房地产估价规范20223篇房地产估价规范2022 2022房地产估价师资料：市场法适用的估价对象和条件 （一）市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且常常发生下面是小编为大家整理的房地产估价规范20223篇,供大家参考。
篇一：房地产估价规范2022
2022房地产估价师资料：市场法适用的估价对象和条件（一）市场法适用的估价对象市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且常常发生交易的房地产，例如：①住宅，包括一般住宅、高档公寓、别墅等。特殊是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最简单、最简洁的一种房地产估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。以下房地产难以采纳市场法估价：①数量很少的房地产，例如特别厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，例如在建工程等。（二）市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。房地产市场不够发育或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采纳市场法估价。房地产市场在总体上较活泼的地区，在某些状况下市场法也可能不适用。例如，可能由于某些缘由导致在一段较长的时期内很少发生房地产交易。
值得指出的是，以下状况不能成为不采纳市场法估价的理由：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有勤勉尽责地去搜集交易实例，造成不能采纳市场法估价。
另外，运用市场法估价需要把类似房地产的各种实际交易状况，例如急于出售或急于购置等造成的可能是不正常的成交价格，修正为正常市场价格；需要把类似房地产在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格；需要把类似房地产在其自身房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。即运用市场法估价需要消退以下三个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异：①实际交易状况与正常交易状况的不同；②成交日期与估价时点的不同（本质上是这两个时间上的房地产市场状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况的不同。上述这些对类似房地产成交价格进展的修正和调整，分别简称为交易状况修正、市场状况调整、房地产状况调整。在进展这些修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采纳定量分析来量化这些因素对类似房地产成交价格的影响程度。但由于很多因素对类似房地产成交价格的影响程度无法采纳定量分析予以量化，主要是估价师以其扎实的估价理论学问、丰富的估价实践阅历以及对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出相关推断。因此，假如估价师没有扎实的估价理论学问、丰富的估价实践阅历，对估价对象或类似房地产所在地的房地产市场行情和交
易习惯等不够熟识，则难以运用市场法得出客观合理的估价对象价值。还需要说明的是，市场法求得的价值有时并不肯定合理、真实，由于
在市场参加者群体非理性的状况下，房地产价值也可能被市场高估或低估，造成房地产市场价格偏离了房地产本身的价值。
（三）市场法的其他用途市场法中比拟分析的原理和方法，也可以用于房地产市场租金及收益法、本钱法、假设开发法中经营收入、运营费用、空置率、入住率、酬劳率、资本化率、收益乘数、重新购建价格、房地产价格各个构成局部（如土地取得本钱、开发本钱、治理费用、销售费用、开发利润等）、经营收入、运营费用、空置率、入住率、酬劳率、资本化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期等的求取。
篇二：房地产估价规范2022
2022房地产估价师《理论与方法》知识讲解：房地产状况调整的内容二、房地产状况调整的内容由于房地产状况可以分为区位状况、实物状况和权益状况，所以房地
产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而简单，房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。
（一）区位状况调整的内容区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进展区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。区位状况比拟、调整的内容主要包括：位置（包括所处的方位、距离、朝向、楼层等）、交通（包括进、出的便利程度）、四周环境和景观（包括自然环境、人文环境和景观等）、外部配套设施（包括根底设施和公共效劳设施）等影响房地产价格的因素。（二）实物状况调整的内容实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进展实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
实物状况比拟、调整的内容许多，对于土地来说，主要包括：面积（大小）、外形（规章与否）、进深、宽深比、地势（凹凸）、土壤及地基状况、根底设施完备程度（属于可比实例、估价对象之内的局部）和场地平坦程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模（建筑面积大小）、外观、建筑构造、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、使用率（得房率）、层高、完损程度（包括工程质量、建筑物年龄、修理养护状况）等影响房地产价格的因素。
（三）权益状况调整的内容权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进展权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质一样，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质一样的前提下，权益状况比拟、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的详细方法参见本书第八章“收益法及其运用”的有关内容。
篇三：房地产估价规范2022
2022年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益的含义1.6.1含义1.6.2内容1.6.3种类1.6.4实物和权益对房地产的影响1.6.1含义是指房地产中无形的、不行触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益1.6.2内容房地产的各种权利－全部权、使用权、地役权等受到其他房地产权利限制的房地产权利－如设立了抵押权的土地使用权受到房地产权利以外的各种因素限制的房地产权利－如城市规划对土地用途、容积率的限制房地产的额外利益或收益－如楼顶的广告收益1.6.3种类（五类）1.6.3.1物权与债权
1.6.3.2全部权1.6.3.3使用权1.6.3.4地役权1.6.3.5抵押权1.6.3.6租赁权1.6.3.1物权与债权债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务无关的人作为或者不作为债权是对人权、相对权物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利物权是肯定权，对世权关系特定的房地产，既有物权又有债权的，优先爱护物权有两个以上物权的，优先爱护先设立的物权1.6.3.2全部权概念是指房地产全部权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利（四项权能）
分类单独全部共有按份共有共同共有建筑物区分全部专有局部的全部权专有局部以外的共有局部的持有权因共同关系所产生的成员权【2022年真题】房地产全部权可分为独有，共自有和建筑物区分全部，其中建筑物区分全部权人对建筑物内的住宅，商业，用房等有专有局部享有全部权，对走廊，楼梯，外墙等共有局部享有共有的权利。（）【答案】√【2022年真题】建筑物区分全部权包括（）等。A．按份共有全部权B．专有局部全部权C．共同关系成员权D．共同局部持份权
E．长期使用租赁权【答案】BCD
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