近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。一、农民公寓房建设基本情况自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[201X]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[201X]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[201X]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号
文件），对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。
一是启动早。201X年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，201X年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。
二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。
三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，滤布市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公
寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：
建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。
二、农民公寓房建设中存在的问题推进农民公寓房建设的大方向无疑是正确的，但要让动迁农民愿意入住，取得预期效果，还需要尽快解决一些不容忽视的问题。集中表现在以下四个方面：
受规划制约，布局、设计不尽合理。
一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，.freekan.基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[201X]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自201X年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的
不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。
三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：
化带来的效益。
上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。
（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。
（二）市场运作，突破建设资金瓶颈制约。进一步创新和放活政策，加大市场运作力度，着力做好土地和公寓房上市两篇文章。
一是适当提高公寓房土地用于商业开发的比例。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”，鉴于目前市、镇两级财力有限，此标准宜适当放宽。
二是积极做好部分农民公寓房公开上市工作。当前要认真贯彻落实市政府《常务会议纪要》
房的审计，确保建设资金安全运行；规范农民公寓房产权行为，确保“两证”（土地证、房产证）齐全；进一步规范农宅翻建审批政策，在解冻农村危房审批的基础上，可考虑对规划区之外因致富或婚嫁等原因有翻建农宅需求的农户也放开审批，让这些农户在统一规划的农村居民点或农民新村中实行自拆自建。
（四）完善保障，解除动迁农民后顾之忧。一方面，要进一步提高动迁农民社保标准，及早完善“土地换社保”实施意见；坚决执行79号文件关于“对入住公寓小区，年龄男满60周岁、女满55周岁的农民，在家庭成员全员参加社养老保险的前提下，可享受城镇居民最低生活保障标准”的规定；适当提高拆迁安置过渡期补贴标准。另一方面，要积极为动迁农民就业增收创造条件，通过各种形式的就业培训，提高农民技能水平，增加择业机会，促进增收致富。同时，要根据农民公寓小区靠近市、镇的特点和优势，引导他们大力发展以服务业为主的
篇十：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
广丰县县城规划区住房困难农民公寓房建设实施办法（试行）各乡、镇（街道）党委、政府（办事处），县委各部门、县直各单位：
为加快推进新型城镇化建设，节约集约利用土地，有效实施县城规划区城中村改造，切实解决城中村农民住房问题，保障县城规划实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江西省城乡规划条例》等有关法律法规规定精神，结合我县实际，现就广丰县县城规划区住房困难农民公寓房建设提出以下实施暂行办法：
一、总体要求以科学发展观为指导，以有效解决城中村住房困难农民住房问题、改善城中村人居环境、提高土地利用率、提升城市建设品位为根本目的，今后县城规划区核心区范围内住房困难农民一律实行公寓房方式安置，并按照“统一规划、分步实施、分类指导，稳步推进”的总体思路，在80平方公里的县城规划区内由核心区向控制区逐步推进农民公寓房规划建设，积极引导县城规划区内的农民由单家独院式和一户多宅式转向多层、高层公寓式居住，加快转变农民的居住方式，改善生活环境，最终实现由农民向居民、由农村向社区的转变。二、实施原则（一）坚持规划先行原则在县城总体规划和土地利用总体规划指导下，加快编制控制性详细规划和城中村改造建设规划，科学安排农民公寓建设用
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地，合理确定农民公寓建设规模，逐步引导农民集中到规划的公寓小区居住。
（二）坚持因地制宜原则农民公寓小区主要以行政村（居）为单位进行建设。由于经济及地域的复杂多样化，根据规划建设的需要，也可以多个行政村（居）联合集中规划建设。（三）坚持“六个统一”原则在规划建设过程中，坚持“统一规划、统一设计、统一征地、统一建设、统一分配、统一管理”的原则。（四）坚持节约集约用地原则建设农民公寓要尽量依托老村庄进行合理布局，充分利用老宅基地、荒杂地和空闲地，确需占用耕地的要严格控制。（五）坚持社区化物业化管理原则农民公寓小区要科学规划、合理布局、完善配套设施、健全管理机制，按照商品房住宅小区模式进行社区化、物业化管理。三、审批和建设程序住房困难农民公寓房建设的主体是乡镇（街道），所在地的村（居）委会和农民理事会全程参与。农民公寓建设必须建立健全严格的审查审批制度，统一申请办理报批手续，统一组织施工。具体操作程序如下：（一）村（居）委会对当地农民住房困难户的情况搞好调查摸底和公示，拟出分年度实施计划向乡镇（街道）提出申请。（二）乡镇人民政府（街道办事处）严格审查把关。（三）县规划局依据控制性详细规划提出选址意见。（四）县农民公寓建设领导小组审查同意后按规定报批。（五）县农民公寓建设领导小组统一安排县城投公司或其他
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投资建设公司作为建设实施单位代理农民公寓小区建设。（六）委托有资质的中介机构编制项目建设可行性研究报告
或项目实施申请报告，相关部门出具审查意见，报县发改委立项。（七）县国土局办理建设用地审批手续，占用农用地的须先
行办理农用地转用手续。（八）编制规划建筑设计方案，经村（居）委会组织村民讨
论并公示后，报县城乡规划审查小组组织规划设计方案审查，按规定上报审批后办理建设用地规划许可手续。
（九）委托有资质的建筑设计及中介机构进行建筑施工图设计与审查。
（十）报县审计部门进行农民公寓建设工程的预算审计。（十一）县规划局依据施工设计图办理建设工程规划许可手续。(十二)按规定组织工程招投标和施工监理的招投标。(十三)县建设局办理施工许可及工程质量安全监督手续。(十四)县规划局放线验线，建设实施单位组织工程施工。(十五)工程竣工，参照房地产项目验收规定组织验收，各相关部门和单位参与。(十六)建设实施单位同村（居）委会办理房屋和公寓小区移交及经费结算手续。（十七）报县房管局办理房产所有权登记手续。四、规划建设管理规定（一）组织实施1、建造农民公寓的实施方案、旧房拆迁补偿、用地选址、住宅设计、住房困难户购房价格、建设资金管理、物业管理等重要事项，组织实施主体应依据相关法律法规和政策规定，在广泛
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征求相关组织和村民意见的基础上，经村（居）民代表会议和乡镇人民政府（街道办事处）审议后形成制度性规定，报县农民公寓建设领导小组审查批准。
2、旧房拆迁补偿、土地成本、规划设计、房屋建筑、基础设施配套（含被占地集体经济组织内相关联的基础配套设施建设）、税费、贷款利息和公寓房建设管理费用等支出计入农民公寓的建设成本。住房销售价格根据实际建设成本确定。农民公寓住房的销售价格以保本为原则，申请安置部分面积按成本价，超出安置部分面积按市场价供应。
3、安置对象及标准：住房困难农民公寓房安置对象为城中村农民住房困难户及旧房转让给本村农民的申请住房村民（住房困难户认定标准参照“三非”清理时的相关规定，由乡镇政府或街道办事处确定）。有违法建筑的，必须先行拆除违法建筑，否则不予审批安置。农民公寓安置面积标准原则上人均建筑面积不超过50平方米。对住房困难户家庭人口的审核必须从严把关，申请对象只限于户主的直系亲属。住房困难农民公寓房安置建立准入、轮候、公示制度。
（二）项目管理。确定住房困难农民公寓房建设项目，应由乡镇政府（街道办事处）严格审查把关后，报县农民公寓建设领导小组审查，县人民政府审批。相关部门按照职责分工分别做好项目立项、规划选址、土地报批、建设方案审查、预算和决算审计、质量安全监督、竣工验收、小区管理和产权登记等工作。（三）规划管理。1、新建农民公寓的选址，必须符合县城控制性详细规划和
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土地利用总体规划，项目选址的确定需经乡镇政府（街道办事处）和县国土资源局、县规划局共同审查，报县人民政府审批同意。
2、新建的农民公寓，若入住农户基本上已从事二三产业，建筑容积率要求达到1.6以上；若入住农户中有部分为务农户，可以建造底层为放置小型农具、少量农产品和交通工具的储物间，上面为套房的楼房，建筑容积率可适当放低。
3、新建农民公寓，根据土地和规划情况，可以单幢建设，也可形成多幢公寓小区。
（四）用地管理。1、建造住房困难农民公寓房的用地，原则上使用集体所有的建设用地，跨行政村或有特定条件可以使用国有土地。2、严格执行《土地管理法》和《农村宅基地管理办法》所规定的“一户一宅”制度，安置户迁居农民公寓后必须拆除旧房、退出旧宅基地。已经得到过困难户地基安置或曾经有地基转让行为的农户，不列入农民公寓安置对象。3、可以按农民联户建房用地方式报批土地。（五）建筑施工。1、农民公寓小区的道路和管线（包括给水、排水、排污、通信、电力、有线电视、燃气等）基础设施应与住房同步规划建设；公共配套（停车场库、社区管理用房、环卫设施）和绿化等要按有关规定实施，并与住房一并交付验收。2、落实建设各方主体质量安全责任，切实加强施工质量安全监督管理。农民公寓建设必须由相应资质的设计单位设计施工图，相应资质的建筑施工企业施工，并须办理工程质量安全监督手续。
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3、建筑工程必须通过招标方式发包给依法中标的承建单位。4、建筑工程实行监理制度。（六）竣工验收。1、工程竣工后，应由实施单位参照房地产开发的相关规定组织项目竣工验收。验收不合格的一律不得交付使用。工程质量须向县建设局作竣工验收的备案。2、竣工后，应及时做好工程款的决算，并委托县审计部门对工程决算、工程财务进行审计。（七）物业管理。1、农民公寓小区应参照城市居住区物业管理的有关规定，在县房管局的指导下实施物业管理。2、新建规模较大和跨行政村的农民公寓住宅小区，应按相关法律和政策规定缴纳物业专项资金，配建物业管理办公用房和物业管理经营用房，其中物业经营用房出租收入用于补贴住宅小区物业管理经费的不足。3、农民公寓小区可配置一定数量的村级集体物业资产，通过规范运营，壮大村级集体经济，增加农民社会福利。五、政策引导（一）规费减免。农民公寓建设涉及的行政事业性收费在县政府权限内予以减免或收取后再给予返还；供电、供水、通信、广电等经营性项目建设，应按实际成本收取。（二）鼓励城中村集体经济组织按规划积极开展集体建设用地整理，改善农民生产生活条件，对所产生的建设用地，优先安排农民公寓小区建设。（三）开展农民公寓小区规划建设的村（居），土地征用时
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可以根据规划适当划出部分地块，作为村级安置留用地用于农民公寓小区建设。
（四）鼓励农民拆旧房建公寓，县城规划区今后旧房拆建要统一纳入到农民公寓小区的建设规划。核心区冻结原地拆建。
（五）多渠道筹集农民公寓的建设资金。可以由受委托的建设实施单位先垫资建设，也可以由安置住房困难户的村（居）筹集部分建设资金，或从已经确认的住房困难户中收取部分购房资金。
（六）权证办理。住房困难农民公寓式住房的产权登记及交易，可参照城市经济适用房政策执行。使用集体土地的农民公寓住房办理集体土地使用权证，按有关政策法规办理房产权证，原则上不得交易，只允许本集体经济组织内部成员之间调剂，或由村居回购。国家有新的政策，按新的国家政策执行。
六、工作要求（一）加强组织领导。县成立农民公寓建设领导小组，下设办公室，具体负责协调、管理和监督工作。相关乡镇（街道）成立相应的组织机构，做好政策协调工作。（二）广泛宣传。推行农民公寓式住房的规划建设，是新型城镇化和城乡一体化发展的必然趋势，既有利于村民特别是失地农民改善居住环境，提高幸福指数，又有利于保护耕地，节约用地，优化土地资源配置，提高土地集约效益，造福子孙后代。要充分利用电视、广播、网络、报纸、标语、会议等各种媒体及多种宣传渠道，大力宣传规划建设农民公寓式住房改革的重要性和必要性，培养村民城镇意识和现代观念，提高村民的思想认识，为我县推行农民公寓式住房改革营造良好的氛围。
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（三）优化服务。各有关部门要进一步强化服务意识，本着从简、从快、从优原则，做好农民公寓建设的管理服务工作。县国土局要指导村居盘活村庄存量土地，及时办理建设项目土地预审、建设项目用地审批手续和农民公寓土地使用权分割发证手续；县规划局要指导好农民公寓的选址和户型设计，及时办理建设规划审批手续；县建设局要指导好建筑施工，加强工程质量安全监督管理；县房管局要做好房产所有权登记发证和物业管理服务的指导工作；其他各有关部门也要各司其职，加强指导服务。
（四）依法监管。乡镇（街道）、村（居）和各相关部门必须加强建房对象的审查，不得有搭车的现象发生，更不能变相搞房地产开发，一经发现，由乡镇（街道）负主要责任，纪检监察部门从严处理。乡镇（街道）要加强对农民公寓建设资金的监督管理，各村（居）对农民公寓建设资金使用情况要按时进行公示，接受村民的监督，财务应独立建帐列支，并由专业部门进行审计，提高资金使用的透明度，同时要加强对施工质量安全的监督和管理。国土、规划部门要加大对农民公寓建设中违法占地和违法建设行为的查处，保障农民公寓建设合法有序。
（五）农民公寓建设实施过程中的具体问题由县农民公寓建设领导小组研究制定具体的实施细则。
（六）强化考核。为扎实推进农民公寓建设，县政府把农民公寓建设工作列入相关乡镇（街道）岗位责任制考核。各相关乡镇（街道）要在先行试点的基础上稳步推进此项工作，把这项工作列入村（居）干部岗位责任考核，切实加大考核力度。
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篇十一：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
农民公寓建设办事流程图办理农民公寓规划审批和“一书两证”有关事项一、规划方案审批村委会建设农民公寓需先到当地镇政府进行立项申请，待立项申请通过后，由规划所集齐有关资料报市城建领导小组进行规划方案审批。规划方案审批必备资料：1、建设农民公寓规划用地红线图2、用地总平面规划图3、用地规划方案鸟瞰图4、用地现状数码照片5、户籍人口数量及户数证明6、户籍人员造册凳记本7、旧村改造协议书8、以上1至4项配电子文件二、办理《建设项目选址意见书》规划审批通过后，须到规划所办理《建设项目选址意见书》方可报批设计任务书和进行申请立项，否则计划发展部门将不予立项。办理《建设项目选址意见书》必备资料：1、填写《建设项目选址意见书》2、可行性研究报告
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3、镇规划管理所绘制的选址红线图4、能反映该项用地及周边建设情况的控制性详细规划图5、用地总平面图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件三、办理《建设用地规划许可证》《建设项目选址意见书》办结后，凭《建设项目选址意见书》和国土部门核发的《用地预审》文件到计划发展部门进行立项后，须到规划所办理《建设用地规划许可证》。办理《建设用地规划许可证》必备资料：1、规划用地申请表2、立项批复文件3、国土局用地预审批复4、镇规划管理所绘制的用地红线图5、拟建用地的总平面图6、《建设项目选址意见书》复印件7、用地现状全貌的数码照片及电子文件四、办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：
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1、《建筑设计方案申报表》
2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图4、用地现状全貌的数码照片及电子文件
（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：
1、《报建申请表》
2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》
4、《土地使用证》
5、建筑施工图
6、用地现状全貌的数码照片及电子文件
7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书
五、规划放线、验线
《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓的建设。《来源:大朗规划管理所作者:大朗规划管理所(责任编辑:大朗规划建设办)》补充相关资料：
二、要准确把握建设农民公寓的前提条件
我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。
因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。一是二、三产业应相对发达。建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较
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高，这样才能确保旧村整治的资金来源。以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。二是农民思想意识必须根本转变。
建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。三是就业环境相对宽松。虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。
一、要充分认识建设农民公寓的重大意义
土地是最基本的生产资料。然而，从经济发达的珠三角地区看，农民滥建住房现象非常普遍，不仅导致村民居住环境恶劣，出现“只见新房不见新村”的怪现象，也造成土地资源的严重浪费，缺乏建设用地已经严重制约了珠三角地区加快发展。同时，农民滥建的出租房有些也成为社会治安恶化的温床。由此可见，农民滥建住房的教训是深刻的。类似现象在我市也较为普遍，农民建房规划管理滞后，座向四至随意，配套设施不全，有的甚至连消防通道都没有。“一户一宅基地”政策没有得到很好的落实，多数农民在搬进新居后，将旧宅出租或空置，一定程度上造成农村城镇化进程不进反退。要从根本上扭转这种局面，必须改变农民居住观念，推动农民公寓建设，在条件成熟的乡村，通过拆建整治旧村建设农民公寓，可以实现“多赢效应”：一是有利于土地集约利用。按照“一户一宅基地”的政策，在建设新村时，通过整治旧村可盘整出大片宅基地，重新盘活和节约土地。二是有利于加快集体经济发展。新腾出的宅基地由村集体收回后，可用于发展二、三产业，增加集体经济收入。三是有利于村庄整治。建设农民公寓可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治
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农村“脏、乱、差”现象。四是有利于加速农村城镇化进程。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。五是有利于扩大内需。农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。七是有利于节约政府行政成本。市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。三、要切实加强农民公寓的规划建设管理
建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。
一是要做好专项规划。各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。
二是要控制建设规模。原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。
三是要坚持节约用地。建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。
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四是要逐步禁建独院式住房。推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。
各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。
东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究
1、问题：农民公寓选址比较分散。
从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。
对策：A）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。
B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设
社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地
考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。
C）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。
2、问题：缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。
对策：A）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对
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管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。
C）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。
3、问题：农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。
对策：A）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。
B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。
C）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。
4、问题：农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。
对策：A）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。
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B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。
C）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。
5、问题：耕地问题。
农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。
对策：A）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。
B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。
C）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。
6、问题：非法转售或转租。
目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。
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对策：A）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。
B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。
C）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。
东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区
对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。
农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。
《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。
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农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。
农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。
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篇十二：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
关于农民公寓项目建设问题的探讨与研究报告参考标的：龙叫五龙区块农民公寓、龙叫一期农民公寓农民公寓建设是农村经济社会发展到一定阶段的产物。慈溪农村经济发达，现代化水平较高，农民收入近五年连续实现两位数增长，2008年，慈溪市农民人均纯收入达到12263元，城市化水平达到61.5%，随着农村工业化步伐的加快，慈溪农村劳动力就业结构早已实现了以农业为主向非农为主的历史性转变，从而全面进入了城乡经济社会一体化发展的新时期，这些都使农民公寓建设具备了较强的现实性和必然性，因此，五龙村适时的提出了开发建设“农民公寓”项目，是大势所趋。龙叫五龙区块农民公寓项目所需建设资金4063万元，其资金全部由五龙村经经济济合作社自筹。项目符合国家对该类项目建设的相关规定。建设规模和方案立足实际情况，遵循设计规范，并具有前瞻性；项目选址兼顾多方利益，用地规模适中符合要求；投资规模适度。项目属于基础设施项目，经前期精心勘察和设计，实行工程代建和项目招标，严把房屋质量安全，以达到预定的建设要求。目前，该工程已经完成前期准备，步入施工阶段。总体来讲，农民公寓的开发建设是顺应形势，是社会可持续发展的必然产物，其顺利的开展推广，顺应了时代的发展的需要，但该项目还处于摸索阶段，在错综复杂的经济发展过程中，有相当多的经验与问题值得我们共同探讨。一、农民公寓开发建设的必然性
1、农民公寓的开发建设有利于优化镇村布局结构目前，慈溪镇村数量偏多、规模偏小，农村布局松、散、乱的形态，直接影响到城乡经济、社会、空间和生态布局结构的优化，影响到农村经济社会的整体发展水平。因此迫切需要推动农村布局从分散走向集中，加大农民公寓建设力度，以大建制镇推动新市镇整合，以大行政村推动新型农村社区建设，促进镇村布局体系规模调大、结构调优。慈溪农村人多地少，土地资源容量有限，人均耕地按户籍计算仅为0.6亩，农民居住分散，直接导致土地利用率和产出率较低，农村经济发展面临很大的瓶颈制约。因此迫切需要按照科学发展观的要求，扎实推进新农村建设规划基础工作，从而实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显。这既是破解发展难题、保障发展需求，实现土地资源集约高效利用的有效手段，也是加快城乡一体化建设，推进农业规模化、农民市民化、农村现代化的现实需要。2、农民公寓的开发建设有利于改善农民生活条件长期以来，农民分散居住，影响了农村道路、水利、电力、环境等基础设施建设，以及农村文化、教育、卫生、体育等社会事业建设，这是造成城乡分治和行政区划分割的现实制约因素。因此，推进农民公寓建设，有利于在更大范围内合理配置经济社会资源，促进城市基础设施向农村延伸、城市公共服务设施向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，能够从根本上改善农村环境面貌，推进城乡公共服务均等化，让越来越多的农民共享改革发展的成果，提升农民幸福指数。
可见，当社会经济、农村产业发展到一定程度，农民公寓建设就成为一种势不可挡的潮流，成为推动农村持续发展、推进城乡一体化进程的必然趋势。反过来，因势利导地推进农民公寓建设，又能够有力地促进产业结构调整优化、资源要素合理配置、农民生活质量提升和农村生态环境改善，从而保障农村的持续长久发展。从这种意义上来说，农民公寓建设可谓是新农村建设的龙头工程，是推动农村城市化、城乡一体化的一项重大战略选择。3、农民公寓的开发建设有利于节约土地资源、集约使用土地，提高土地利用效率目前我国工业化、城市化进程加快。工业化生产方式的基本特征就是标准化和规模化，以尽可能低的成本制造出尽可能多的产品。而降低成本的最简单方式就是各种生产要素的高度集中，包括劳动力、资本、土地的集中。而在工业化、城市化过程中，土地资源作为一种宝贵的资源显得越来越稀缺。所谓“寸土寸金”就是发达地区土地宝贵的现实描述。为保住18亿亩耕地红线，我国政府提出在实行最严格土地管理制度的同时，节约、集约利用土地是今后土地利用的根本方针。潜力在城市，节地潜力在农村”。当初农民公寓建设之所以能够推开，一个重要原因就是发达地区由于土地紧张而形成的一种务实之举。事实上，适度、合理推行农民公寓建设能够节约大量的土地，提高土地的利用价值。农民公寓建设后置换出来的土地及空闲地集中用于工业用地、城市建设和发展生态农业，在一定程度上提高了土地的利用价值。随着一批项目的实施，集中居住既为失地农民创造了大
量的就业和创业机会，也为壮大地方财力，保障农民利益提供了雄厚的经济基础。二、农民公寓项目开发建设过程中的经验与存在的问题1、工程质量的监督与执行农民公寓做为一项惠民的实事工程，如何保证工程质量是整个项目的重中之重，为此上述项目实行了四级管理制度，一由镇、村两级班子为主体，成立农民公寓项目监督小组，二由村级经济合作社推选社员监督代表，三是经公开招投标引入监理公司，四是聘请专业人员作为甲方代表，全程监督。在实际操作过程中，监理公司监督施工单位项目执行情况，甲方施工代表监督监理公司，社员监督小组监督甲方施工员是否在项目施工过程中滥用职权，而项目监督小组进行总体协调，上述成员大致每周召开一次例会，总结本时间段工程中存在的问题，并布局下阶段工作。这样四位一体，垂直式的监督，有效防范重大工程贪污腐败行为。2、项目的融资农民公寓项目建设首当其冲的问题即是融资，作为一个实事工程，因其工程量大，时间跨度长，所需资金也较大，慈溪虽然民营经济发达，但集体企业改制后，村集体经济收入有限，不可能独立承担4000多万元的项目款，因此农民公寓建设项目的首要症结是融资问题，在项目初期，村班子综合开会研讨，认为可以走两条路：一是进行社会融资，二是进行银行贷款融资。前者融资成本低，后者简便，无不必要的麻烦。最后定调走银行贷款融资，主要考虑到银行融资简
便，结合后来慈溪市政府出台了《关于加强农民公寓项目建设融资补助政策》，融资成本的80%由政策买单，因此选择了银行融资。虽然社会融资不需要融资成本，但其劣处是登记者众多，如一旦以“保证金”形式开展融资，必然为将来的房屋分配带来相当大的纠纷，甚至于在施工过程中造成阻碍，如前年本镇施公山村在实施农民公寓项目过程中，实行了向本村村民收取所谓的“定金”，有部分村民就认为我既然出钱了，则就有权干涉施工，经常未经许可擅自进入场地干涉施工，既产生了安全隐患，又影响工程进度，打乱了原有的施工计划，为施工方和建设方造成了不必要的麻烦。但是去年以来，由于通货膨胀的关系，国家实行了紧缩性的财政政策，多次使用货币政策，如提高银行存款准备金率、加息等货币政策，并加强了政策融资平台的监管，农民公寓项目属于半政府融资性质，致使向银行融资这一门槛不仅提高了很多，而且原本定的项目融资额也打了折扣。虽然项目如期开工建设，村经济合作社利用本村的财务节余支付了第一笔工程款500余万元，但随着项目的推进，如若融资问题得不到彻底的解决，将为整个工程的进度埋下了一颗“定时炸弹”。3、房屋分配制度如果工程顺利完工交付，则摆在项目协调小组面前是一个“如何分配”的问题，农民公寓建设项目是近几年慈溪兴起来的新兴事务，如何在分配问题上做到“公开”“公平”“公正”、、，确实没有多少可以借鉴学习的地方，以该项目为例，总建设面积24901平方米，总户
数为165户，而截止八月底预约登记的村民数为321户，大致为2：1的供给需求比，如何协调分配，这不是某位领导拍拍脑袋就可以决定的事情，如何兼顾多方利益，将这一涉及民生的实事工程真正落实到实处，避免因分配问题而造成群体性事件，这是定调项目成功与否的必然保障，因此形成一套切实可行的分配操作方案是必不可少的。具体操作我认为需综合多方经验，借鉴市经济适用房、保障房分配方法，结合本村的特色，制定切实可行的分配制度。4、产权界定不明晰目前本市的农民公寓项目土地权属分为两类，一类是集体土地，第二类是国有行政划拨土地。以前者土地性质建造的农民公寓，造成房屋无产权证，为今后的房屋转让带来相当大的纠纷，也堵塞了某些住房困难户解决买房资金的路径。第二类虽然是行政划拨土地，解决了前者集体土地的若干问题，但在项目申报时，市发改局规定，农民公寓项目必须由镇政府出面，因此，制作土地证时，登记名称为镇人民政府，这样操作可能初衷是为避免村集体权力太大，滋生腐败问题，但现实操作过程中，致使土地权属问题，而使得不能使用土地证进行抵押向银行进行融资（人民政府因属于政府融资平台，从而不能利用土地证向银行进行融资），原本村集体可抵押物就不多（因抵押品必须拥有产权，而大部分村集体资产较多，但国有产权的资产不多），如此又影响村集体的融资。上述仅为本人对农民公寓开发项目调研后的一点浅见，数据不尽详实，望见谅！
篇十三：推进农民公寓房建设的调查与思考报告
一农民公寓房建设基本情况自去年月起根据苏州市宅基地管理暂行办法苏府200366号文件精神市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发200379号关于贯彻落实苏州市宅基地管理办法的意见以下简称79号文件和太政发200399号关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见以下简称99号文件对宅基地管理进行了调整和改革明确规定凡在本市市镇规划区两区港区新区规划区各镇开发区内因开发建设需要和市镇规划区以外因社会公益事业经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅一律采取预拆迁办法预先按有关规定进行补偿并以公寓式定销房进行安置推进农民公寓房建设的调查与思考
近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。
一、农民公寓房建设基本情况
自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[2003]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[2003]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[2003]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），
对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）
我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。2003年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，2003年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。
目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：
建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。
建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配
套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。
建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。
二、农民公寓房建设中存在的问题
受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。
受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[2003]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。
受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自2003年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的第一代砖木结构楼房，质量欠佳，设施落后，许多群众有再次翻建的愿望。因冻结审批，农村部分急需翻建的危房不能翻建，许多农民因致富或迎亲婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到压制，这是不合理也是不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。
受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。
三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策
目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。
按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：
第一，坚持改革、发展与稳定并重。推进工业化、城市化必然要占用大量土地，但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上，否则必然会影响到社会稳定，从而反过来制约经济社会的持续发展。要在加快经济社会发展的同时，让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益。
第二，坚持政府实施与农民知情并重。推进农民公寓房建设，从另一个角度上看，政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等，每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权。也只有这样，政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持。
第四，坚持城市化与“新农村规划”并重。城市化是一个渐进的过程，推进城市化应该遵循其客观规律，急功近利，往往欲速则不达。根据目前我市经济社会发展现状，市、镇、“两区”周边等有规划、有条件的地方应坚持加快推进城市化进程。之外的广大农村区域，可以通过宅基地置换等方式在全市规划若干个农民住宅点，实施“新农村规划”。目前我市冻结农宅翻建审批，推行“无村庄化规划”，与当前太仓经济社会发展实际及国家相关法规政策不相适应，同时也违背了农民的意愿，宜及早完善。
近期，推进农民公寓房建设过程中暴露出来的问题引起了市委、市政府高度重视。今年7月28日，市政府《常务会议纪要》第8号作出了“关于当前农村危房建设的意见”和“关于允许部分农民公寓房公开上市的问题”的意见，改变了自2003年1月1日以来冻结所有农宅翻建的规定，允许农村危房“在统一规划的农村居民点或农民新村中，由农户实行
自拆自建。”规定“公开上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。
（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。
（二）市场运作，突破建设资金瓶颈制约。进一步创新和放活政策，加大市场运作力度，着力做好土地和公寓房上市两篇文章。一是适当提高公寓房土地用于商业开发的比例。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”，鉴于目前市、镇两级财力有限，此标准宜适当放宽。二是积极做好部分农民公寓房公开上市工作。当前要认真贯彻落实市政府《常务会议纪要》第8号规定“公开上市的公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内”的精神，各地应抓紧落实公寓房上市工作，通过市场运作，积极筹措建设资金。
（三）依法行政，规范农民公寓房建设过程中的行政行为。要引入听证会机制，扩大动迁农户的知情权、参与权和作主权；规范工程招投标机制及质量监督机制，确保工程质量万无一失；加强农民公寓房的审计，确保建设资金安全运行；规范农民公寓房产权行为，确保“两证”（土地证、房产证）齐全；进一步规范农宅翻建审批政策，在解冻农村危房审批的基
础上，可考虑对规划区之外因致富或婚嫁等原因有翻建农宅需求的农户也放开审批，让这些农户在统一规划的农村居民点或农民新村中实行自拆自建。
（四）完善保障，解除动迁农民后顾之忧。一方面，要进一步提高动迁农民社保标准，及早完善“土地换社保”实施意见；坚决执行79号文件关于“对入住公寓小区，年龄男满60周岁、女满55周岁的农民，在家庭成员全员参加社养老保险的前提下，可享受城镇居民最低生活保障标准”的规定；适当提高拆迁安置过渡期补贴标准。另一方面，要积极为动迁农民就业增收创造条件，通过各种形式的就业培训，提高农民技能水平，增加择业机会，促进增收致富。同时，要根据农民公寓小区靠近市、镇的特点和优势，引导他们大力发展以服务业为主的第三产业，鼓励有条件的农民发展个体私营经济，以不断提高动迁农民的收入水平。
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