物业客服工作存在问题与改进措施14篇物业客服工作存在问题与改进措施 物业服务整改措施（共8篇） 物业服务整改措施（共8篇） 管委会徐雅萍日期.8.8 （物业公司副经理）监督部门一八八团新城社区问下面是小编为大家整理的物业客服工作存在问题与改进措施14篇,供大家参考。
篇一：物业客服工作存在问题与改进措施
物业服务整改措施（共8篇）物业服务整改措施（共8篇）
管委会徐雅萍日期.8.8
（物业公司副经理）监督部门一八八团新城社区问题三居民对小区车辆停放管理感到普遍不满意。
整改目标规范辖区内的车辆停放，为业主提供高效而且安全的服务。整改措施所有车主在物业管理区内均要按照物业公司规定的有关场地.路线和时间行驶以及停放。禁止工程车.农机车停入小区院内，保障车辆停放有序，交通顺畅。9月之后，海川家园小区大门将逐步实行封闭，保留一个车辆进出口大门，避免车辆丢失事故的发生。保障措施物业进出车辆管理人员在小区的工作受物业公司领导，受业主的监督，并定期给予打分，对考核不称职的物业进出车辆管理人员物业公司有权给予罚款，造成公司严重损失的，解除其合同。
整改时间年9月至年12月责任人吕连起（物业公司副经理）监督部门一八八团新城社区问题四存在对居民反映的物业情况，不解释.拖着不解决的现象。整改目标针对反映的问题及时解决，提升物业公司公信度。
整改措施切实从业主的利益出发，物业工作人员对反映的问题建立记录台账，做到反映问题有答复，问题解决有记录，真正做到想群众之所想.急群众之所急，把业主的利益放在
责任人吕连起（物业公司副经理）监督部门一八八团新城社区问题五维修人员还存在乱收费.收费不给票据的现象。
整改目标加强维修人员维修收费正规化。整改措施在对本辖区小区居民上门维修中，制定以市场价的标准收费服务，设立维修费用标准公示栏，严格要求维修人员按要求开具维修票据。整改时间现时整改，狠抓落实责任人吕连起（物业公司副经理）监督部门一八八团新城社区问题六小区安全措施和对公共设施的维护不到位。
整改目标保证设备运行正常，无重大管理责任事故。整改措施公共配套服务设施维护周到，道路.公共照明完好，小区范围内的道路畅通，路面平坦；制定设备安全运行.岗位责任制.定期检查维修保养运行记录.维修档案等管理制度。整改时间现时整改，狠抓落实责任人吕连起（物业公司副经理）监督部门一八八团新城社区目前，由于物业由于财力.人力有限，针对小区公共设施的建设.维护.小区改道及增加监控设施方面的问题需要团党委的大力支持和帮助。今后，物业公司将按照团纠风办的要求，落实整改措施，由一八八团新城社区负责监督，降低小区业主与物业公司之间矛盾纠纷情况的发生。一八八团新城社区一八八团物业公司年9月9日
根据自己的实际情况和上阶段查摆的问题，特制定如下整改措施
一.物业中心要创新服务思路。物业中心除认真做好领导交办的各项维修任务外，作为后勤保障的窗口单位，下一步要主动走出去发现问题，解决问题，每周要主动征求一次各办对后勤服务的意见，及时修正存在的隐患和问题，放眼大局，争取服务的主动性，让领导放心，让服务单位满意。
二.加强服务质量，提高技术水平。针对物业人员的实际状况，下一步打算集中精力学_业务知识，提高技术操作水平，把大家的认识统一到机关后勤保障服务的工作中来。
三.拓展服务范围，搞好物业创收，争取年前投资不大的情况下，新上一处机关洗车处，这样既安排了富余人员，又增加了物业收入。
四.严格管理，制定了切实可行的物业管理制度，奖惩制度和岗位职责，运行一个多月来，全体人员都能够自觉遵守，很少有人迟到和早退，从来有不写请假条而旷工者，理顺了工作程序，营造了良好的工作氛围。物业中心二00八年月
不合格原因11月3日无人员进出登记纠正预防措施通过调看监控录像11月3日北门岗确无外来人员出入小区，为确保小区安全已要求各班对出入小区人员加强登记与盘查。
2.出入口物品放行管理-物品放行登记表填写规范不合格原因10月30日，11月份各只有一张，表单填写不规范纠正预防措施秩序维护部按照管家部所开具之物品放行条进行核查.放行与统计汇总，物品放行条系管家部所开具，已告知管家部规范填写物品放行条。
3.小区车辆停放管理-主干路边车辆停放状况不合格原因商业街有机动车乱停乱放的现象纠正预防措施因商业街（乡土风情）餐馆二次装修，其送货车辆暂停门面房前卸货，故存在机动车乱停乱放现象。主干道车辆管理是秩序维护部长效管理工作之一，部门将会重点跟进此项工作，以确保主干道24小时畅通。
4.小区车辆停放管理-集中停放区域，车辆排放情况不合格原因3栋2单元，1栋单元门前非机动车乱停乱放；商业街非机动车未摆放整齐纠正预防措施1幢与3幢系前期开发楼盘，单元门前所划非机动车停车位已不能满足目前业主停车使用，部门已报购油漆增划非机动车停车位，同时也将要求巡逻岗加强巡逻力度。商业街非机动车未摆放整齐为个别车辆在门面房购物短暂停留，已要求外区巡逻岗加强巡查。
5.监控工作情况-监控室管理不合格原因卫生较好，无闲杂人员，但物品摆放较多纠正预防措施监控室物品全为秩序维护部日
用器械及物品，其他摆放较多物品为xx立林智能化厂家所有，该厂家为了维修便利将物品暂放于监控中心，现已要求其全部清理出监控中心。
6.秩序维护员BI情况-对客语言不合格原因礼节礼仪不符合要求且车辆进出未敬礼纠正预防措施部门要求门岗人员对所有进入小区车辆均需敬礼询问与放行，因岗亭设置所限（面朝进口立岗），故无法对离开车辆进行敬礼放行。为规范保安人员服务礼仪已对全体门岗队员进行服务礼仪岗位实操培训。
7.秩序维护员BI情况-着装.行为.精神面貌不合格原因北门岗位岗人员服装不符合要求，工作服和便混穿纠正预防措施因服装采购未到位，北门岗朱鹏飞所服装缺下裤，部门已要求该员工向未当值员工借穿服装，已确保北门岗当值岗位着装整洁。
8.秩序维护员BI情况-岗亭卫生不合格原因北门岗卫生存在死角纠正预防措施已要求北门岗当值人员及时整改，为做好长效管理，已将卫生清洁责任落实到人，当值领班及秩序维护主管每日将不定时对门岗卫生进行检查。
一.认清形势，正视供电服务面临的新课题供电服务是一项涉及方方面面的系统工程。市场经济的发展.科学技术的进步.体制改革的深化，都使供电服务面临着新的考验，都给供电服务提出了新的课题。
一是电力体制改革的深化，使供电服务面临着新形势，电力体制改革的指导思想之一，就是满足社会不断增长的电力需求；改革的总体目标是打破垄断.引入竞争，构建政府监管下的政企分开.公平竞争的电力市场体系；改革的主要任务之一是改变电网企业独家购买电力的格局，这样大的改革举动，要求供电服务必须从理念到措施，适应变革.管理创新。
二是供电需求的变化，随着社会的进步，客户的用电需求不断提高，随着高科技产业的兴起，客户对电能质量的要求，决不仅限于电压的偏差，供电的连续，有的甚至达到了苛刻的地步，而我们的供电设备，虽经城乡电网改造，但毕竟欠帐太多积重难返，目前，全国不少供电企业出现的拉限问题，就是个明显的例证，这样严峻的形势，使供电服务再也不能仅停留在“一杯热水.一张笑脸.一件好事.给点温暖”的水平上。
三是市场竞争的激烈，当前，包括电.水.煤.汽.油，都在激烈地争夺能源消费市场，在外部市场竞争激化的同时，按照电力体制改革方案又将实行发电企业向大用户的直接售电试点，这种内外夹攻的形势，使供电服务成为企业生存发展的重要保证手段。
四是客户素质的提高，随着社会进步的加快，全民素质明显提高，电力生产尖端神秘的时代一去不复返了，客户的法制意识.自我保护意识空前增强，供电服务的一言一行都关系到企业的形象和效益，提高职工队伍素质已迫在眉睫。
五是监督力度的加大，随着体制改革深化政企分开到位，供电企业既当运动员又当裁判员的时代终将过去，随之而来的政府监管.客户监督.舆论监督的力度必将越来越大，这与过去政府仅组织几次竞赛评比争优夺冠的监督方式，有着本质的不同，这就要求我们的供电服务，必须内强素质.外树形象，把服务质量提升到一个新台阶。
六是管理思想的陈旧，市场形势已经发生了巨大变化，相比之下，我们的服务理念转变却明显滞后，传统管理方式下不求实效的形式主义.舍利求名的荣誉至上.缺乏战略的短期行为，不计效益的慈善服务.不问对象的单一方式.不求进取的感觉良好.不思改革的传统思维，所有这些，都极大地制约了供电服务质量的提高。
七是管理机制的僵化，面对市场经济体制和电力体制改革，供电服务的管理机制却极不适应，条块分割的传统体制，使供电服务很难形成全局的统一行动；目标考核的粗放管理，使供电服务难以落实，生产系统的故障障碍都有明确的考核细则和处罚标准，而营销服务的重大事故却只能一事一议，有的还仅停留在“万度千元无差错”的考核中，而条块之间则更是矛盾突出，生
产系统配电事故从不中断企业安全纪录，而对营销服务这正是必不可少的硬件基础，加之供电服务缺乏正常的客户信息征询制度.缺乏向政府监管部门的规范化主动汇报制度，所有这些都说明供电服务的管理机制亟待创新。八是管理手段的落后，在社会进入信息时代的今天，供电服务的管理手段却相对滞后，即使是实现了窗口无笔化作业，也难以形成全局统一的供电服务运营系统，特别在条块分割的管理体制下，各个子系统孤岛运行，造成全局系统中数据不一致，信息不共享.功能不整合，尤其配电.营销系统的分设，使客户信息无法形成完整资料，给客户用电申请.故障报修.咨询服务增添了难度，使企业经营者决策缺乏统一有效的依据，进行管理手段创新成为提高供电服务质量的重要内容。
二.与时俱进，树立供电优质服务的新理念而对新形势.新课题，我们的服务理念必须与时俱进地加速转变。
一是客户至上意识，按照国际公认的系列质量标准，把客户作为关注焦点的原则，我们必须从思想到行动，真正树立起客户至上的理念，要彻底清除垄断经营下的扭曲思维方式，由客户适应我们的规定转变为我们主动适应客户需求；由我们确定服务方式转变为让客户选择服务方式，让“顾客是上帝”的理念深深扎根在员工心中。
二是需求为先意识，受传统计划经济影响，多年来，供电生产经营一直重系统建设轻客户需求，而进入市场经济年代，就必须把满足需求作为开拓市场之基石，作为企业生存发展之根本，
必须把生产.经营.管理.服务的重点向需求侧倾斜，真正做到“始于客户需求.终于客户满意”.“把客户需求作为供电服务的始终点”。
三是领导关键意识，提高供电服务质量的关键在于领导者的指挥与控制，年版质量管理体系的一个重点就是强调最高管理者的作用，尤其在目前条块分割的管理体制下，“一把手”增强服务意识，协调全局各方面，各系统.各层次.各部门同心协力抓服务.团结协作为客户，这是提高供电服务质量的决定性因素，这也同安全生产一样，领导者要增强“
六是供需双赢意识，市场经济体制下，电力是商品.供电部门是企业，我们的服务要切实克服计划经济体制下舍利求名.舍效益求荣誉的传统观念，供电服务的目标是实现企业效益与社会效益的统一，不少局依法办事公开公正有偿服务的做法.沿海地区对高新技术产业实行客户增加投资消除谐波污染的办法，都是可取的，这在供电企业资金普遍紧缺的今天，尤为重要。
七是依法供电意识，市场经济是法制经济，面对法制意识不断增强的客户.面对规范运作的电力市场，供电服务尤其要强调依法办事，要依法维护企业的合法权益.依法保护客户的切身利益.依法建立诚信形象.依法参与市场运营操作。八是持续改进意识，年版系列标准再次强调了这一基本原则，提高供电服务质量是永无止境的，随着客户需求的提高.电力市场的变化.有关政策的改变.电力技术的发展，包括质量标准.服务方式.管理体制.管理手段，都要与时俱进.持续改进，都要经过循环过程去逐步提高，就供电服务而言，同样是“没有最好，只有更好”。
三.持续改进，实施供电优质服务的新举措面对新形势，我们不仅要进行观念创新，树立新理念，更要进行管理创新，实施供电服务的新举措。从调研结果看，应突出抓好以下八个方面.开展服务体制创新。为在现行管理体制下，促进大服务体系的形成，不少局采取了部门职能重新定位.服务运营流程再造，从方便客户.有利服务出发，重新审定各部门职责.重新确定各岗位责任；无锡局明确把生产运行部定为全局服务体系的保障办；齐齐哈尔局以
配电线路为准，建立线路承包组，每个组都包含了配电运行检修.内线人员，包含了营销抄核收人员，组内实行岗双重管理考核，与个人收入挂钩，岗为职工正式班组岗位.岗为所在承包组岗位，这种非正式班组形式促成了生产营销条块结合共同为客户优质服务的良好局面；济宁局依靠信息管理系统和可行有效的联系制度，实现基建向生产运行承诺.生产运行向营销承诺.营销由客服中心向客户承诺，这种部门间承诺保证制度促进了优质服务目标的落实。.进行管理机制创新。从调研结果看，重点要建立并实施以下四项机制一是建立大服务常态运行机制个旧局通过强化服务意识.明确部门岗位服务职责.完善供电服务联系制度，建立并实施党政一把手总负责.分管领导亲自抓.业务部门具体负责.有关部门密切配合.纠风办监督检查.党政工团齐抓共管.全员参与的服务工作常态运行机制；二是严格实行闭环管理制度济宁局依靠信息技术和管理制度，突出客服中心的综合协调职能，实行从客户申请用电.勘查.设计.施工.调试.验收，直到装表.接电.资料归档.抄表.核算.收费的全过程闭环管理；三是强化服务质量管理加大激励力度齐齐哈尔局把营销降损指标从按线.按台承包，一直落实到每相配电线上，使管理考核范围不断缩小，针对性管理服务细化，把效益指标同服务指标综合考核，从重奖罚.末位待岗，使服务意识不仅要挂在心上.而且要见到实效；四是建立并实施员工学_培训机制个旧供电局从建设学_型企业入手，以“创新.创优.创佳”为手段，建立独具特色的红河电力企业文化，增强了企业凝
聚力和职工责任感，荣获国家级重合同守信用先进单位，与此同时，又从市场经济需要出发完善岗位职责要求，对营销服务明确提出“用分析的头脑抄表；依照法律法规程序催费；以外交家的口才.市场经济的意识.用心对待客户”。齐齐哈尔局实行培训.使用.待遇.考核一体化制度与竞聘上岗.双向选择相结合的措施，激励职工增强本领.深化服务，在全省用营专业竞赛中荣获团体
6.应该会诊的患者没有及时请会诊，没有
18.巡视不及时需加药或取针不及时19.入院宣教不详细致患者对医院相关制度.规定不清楚，对床位费优惠不了解，以为不需交床位费，或晚上不住在医院就不需缴床位费.住院费。20.遇到挑剔的患者不能控制自己的情绪导致服务态度变差，言语生硬，脸色难看，表情僵硬21.业务不熟悉，技术不过硬，解释不到位22.食堂饭菜不可口23.院前打包票，院后不满意，解释难圆满根据存在的问题制定如下整改措施1.优化患者住院流程入院流程从办公护士接到患者入院证开始安床--带患者到床单元--通知医生接诊患者--责任护士三测--入院宣教，主管医生问病史.查体.开医嘱.开检查单.送检.办公护士执行医嘱.开展输液等治疗。每个环节要环环相扣，紧密衔接，医护协调配合，互相提醒，做好医护沟通，医生和护士都要清楚地了解每一位患者的病情以及检查治疗流程和需要观察的内容，这样才能更好地为患者服务，达到患者满意的效果。出院流程医生开具出院医嘱,出院带药,统一告知出院后三个工作日来院结帐.留双方电话,防止患者来回多次跑,耽误时间,造成不满意.2.改变口服药物医嘱开具方式在长期医嘱开具自备医嘱，在临时医嘱上开具以盒为单位的取药医嘱，及时发到患者手中
3.主管医生和主管护士要负责督促或陪送患者及时完成相关检查
4.建议每个临床科室配备一名护工，负责需陪检患者陪检.送标本等。
5.检查结果超出医学常识范围情况发生时，要及时查找原因，给患者合理解释，争取谅解，免费重检。
6.应该会诊的患者或上级医师指示请会诊的患者，主管医生要及时书写会诊申请请相关专业专家会诊，争取
12.对新入职人员医院和科室要组织入职培训，培训不合格者不应上岗，要熟悉医院的环境及科室设置，所开展的业务，专家团队如何等等才能更好地解答患者的问题，更好地为患者服务。
13.临床科室应常备少量常用药品以备急时之需，让患者得到及时治疗。
14.希望医保科和信息科能将电脑系统的药品都准确标注甲.乙.丙类，以便医生开医嘱，更好地执行医保政策，更好地和患者沟通费用
15.尽快培训更多护士掌握办公护士工作，便于加快入出院流程，缩短患者等待时间
16.接诊入院患者的住院医师应优化病史采集，查体，医嘱，开检查单的先后顺序让患者减少等待时间，体验到更及时的诊治
17.每日护士执行输液时应注意掌握每个患者的具体情况。区别对待，先后缓急，各取所宜。
18.护士每日要勤巡视病房，及时加药或取针19.主管护士入院宣教要详细，科主任.护士长要抽查，宣教不到位者给予相应处罚。患者对医院相关制度.规定，床位费优惠.住院费的收取要清楚。20.遇到挑剔的患者我们要能控制自己的情绪，保持好服务态度，言语和蔼.和颜悦色，表情自然，耐心解释，或换人解释，或请示护士长.科主任
21.加强个人和科室业务学_不断提高整体业务水平，努力学_了解本专业技术新动态，个人和科室要同医院一起成长
22.希望食堂厨师进一步提高厨艺，改进饭菜口味，让患者和员工吃得开心，可口可乐
23.无论你我处于何种情景，在医疗领域都是人命关天的大事，决不打包票，真诚相待，认真服务，尽心诊治，合理解释，爱心传递。
先.风清气正.团结奋进.服务至上的浓厚氛围。二部门形象进一步改善。探索和制订各项便民措施，简化工作流程，切实解决日常工作中存在的问题，以民心工程推动民生工程，努力提高广大群众的满意度，树立“中心”良好形象。三服务能力进一步增强。通过集中开展“优质服务整改提升月”活动，干部职工思想政治素质和业务能力有较大提高，主动为民服务意识明显增强，做到接待热情.亲情服务.办事周到.说话文明.依法行政.便捷高效。四工作业绩进一步提升。广大干部职工要做到知识丰富.业务娴熟.运作有方.善抓落实.锐意进取，各项工作在区市争创一流业绩。
三.方法步骤及责任部门
2.内部督查暗访。开展“神秘客户服务随访”活动，随机邀请办事群众全程监督服务质量，并通过监控.小微摄像机不定时拍摄工作人员服务情况，
根据所搜集问题制定详细的整改.奖惩措施。责任部门办公室.受理部.档案室
3.设立“领导值班制度”。形成中心主任.副主任.部门负责人轮流值班制度。在大厅LED显示屏公示值班领导姓名.联系电话以及办公地点，做到领导值班常态化.处理问题及时化.处理流程标准化.化解矛盾专业化，不断提升为民服务质量。
4.开展“五个一”活动。在中心开展一次礼仪培训.举办一次房屋登记官考试辅导.开展一次“金点子征集”.开展一次“最美服务笑容”评选.开展一次“服务技能”大比武活动，进一步加强房地产登记交易管理和服务的标准化.特色化.精细化建设，切实提升服务水平。责任部门各部门
5.制定推行服务规范。推行“53355”服务规范方法，即“五个一”对服务对象一张笑脸相迎.一把椅子让座.一杯热水暖心.一颗诚心办事.一声再见相送;“三统一”服务大厅统一安放桌签，窗口人员统一佩带胸牌标识，统一文明服务用语;“三规范”规范办公场所标识，规范人员仪容仪表，规范办公服务环境;“五个好”说好每一句话，接听好每一个电话，接待好每一位群众，耐心解释好每一项政策，干好每一天的工作;“五不让”不让办事的群众在我这里受到冷落，不让工作差错在我这里发生，不让工作
事项因我而延误，不让不良风气在我这里出现，不让房地产登记部门形象因我而受到损害。通过优化创新服务方式方法,努力打造阳光.微笑.便捷.规范.满意核心的“房产登记5S”品牌。责任部门各部门
6.搭建交流平台。对各级各类信访案件，要认真分析研究，切实处理解决，将有关情况以当面解释.电话沟通.书面答复等形式及时公开反馈，做到件件有落实.事事有回音。大力推进电子政务公开和信息化平台建设，通过门户.LED显示屏.电子触摸屏及其他有效载体，及时发布房地产登记交易相关信息，并逐步扩大网上办事等服务项目的范围，为群众.法人和其他组织获取相关房地产信息提供便利条件,进一步密切与服务对象的关系，提高房地产登记交易服务的社会公信力。责任部门各部门
改提升月”活动工作领导小组，领导下组下设办公室，殷勇同志兼任办公室主任，领导小组办公室负责对“优质服务整改提升月”活动进行组织指导和督促检查工作，在中心形成“一把手”亲自抓.分管领导靠上抓.部门负责人具体抓，工作人员参与落实的工作机制。二加强宣传，营造氛围。要充分运用.服务窗口.社会公共媒体等宣传阵地，大力宣传开展“优质服务整改提升月”活动的重要意义，进一步激发广大干部职工的积极性.主动性和创造性，努力营造人人关心.人人支持.人人参与活动的浓厚氛围，使“为发展服务.为百姓造福”的观念深入人心。三统筹兼顾，务求实效。各部门要精心谋划，科学安排，统筹推进，在开展“优质服务提升整改月”活动过程中注重做好三个结合文章与山东省房屋登记官考试有机结合起来，与“创先争优先锋岗”评选活动有机结合起来，尤其要与推动当前工作有机结合起来，增强活动的针对性和实效性，解决好当前存在的突出问题，将活动成果转化为推动房地产登记事业发展的强大动力，让群众切身感受到“优质服务整改提升月”活动带来的新变化。四严格督查，强化考核。“优质服务整改提升月”活动领导小组将对“优质服务整改提升月”活动进行不定期督促检查，督促落实首问负责.限时办结.一次告知.岗位责任.政务公开等服务制度，对措施不力.敷衍应付.投诉查实的部门.个人将予以通报。同时将此活动纳入年度岗位目标管理考核内容，并作为年终评先树优的重要条件，通过褒扬先进，鞭策后进，相互促进，把为民服务理念转化为每名工
作人员的自觉行动，让广大干部职工以高涨的热情，全身心地投入到“优质服务整改提升月”活动中，推动中心工作再上新的台阶。
根据“一站式”服务平台纳税申报项目反映的异常信息，有针对性地开展管户巡查工作，在巡查中发现有较大问题的，提交税源管理科进行纳税评估和检查处理。
四是加强征管信息反馈和工作协作，共同抓好税源管理。针对一站式管理服务过程中因工作衔接不到位而造成的征管薄弱环节，由征管信息科牵头，定期召开由征收管理所.各税务所参加的征管联系会议，及时反映征管工作中遇到的问题，相互协调，按照各岗位职责及时解决问题，强化事后监督。二0一一年二月二二日服务大厅整改措施（共8篇）电信服务整改措施航空服务整改措施班车服务整改措施服务民生整改措施
篇二：物业客服工作存在问题与改进措施
物业服务企业要长期稳定发展必须要有一支结构合理专业齐全相对稳定的员工队伍因此必须制订近期及长期的人力资源发展规划进行有针对性的培训加强对从业人员服务意识的培养营造良好的工作氛围和团队协作精神从待遇和情感两方面留人激励人做好人才储备工作避免出现人才断层和青黄不接的局面形成人才接替的良性循环机制保障物业服务企业可持续发展西安市物业服务企业存在的问题及整改措施
随着我国城市化进程的加快,服务产业的重要性日益凸显。为更好的了解现阶段西安市物业服务企业发展状况,我们采取实地调研与文献检索相结合、典型调查与普遍调查相结合的方法,对当前西安物业服务企业现状、经营管理、存在问题、行业发展等方面的情况进行了市场调研,调研对象涉及住宅类物业服务企业、商业类物业服务企业以及行业自律部门。
一、西安市物业服务企业发展现状调研情况(一)调研样本基本情况西安市物业管理行业共有独立法人单位1736家,产业活动单位136家,重点物业服务企业61家,占重点服务业企业数目的11%,占全部物业服务行业法人单位数目的3.6%,重点物业服务企业全部位于城区。此次调研的公司既有独立的物业服务公司,也有房地产公司下属的物业公司,包括分支承接母公司项目,以及可以承接母公司项目两类。公司承接的物业类型包括:别墅区、高档住宅小区、普通住宅小区、高档写字楼、普通写字楼、商厦、企事业单位等。1.物业服务企业情况(1)企业规模小。西安市1736家物业服务企业中共有从业人员4.9万人,其中,女性人数1.83万人,占37.3%,平均每个企业从业人员不足30人。据不完全统计,截止2012年底,物业管理从业人员数量为
621.3万人,而西安市物业服务企业从业人员仅占全国物业管理从业人员1%左右。
(2)大部分企业没有资质等级。从企业法人资质等级分类来看,物业服务企业具有一级资质等级的企业仅有14家,占0.8%;具有二级资质等级的企业有44家,占2.53%;三级资质等级的企业有316家,占18.2%。总体来看,仅有21.5%的企业具备资质等级,近八成的企业不具备“临时三级”资质。
(3)港澳台及外商投资的物业服务企业占比低。从登记注册的物业服务企业资产来源看,内资企业有1719家,占99.02%;港澳台商投资仅有8家,占0.46%;外商投资有9家,占0.52%。港澳台及外商投资企业占比不到1%。由此可见,西安市物业服务市场开放程度小,吸引外资能力有限。
(4)私人控股的物业服务企业较多。从控股情况来看,国有控股的企业103家,占5.9%;集体控股73家,占4.2%;私人控股1221家,占70.3%;港澳台及外商控股17家,占0.98%;其他322家,占18.5%。
(5)物业服务企业聚集地集中。从区县分布来看,西安市下辖的新城、莲湖、碑林、雁塔、灞桥和未央等城六区,物业服务企业有1530家,占88.13%。物业管理服务企业分布与服务业增加值分布趋于一致。
(6)物业服务企业成立时间较为集中。从物业服务企业成立年份来看,1980年以前仅注册有物业服务企业10家,1980年至2000年期间,增加到130余家,2000年以后新设增物业服务企业1493家,占86%。由此可见,西安市物业服务企业是伴随着改革开放的进程呈逐步加快
发展的趋势。西安市物业服务企业成立情况如图1所示。【1】
2.产业活动单位基本情况在西安市物业服务企业136家产业活动单位中,2010年以前成立109家单位,占80.14%。从登记注册企业的所有制形式来看,内资企业有129家,占94.9%,具绝对优势,港澳台及外商投资企业仅7家,九成以上的产业单位分布于城六区。(二)从业人员结构状况从物业服务企业从业人员状况来看,按照岗位分为经营管理人员和操作人员。调研结果显示,西安市小型物业服务企业经营管理人员占到企业总人数的10%左右,而中型企业经营管理人员占到企业总人数的15%~20%左右,中小型企业管理人员比例基本合理。从学历水平来看,物业管理从业人员中高中学历水平占到70%,比例最高,专科生占到16%,本科生占到5%,硕士研究生占到1%,总体来看,学历水平偏低。从劳动关系来看,97%以上都是合同工,外包工占到2%,临时工占到1%。从年龄结构来看,29岁以下(含29岁)占到总人数的30%,30~39岁占到49%,50岁以上占到21%,老中青年龄结构基本合理,符合梯形原理。从性别结构来看,男性占到从业总人数的62.7%,女性占37.3%。(三)员工薪金待遇从职工工资和福利情况看,物业服务企业职工年均收入为3.9万元,其中,物业服务企业经营管理人员年均收入为5.85万元,操作人
员年均收入为2.04万元。在操作人员工资水平中,清洁工和绿化工工资水平偏低,年均收入在1.6~1.8万元之间,低于或接近于2012年西安市社会平均工资水平。
(四)员工工作满意度状况从调查的总体范围来看,员工每天的工作时间在8~10小时。在正常情况下,53%的员工每周工作5天,47%的员工每周工作6天,1的员工在法定的假日能够正常放假。在薪酬福利方面,69%的员工认为公司应当有所改善,有20%和13%的员工认为应当在工作时间和公司制度方面有所改善。在员工收入方面,33%的员工感觉满意,60%的员工感觉一般,7%的员工感觉不满。而员工认为能够提高工作热情的理由87%来自良好的组织氛围和团队协作精神;53%来自公平、及时、恰当的激励;13%来自不断参加培训、获得与岗位相关的知识。(五)物业服务企业成本支出及盈利分析1.物业服务企业成本支出及控制措施物业服务企业较大的成本支出项目主要在于劳动力成本支出、设备维护维修费用、对外公关费用和外包费用等。其成本支出结构如图2所示。【2】
目前,西安市物业服务企业控制成本的措施有:各项目资源共享、节约费用的奖惩制度、采购招标、前期介入、精简队伍、智能化
管理、形成产业规模和业务分包等。其控制成本结构如图3所示。【3】
2.物业服务企业盈利来源及业主对自治的认识
物业公司的收入来源主要在于物业服务费以及有偿增值服务。在调研中发现,物业服务企业盈利没有达到预期目标的主要原因有:政策支持不足(占30%)、缺乏规模优势(占15%)、物业服务费收缴率低(占20%)、其他(占35%)。对于业主自治问题,有80%的物业服务企业认为居委会职责不清,对业主自治不认同,认为不会有较大发展;20%认为业主自治会有较好的发展,不会成为物业服务企业发展的威胁。
二、西安市物业服务企业存在的问题及整改措施(一)西安市物业服务企业发展存在的问题从上述调查显示的数据可以看出,困扰西安市物业服务企业发展的主要问题表现在五个方面。1.社会偏见以及行业环境不利于物业服务企业的发展当前,物业服务行业的地位不高,人们对物业服务行业还存在着一些偏见,整个行业发展的大环境仍然不宽松,而社会舆论导向也有偏差,特别是发生物业管理纠纷时,往往出现社会舆论“一边倒”,不利于物业服务企业的发展。2.物业管理立法滞后阻碍行业快速发展随着中国经济的快速发展,现代化进程的加快,往往会出现制
度的滞后。而物业管理立法滞后,必然阻碍物业管理行业快速发展,加之相关政策的不配套,如对物业服务费价格控制过死,致使企业发展缓慢。另外,现行税赋政策不合理导致企业的负担过重,与供水、供电、供暖等公用企业、市政管理部门关系不顺,加之部分政府公共服务部门缺乏服务意识,常常会导致物业纠纷的发生。
3.建管不分使得物业服务企业处于被动地位房地产行业的建管不分,掩盖了大量的前期遗留问题,转嫁了新建物业的矛盾。交接成本与房屋质量等突出问题,为物业企业开展日常管理埋下隐患。另外配套设施不到位,如住宅项目存在着交通、生活等方面的诸多不便,不按规定配置物业管理用房,不重视前期物业服务,拖欠空置房服务费,这都使得物业服务企业在经营中处于被动的地位。4.市民社会发展初期社区居民自治面临多种问题在当前中国社会现代化进程中,市民社会的发展处于初级阶段,公民参与意识缺乏,加之业主大会召开程序复杂,协调成本较高,因此,社区居民自治面临诸如此类问题:一是业主及业主委员会参与意识差,不配合、不支持物业服务企业的管理;二是公共意识淡薄,部分业主只讲权利,不讲义务,不遵守业主管理规约和小区管理规定;三是维权意识低,致使业主大会成立难、开不起来、以及运作不规范,容易使业主委员会成为物业服务企业的对立面,难以形成共赢。5.物业管理从业人员素质和服务意识不能满足企业人才需求物业管理从业人员总体素质较低,服务意识差,高素质管理人
才和技术人员短缺;与其他行业人员相比,企业从业人员特别是基层员工待遇低,有的甚至在最低保障线上徘徊;物业管理行业的员工流动较大,尤其是基层一线人员;物业费收缴率低,物业费主营业务收入之外的其它拓展延伸性业务开展不利,也导致物业服务企业发展后劲不足。
(二)调整和改善西安市物业服务企业的措施为调整和改善西安市物业服务企业发展,可以采取以下五方面措施。
1.加快物业立法,完善物业管理市场环境加快《物业管理法》立法进程,对目前推行中困难较大的业主大会制度、专项维修资金的归集管理和使用制度,政府主管部门应进行专题研究,提出妥善解决的意见和措施,改变有法难依的局面,逐步推进依法治业,不断完善物业管理市场环境。2.建管分开,理顺体制“建管不分”的直接后果就是物业服务企业受累于开发遗留问题,饱受业主的指责,代开发商“受过”,难以坚持原则为业主服务,进而引发一系列矛盾纠纷。建管分离将使物业服务企业回归本位,有利于提升物业服务水平。在推动建管分离进程中,需要认真落实前期物业管理招投标制度,通过引入市场竞争机制,推动物业服务企业主动与市场接轨、降低物业管理成本、提升物业服务质量。3.加强业主自治,发挥政府职能物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办
事处、乡镇人民政府要指导各住宅小区按法律程序成立业主委员会,实现业主自治。通过业主委员会的平台,在维护业主权益的同时,引导业主履行义务,自觉遵守物业管理的有关规定,维护公共秩序和环境卫生,按时交纳物业管理费,依法尽责。同时代表业主,行使监督职能,督促物业服务企业严格按照物业服务合同约定,依法履约,合法经营。充分发挥业主委员会的桥梁和纽带作用,做好业主与物业服务企业间的沟通协调工作,消除误会和分歧,共同维护小区稳定。
4.加强人员职业素质,提升服务意识西安市物业服务企业应通过对现有人力资源状况的分析预测,认识自身差距,向业内成熟优秀的物业服务企业学习,避免人力不足、人才的流失以及人才浪费等问题。物业服务企业要长期稳定发展,必须要有一支结构合理、专业齐全、相对稳定的员工队伍,因此,必须制订近期及长期的人力资源发展规划,进行有针对性的培训,加强对从业人员服务意识的培养,营造良好的工作氛围和团队协作精神,从待遇和情感两方面留人、激励人,做好人才储备工作,避免出现人才断层和青黄不接的局面,形成人才接替的良性循环机制,保障物业服务企业可持续发展。5.开展保值增值服务,实行多元化经营随着人们生活水平的提高,需要多层次的服务,对特约服务的需求也呈上升趋势,这也为物业服务公司的经营发展提供了广阔的市场。西安市物业服务企业可积极开展家政服务、订票、订奶、送水、送报等特约服务,开发中介咨询业务。通过多种经营和有偿增值服务
提高企业盈利,多渠道增加收入,提高服务质量,用机械和科技逐步替代部分人力,降低人力成本。
参考文献
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[4]中国物业管理协会.物业管理行业发展报告[R].中国物业管理,2013(10):8-15.
[5]葛春辉,黄安永.南京市住宅小区物业管理人力资源配置调查与分析[J].中国房地产,2006(6):75-77.
篇三：物业客服工作存在问题与改进措施
物业存在问题整改意见和整改措施2022年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业第一次会议，重点讨论执行23条业主反应强烈的建议及整改措施。与会人员物业雷总，韦经理.业委会及业主代表。
提请物业整改的22条意见
一、完善小区两进出大门、所有楼面大堂、地下停车场出入口及小区内、外路面高清监控设施。在没完善之前地下设专人值班。确保安防工作有实效。
物业回复：针对上述，经现场核查、评估，同意对现状进行改造升级；目前多家合作商已进行现场评估，计划在本周六前完成改造方案。
备注：详细方案及布置图见附件
业委会：下周一在小区各公示栏公示方案和图纸，承诺具体实施、完成时间。在7月底确认方案，8月1日开工，8月底完工；安防监控的完善事关全体业主安居，没有回旋余地必须不折不扣完成。
物业：
可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。7月底可以确定方案及公示。8月开始施工，8月底完成。
二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。
物业回复：
（1）、针对小区安保人员不足问题，我司已经按照园区进行标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有配备安管人员，以增加保安的整体力量；
（2）、在小区的安全死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻路线。
（3）、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。
（4）、关于增电子巡更系统问题，据了解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用成本过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的不足。
业委会：按照小区情况定员合适、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供给业委会参考。安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期配备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口设置一个。7月底前完成。
物业：目前63个安保人员（包含6-7期），分3班作业。目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进行沟通。
三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。
物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。由于公交车途径路线涉及中山、珠海两市，现
两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反馈；
（2）、由于交通路线进入小区途径中山某某堡六期后市政路，而该项目现正在施工当中，故未达到公交运营条件，但为方便业主的出行，该项目正在逐步施工整改之中，力争达到公交运营条件；
（3）、为加快该项工程进度，希望广大业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广大业主的出行问题。
业委会：爱me公园现已引入公交线路，为什么某某堡不能引入，必须要引进珠海的公交车。
物业：已引入3条到爱me公园。下一步准备部分条线路引入某某堡小区内。
业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商接受此意见，让业主看到希望。
物业：可以从爱me公园的公交线路中引进一条线路进某某堡，但要下一步再确定。
线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。
业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以联合业主签名提出倡议向中山市政府上访协助完成。定期公示进展情况。
四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大安全隐患。至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。
（1）、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便了解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。
业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。
物业：本次整改费用太大，要领导批示。
业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，现在就是花再多的钱也是必须要整改的。
五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。
（1）、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进行协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；
（2）、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进行对选址、建造等方案进行报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。
物业：按土建设计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。一个月内完成。
业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。
六、凡是留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。
（1）、经对小区规划图的核实，确认商铺（华联超市）铺位在规划图上确实表明有后门；
（2）、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺（华联超市）与某某堡地产间合同的一部分，依法受法律的保护。故目前我司已经和某某堡地产进行了沟通，并与该商铺业主进行了谈判，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进行再次协商确定。
（3）、考虑到整个某某堡园区的安全问题，在谈判期间我司恳请业主委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；
业委会：为设计缺陷，开发商必须弥补这个错误。建议暂时可以加装门禁及监控设备，超市业主刷卡进出。
物业：装门禁可以实施。下周找该商铺业主协调。
七、还会所、泳池于业主。让业主有个更好聚会娱乐场所。增设业主红歌队、舞蹈队及健身运动的场地；开辟篮球场、羽毛球场地、在每期空旷场所设置一至二张兵兵球台。
（1）、会所和游泳池属于小区规划红线范围以外，产权是属于开发商。我司无权干涉，业主亦只能请求小区规划红线范围以内的权益。
（2）、关于增设相关活动场地，可以根据小区现有实际情况，在相关空地或适合位置增设定点娱乐活动场所，满足广大业主的健身娱乐要求。希望广大业主针对选址问题向我司提出宝贵意见和建议；
（3）、开辟篮球场、羽毛球场等相关娱乐场所属于增建场地问题，需要得到绝大多数业主的同意方能实施，为此需要业主委员会从中进行协调沟通；
（4）、待相关活动场地选址确定，以及绝大多数业主同意增设运动场地后，根据现场实际情况和需要，我司可以针对现场实际情况进行灯光、用电的配合安装。
业委会：游泳池的水质问题需要物业监管，适当提出业主优惠方案；现有的儿童设施及健身设施部门已损坏，需要物业及时修缮，定期维护。希望将目前没有投入使用的小学操场面向小区内开一道门，加装灯管设施，作为业主运动场地使用。
物业：小学的问题政府没有批准，可以暂时给业主使用。等一下去看现场。一周内制定好方案。
业委会：按照68万平米的建筑面积，必须配备必要的活动场所。买房时没有告知业主现有的会所、游泳池是独立产权。现开发商将会所出售作为酒店，业主要按照卖房是的承诺用法律手段追究开发商的责任。
八、每周至少消灭蚊蝇一次。并加装完善灭蚊灯，同时小区湖水按承诺定期更换。不给蚊蝇滋生的土壤。
（1）、(四害消杀)：我司已经将每周对园区进行四害消杀工作作为公司运作的流程，不仅对园区四害定时消杀，同时对消杀执行过程和质量，进行监督和监管，我司希望广大业主予以监督。
（2）、(加装完善灭蚊灯）：我司已于本周对园区内现有的灭蚊灯进行全面检查和维修，确保其能够正常运作和使用。我司同时根据现场实际情况及需要逐步在相关明显位置引进、投放灭蚊设备。
（3）（关于湖水更换）：我司拟定时、定人对人工湖湖面进行清理、打捞工作，同时加大对人工湖湖水水质的处理，并根据水质状况确定是否更换人工湖湖水。
注：1人工湖加装水汞循环系统2保洁、消杀、绿化人员的配置，及作业计划（日，周，月计划），加强相关人员的考核力度；增加地下车库，一楼的垃圾设备的配置，按日对垃圾进行处理。装修垃圾要定点处理。
业委会：正常每月不少于2次消杀，灭蚊灯还要加装。
物业：加装灭蚊灯及人工湖水循环系统计划在8月15日前完成。
九、在一期大门口外左或右明显处，设立led电子显示公告屏。以此为平台，向业主公式财务、账目及小区动态及相关信息。确保今后物业管理真正做到公平、公正、公开。
（1）、关于加设led电子显示公告栏，我司已经在做相关设计、规划方案，预计初步方案将于本月底完成；
（2）、由于加装led电子显示公告栏涉及费用相对高，待方案确定之后我司需要向集团呈报和审批；
业委会：考虑led电子显示公告栏费用较大，可以在小区路口或明显位置设立公告栏，大型公告栏3个（前门、后门、6期）,及小区平面图。
物业：8月15日完成。
十、小区内设置多处单车、电动车、摩托车停放棚，以免堵塞楼道大堂。汽车、汽车一律停放地下或地上停车场，杜绝小区通道乱停汽车。（并大幅调低停车费）；
（1）、考虑到单车、电动车、摩托车比较分散，如果集中停放，将造成很多业主离家更远，对该部分业主造成诸多不便，故设置停放棚必须征求大部分业主的意见。（2）、针对汽车乱停放问题，我司将加强巡逻
监管力度，特别是针对无地下室区域，我司可以提供可供租赁的车位给予业主进行租赁，以降低车辆路面停车压力；
（3）、为使此事更好执行，所有进入小区的车辆（包括有购买车位的或租有车位的业主）均要自觉将车辆停放在自家车位。同时，该项工作会涉及到业主的利益，望业主委员会成员在我司执行该项管制工作时给予支持和配合。
业委会：在每幢楼下设置停放区域，设置自行车中转停放区域；该问题可作为民生问题下一步规划。
十一、引入社区医务室、教育、银行或自动存取款机，方便业主生活。
（1）、关于引入社区医务室问题，由于规划设计图纸上无社区医务室的配套，故必须考虑到医务室的场地问题。
业委会：须加强商铺的管理。
十二、水/电移交给供水/电力公司抄表收费。1~5期已基本入住，为减少大家的疑虑，减少住户与物业不必要的纠纷，应该由水/电部门直接抄表收费。因物业财务报银行扣款滞后，造成业主产生不必要的滞纳金，要退还业主，并杜绝此类事再次发生。）。
（1）、关于用水方面，目前坦洲自来水公司暂未有相关计划对小区的水系统进行接收，至于何时接收待再次与自来水公司协商；
（2）、关于用电方面，各期将会移交供电公司，目前按照计划一期将于8月份移交供电，二至六期将会分期、分批移交供电部门；
业委会：用劣质镀锌水管供水，如不及时整改，走法律程序。8月底改造完成。
物业：拟8月底前完成
1水管更换问题（两个月内完成）2供水供电要移交，时间表3由供水部门为什么不验收的说明4供水供电设备的维修周期表
十三、物业没有任何涨价的文件和涨价通知，民用电费毎度就从原来的0.64元涨到0.9元，这是严重违法的!要求立即恢复原电价，并返还多收电费。
业委会：没有合理的文件支撑，按0.64元收取公摊电费。公示公摊电费、彻查盗用公共用电的住户。抄表时由业委会人员陪同。
物业：从8月开始每月15日左右公示
十四、组建一支高素质、有责任心、服务意识强，大局意识强的保安队伍，清理不良人员，特别有劣迹的人员。打造纯洁的团队，创建平安的小区。
（1）、我司已经加强对安管人员的岗位职责和专业素养的培训，不断提升安管人员的综合素质；
（3）、要求安管人员到派出所进行备案，确保人员无案底，保证安管队伍纯洁性，更好的为业主服务。
（4）、为创建安全、舒适的社区环境，希望业主委员会牵头自发组织成立“义务治安队”，同时可以加强对小区治安的进一步了解和掌控。
业委会：招聘的安保人员到公安部门备案，提供照片、简历等给业委会以备监管。
物业：同意。
十五、监控室24小时配备有责任心的人员值守。及时有效地分辨和捕捉可疑人员及犯罪分子。杜绝见人就开门，不辨好坏人。岂不形同虚设。
（1）、今后我司将在关于对监控中心值班人员的责任心及服务意识的工作上对在岗员工进行培训，同时提高对业主的识别率。
（2）、对于进入大堂呼叫管理中心的，监控室值班人员必须做到身份核实，确认后方可开门放行，如发现可疑人员，立即通知当值负责人或巡逻岗位人员前去核实处理。
业委会：保安定期巡查每栋的大门是否关闭，必须半小时一次。规范监控室呼叫中心人员服务用语及服务标准。
物业：同意
（3）、小区的安全不仅是物业工作人员的单方面的自我加强管理，也是我们所有某某花园人共同的责任，为此在我司加强管理的同时，也恳请广大业主做以下的支持和配合：请进出时自觉携带住户卡，这样一来不仅降低了不法分子的可乘之机，而且也减少了对广大业主带来的不便。
十六、加强和规范小区出租房租户的管理。做到身份证有备案，家庭人员、工作情况清楚，杜绝一切不安全隐患。
（1）、我司将定期与辖区派出所、居委、流动人口办等相关部门联合对小区出租屋进行突击检查和和登记，确保对出租单元做到身份确认和备案；
十七、楼层、过道、大堂卫生清洁应不定期抽查工作质量，不留卫生死角。
清洁工要做到打扫卫生时开灯，打扫完毕关闭部分灯，留够用即可。
（1）、由管理人员不定期抽查清洁的工作质量；
（2）、我司将会在定期组织全体工作人员集体参加社区卫生大扫除活动，提高社区的整体环境质量，宣传爱护环境人人有责的精神。
（3）、对于保洁人员作业使用楼层灯光，我司将加强对员工节约意识的相关培训和督导，并由现场工作人员定时和不定时进行巡查抽检。同时望广大业主也能够从自身做起，积极参与节约行为，只有这样才能够使该项工作得到更好的执行。
业委会：近日内必须整改5期的垃圾处理站的问题，臭水长流。增加垃圾桶的配置。
物业：及时整改。
十八、严格规范保安交接班及换岗吃饭制度，进出人员、车辆要有严密的手续，严格的管理，不给犯罪分子可乘之机。
（1）、安管人员交接班方面，我们严格按照规定的地点交接班，接班人员未到，交班人员不得离开岗位，做到当期间接待投诉、解决问题当班处理完毕；
（2）、换岗吃饭的问题，门岗吃饭期间由当值其他岗位轮换，确保进、出口任何时间都有人在岗；
（3）、关于车辆管理方面，严格执行来访车辆登记制度，对于来访车辆必须先经业主允许后方可进入小区，同时派巡逻保安跟进，确保规范停车，避免损坏小区公共设施设备；
十九、小区内俑道路灯应增加亮度，遮光树枝要及时修剪，让道路更明亮、增强老人小孩散步安全感。
（1）、关于通道的路灯增加亮度的情况，我们已经安排夜班值班工作人员对高杆路灯进行检查，发现有损坏的灯泡及时更换；
（2）、对所有主干道有影响高杆灯照明的乔木进行修剪，确保路灯照明。
二十、小区环卫工人经常在砍树，要按园林绿化、美化的要求处理，实在太密的可以挖掘移栽，做到疏密有序，美观漂亮。
（1）、我司将针对个别环卫工人经常砍树问题，加强对环卫工人的意识教育工作；监督其严格按照绿化修剪、养护的标准执行；
二十一、治理臭水沟，还我清新小区。需开发商与政府共同从源头解决。或最好用涵管加混凝土全面浇筑覆盖，上面作室外广场或室外运动场所。以供小区休闲娱乐场所之用。
（1）、臭水沟处理工作一直受到某某堡地产极大重视，经了解该水沟为中山市防洪、泄洪的主要干道，为此用涵管加混凝土全面浇筑覆盖，上面作室外广场或室外运动场所方案不可行；
（2）、为能够及时推进治理臭水沟的进展，某某堡地产也多次向政府提出处理的方案。据了解，导致该现象产生的原因是上游源头涉及到珠海、三乡等位置。目前政府也针对上游源头进行分段处理，该项工程完成改造需要历时大约3年才能彻底整改完成；
（3）、为加快推进该项整改方案，希望广大业主能够和我司一起寻求相关措施及渠道继续推进整改的进程。
业委会：开发商可以清理掉臭水河两边的杂草，用石头做护坡，防止蚊虫滋生。
物业：可以向开发商协商。二十二、主流新闻媒体道歉问题要迅速落实，以此安抚伤者心灵，平复业主之怨气。物业：明天上午去总部确认这个事情。二十三、6期业主反映，装修时必须购买指定人员的河沙和水泥，且价格相当高。物业：暗查了解，绝对不允许此类事情发生。以上条款是业主委员会调查整理的全小区业主们的意见和建议，为第一批交付物业公司的整改意见，请给与完善改进时限和进度确定。以便监督和督办。注：道歉和赔偿（医疗费，误工费，交通费，精神抚慰金等等）
篇四：物业客服工作存在问题与改进措施
修改版桂花城物业服务质量检查整改报告1物业服务质量检查整改报告城西区域桂花城项目2xx年6月20日集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查针对检查中发现的不符合项桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改现将有关检查情况报告如下物业客服整改措施
（文章一）：物业品质整改报告（文章一）：鹏达物业品质检查报告xx年第六期总第07期（1）、总体分析人的提升是服务质量提升的首要条件如果把优秀的服务质量看成是一棵果树结出的美丽果实，那么适宜的阳光、气候、肥沃的土壤就是一棵树长出美丽果实的必要条件。对于一个以服务为产品的组织，优秀的服务团队、适用的质量保证体系、良好的监督机制、有效的绩效考核系统、及时的后勤保障都决定了一个组织提供服务质量的能力。在所有决定组织提供服务能力的因素中，在属于劳动密集型产业的服务业里，服务团队即人始终是服务质量的决定性因素。组织的运作、制度的订立、工作的实施等工作都离不开人。劳动是一个带有强烈主观色彩的过程，任何劳动都是人的意识的物化过程。人的技能、性格、心态、价值观念、培训经历、经验等不同决定了每个人服务品质的差异。就是在一个商品上贴一个标签这样的简单工作，当标准没有明确的情况下，让不同的人来做，贴出来的效果肯定不一样。所以要提高服务品质的首要任务是改变人的意识、观念，只有人的观念改变了才有服务态度的改变、服务技能的提高、执行效率的提高、服务质量的提升。人的进步离不开学习，作为组织，对员工的培训应该是最主要的工作之一，不光是技能的传授、知识的灌输，还是观念的更新，价值观的影响，品质意识的确立。组织里每个主管都应该是培训师，这样才能够品质意识深入每个员工的内心。培
训可以是多形式的，领导的身体力行的示范、检查纠正、集中授课等都是培训的有效途径。服务也需要各种各样的物资和材料，同样也需要不同的生产工具。工欲善其事，必先利其器。生产工具、物资材料的质量保证了，才有可能使服务的质量有保证。服务方法、工作环境等等都是一个组织能够创造优秀服务成果的条件。但所有这些因素与人相比，还是位于次要的位置，都是在人的努力下可以改变的因素。因此，让我们从改变人、培养人开始，打造优秀的服务团队，让崇德物业的服务质量得到一个阶段性的提升。李相才2xxx年半年度品质综合大检查统计表分项分析（一）、客服综合类（一）客服类不合格项个数分布图（二）存在问题☆管理处无内部员工沟通记录；☆《维修派工单》填写不完整；☆输出信息无审批记录；☆培训无效果评估记录；☆与装修申请人未签订《防火责任书》；（三）原因分析☆各级主管领导对员工内部沟通工作重视程度不足；☆对客服作业指导书熟悉程度不够；☆员工责任心不够；☆客服工作负责人未按要求对日常客服工作进行监督；（四）改进措施及要求（文章二）：(修改版)桂花城物业服务质量检查整改报告(1)物业服务质量检查整改报告（城西区域桂花城项目）2xxx年6月20日，集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查，针对检查中发现的不符合项，桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改，现将有关检查情况报告如下：（一）、检查依据1．公司质量环境管理体系相关文件要求；2．全
国物业管理示范住宅小区标准及评分细则；3．物业服务中心质量工作检查表；4．物业服务合同；5．公司其他有关规定。（二）、检查方式及检查项目本次检查通过查看现场和记录及实际测试等为主要方式。检查内容包括：物业服务中心的基础管理、房屋管理与维修养护、秩序维护管理、环境管理、绿化管理、8s管理等工作。（三）、项目简介xx桂花城是绿城集团于xx年推出的第一个大型住宅社区，一期：坐落于xx城西蒋村商住区中心，西临紫荆花路，南靠文新路，东接古墩路，北邻新金都城市花园。总建筑面积超过20万平方米，建筑群体多样，有多层、小高层、别墅、排屋、商铺、写字楼，整个园区配套完善，有约30000平方米的特大型中心花园，有500米的桂溪从东至西贯穿整个桂花城，有会馆、幼儿园、网球、游泳池、篮球场、棋牌室等，功能齐全。一期共有住户1124户，99幢，商铺135间。二期（紫云苑）共有住户52户，占地面积15000多平方米，其中别墅28户，排屋12户，公寓12户。三期（云树苑）共有住户76户，总用面积为9140平方米，总建筑面积16231平方米，共有5幢,1幢办公楼,4幢住宅,9间商铺,设计公司3户。（四）、检查情况（一）综合管理（1）、各类设施设备图纸等资料无序摆放、随意，没有查阅、使用记录。(1)发生原因分析忙于日常服务工作，未能对档案室进行系统梳理。(2)整改措施已经对档案室文档摆放进行整改，并设臵查阅、使用记
录表。计划安排专人整理档案室的档案，清理过期档案，并设立图纸资料档案柜，分类放臵。(3)预防措施今后的日常工作中严格实行档案管理制度，按规定存放、查阅、使用档案。整改情况：（2）、办公环境、垃圾桶等用具未定位摆放；电脑等设备电线混乱。(1)发生原因分析物业服务中心的8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。（3）、仓库物品摆放混乱，无相应的入存单及领料卡，且领用表单未填写完整。(1)发生原因分析物业服务中心忙于日常的工作，未能将8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。（4）、园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀严重、冷凝水管走线不统一（栖霞18-2）(1)发生原因分析园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀是因为长年雨水侵蚀。冷凝管走线不统一是因为分属两户人家，各户安装时根据当时设计时的定位安装后，形成了目前的格局。(2)整改措施物业服务中心对园区内锈蚀的路灯杆、空调支架进行检
查，并制定油漆维修计划，目前正在进行相关整改工作。(3)预防措施增加园区收入，改变园区亏损现状。集合资金对园区公共设施设备加强维修保养力度。（5）、存在改变房屋用途的情况（别墅车库改造成房间的现象），存在封闭阳台、安装晾衣架、卫星天线等情况。(1)发生原因分析（1）、业主的生活习惯需求及改善居住环境的愿望在改变；○（2）、小区交付年限变长后，外部环境在不断发展、更新，而内○部环境一成不变，从视觉、感观上容易产生疲劳、疲倦感，带来业主改变居住环境的心理需求；（3）、物业服务中心在小区的前期管理中仅凭小区临时管理规约，○单方面难以劝阻及制止相关违规装修业主的违规行为；（4）、业主所受到的违规装修处理的成本过低；○（5）、政府相关职能部门的相互推诿、不作为；○（6）、相关法律法规不够健全完善；○（文章三）：物业质量整改报告[内事函件2xxx1025]经巡查、总结，发现本服务中心以下事项达不到服务质量要求，服务中心针对问题进行了整改。具体项目如下：（一）、服务中心发现问题：（1）、服务中心对各部门的工作监管不到位；整改措施：（1）、加强巡查，对各部门存在的问题做出针对性处理；（二）、维修发现问题（1）、园区监控系统摄像头有故障；整改措施
（1）、已联系专业负责人员处理；（三）、安防管理发现问题：（1）、门岗管制不严，园区外围及人员、车辆出入控制不好；整改措施：（1）、各岗位人员应明确责任，加强工作执行力度，配合服务中心对入园的外来人员及车辆加强监督。xx服务中心xx年十月二十五日（文章二）：提升物业管理服务水平整改方案提升物业管理服务水平整改方案我项目学习了总公司关于《项目服务管理》的文件后，根据考核表的各项内容在规定的时间内完成自查，发现本项目工作中存在不足之处：（一）、保安服务方面：管理较松散，保安员服务素质较低；（二）、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现；（三）、环境卫生清洁方面不到位；（四）、其他方面。针对以上不足之处，提出整改措施如下；（一）、保安服务方面：（1）、围绕提高保安的责任心问题加强培训教育，结合工作考评，考评不合格进行严肃处理；（2）、对个别年龄偏大的逐步进行调整；（3）、加强对夜间重点部位的巡查，如车库、楼道、办公层及小区四周；（4）、在提高责任心的同时加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退。
（二）、车辆管理方面：（1）、做好车库方向指示、导示牌；（2）、做好停车管理的告示宣传；（3）、增加人员对车库的管理。（三）、加强环境卫生清洁方面：（1）、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员予以处罚；（2）、装修垃圾做到及时清理，提高对装修现场的巡查力度。对垃圾乱堆放的行为及时进行教育与整改；（3）、对地下车库进行全面清扫，安排专人对车库进行保洁，实施车辆和保洁的规范管理；（4）、小区楼道地面太脏问题，将组织多次清理。（四）、其他方面：（1）、监控布点问题：对于增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行定位，施工；（2）、楼道照明问题：对于汇源大厦电路老化、短路等情况。①重新布线②改造旧电路③更换声光控（3）、已完成的工作：车库内沟盖板的更换。汇源大厦电梯因在办理电梯更换的手续，采用临时性处理办法，地上用地毯装饰，吊顶缺失的顶板用亚克力板重新安装。电梯墙面的小广告进行了清理。车库内增加了指示牌，进车道进行改造，避免小车进出时刮擦底盘的现象。在今后的工作中，我们将强化敬业精神，增强责任意识，提高完成工
作的标准。不足之处请领导指正。（文章三）：物业公司整改情况报告（文章一）：物业公司整改情况报告物业公司整改情况报告物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下：第三类项目：（一）、旺园学生公寓存在较多安全问题：1．宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。2．物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。3．旺园餐厅及浴室服务质量较差。整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。（回执函附后）（五）、后勤服务存在问题：1．学校南院等区域存在暖气不热情况。整改方案：1）、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。2）、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修；使住户暖气温度达到供暖标准。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。3．地热水供应非常不稳定，希望改进。整改方案：我校地热水深井xx年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，
现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。4．老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。5．物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家iso9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。6.家属区的卫生问题整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。7.加强学生宿舍设备的维护及其管理整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。
8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施：1）、防汛预案；2）、消防预案；3）、防地震预案；4）安全疏散预案；扫雪预案等等。9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关.整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。11.某重点实验室缺少全用供电电缆项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。第四类项目：4.22妥善解决地热水供应问题整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是xx地区地热水井共同存在的问题。地下水资源不断发展变化，没有谁能就xx地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为20—30立方米/小时，水泵
敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。4.29定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。4.30加强学生宿舍设备（如洗衣机洗浴设备）的维护及其管理整改方案：（1）、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。（2）、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修；淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重（主要是破坏刷卡系统造成不出水现象），物业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，物业公司则会按照工作流程在1—2个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，
将张贴明显标识告知。4.32增设废电池集中回收点整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。（文章二）：物业管理整改情况物业公司整改情况作为物业管理服务部门，我们服务的主要内容包括：1.综合客服（物业服务人员的统一着装、物业服务人员行为规范人情服务和物业服务热线与业主沟通互动）2.清洁绿化（绿化景观、楼宇室内卫生和室外道路公共场所等卫生）3.秩序维护（公共秩序、车辆管理、外来人员控制和房屋装修规范管理）4.工程维修（公共设施设备配置、公共设施设备的正常运行、工程维修的及时以及质量跟进）经过我司物业管理服务部门工作人员几个月的努力，业主对我司物业管理服务水平的满意度有了很大的提高。原先在清洁绿化方面存在的室外道路卫生状况差，公共卫生间清洁质量不高，且周六日卫生间无纸巾；管井洗涮池房门经常关闭，不利于客户端保洁用水等问题已基本处理，现如今室外道路干净整洁，公共卫生清洁质量提高，业主反映的一些小问题也得以解决，业主已无不满意态度。在秩序维护方面：室外地面停车混乱，公共秩序管理不到位的问题已得到了妥善解决，业主满意程度提高。在工程维修方面：原先业主反映的公共设施设备配置不齐全，空调风量小，制冷、制热效果不佳；窗户漏风，保温效果差；暖气管道漏水；电梯运行不正常，
电梯内禁烟标识不明显；工程维修不及时等问题已彻底解决。为此现已有百分之百的业主对我司服务质量有了中档以上的综合评价，我司主要的整改措施是：（一）、加强卫生清洁绿化1.加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的清加强洁人员进行适度的处罚。2.对公共场所的垃圾进行及时的清理，管理员提高对卫生的巡查力度，发现脏乱之处及时进行处理。3.周六日应设置卫生清洁人员值班制度，清洁力度不能懈怠，同时保持各项清洁措施的正常运行。（二）、确保秩序维护到位1.落实室外机动车停车管理方案，制定路面停车办法及收费标准，对室外机动车辆进行有效管理。2.开设非机动车临时停车点，方便临时停车，使非机动车能够整齐有序的排放。3.加强公共秩序管理，严格把关。（三）、及时进行工程维修1.加强电梯使用的安全管理，放大禁烟标志且摆放在显眼处，落实电梯的专业维修人员对电梯进行平时的检查维护、保养工作，及时消除一切隐患，保证电梯的安全运行。2.确保空调、窗户、暖气等维修人员在岗，在接到维修电话时第一时间到业主地点，使公共设施设备及时得到维修。我司将会进一步完
善管理机制，为业主提供更满意的服务水平。xx市泰美物业管理有限公司2xxx年6月27日（文章三）：(修改版)桂花城物业服务质量检查整改报告(1)物业服务质量检查整改报告（城西区域桂花城项目）2xxx年6月20日，集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查，针对检查中发现的不符合项，桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改，现将有关检查情况报告如下：（一）、检查依据1．公司质量环境管理体系相关文件要求；2．全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则；3．物业服务中心质量工作检查表；4．物业服务合同；5．公司其他有关规定。（二）、检查方式及检查项目本次检查通过查看现场和记录及实际测试等为主要方式。检查内容包括：物业服务中心的基础管理、房屋管理与维修养护、秩序维护管理、环境管理、绿化管理、8s管理等工作。（三）、项目简介xx桂花城是绿城集团于xx年推出的第一个大型住宅社区，一期：坐落于xx城西蒋村商住区中心，西临紫荆花路，南靠文新路，东接古墩路，北邻新金都城市花园。总建筑面积超过20万平方米，建筑群体多样，有多层、小高层、别墅、排屋、商铺、写字楼，整个园区配套完善，有约30000平方米的特大型中心花园，有500米的桂溪从东至西贯穿整个桂花城，有会馆、幼儿园、网球、游泳池、篮球场、棋牌室等，功能齐全。一期共有住户1124户，99幢，商铺135间。二期（紫云苑）共有住户52户，占地面积15000多平
方米，其中别墅28户，排屋12户，公寓12户。三期（云树苑）共有住户76户，总用面积为9140平方米，总建筑面积16231平方米，共有5幢,1幢办公楼,4幢住宅,9间商铺,设计公司3户。（四）、检查情况（一）综合管理（1）、各类设施设备图纸等资料无序摆放、随意，没有查阅、使用记录。(1)发生原因分析忙于日常服务工作，未能对档案室进行系统梳理。(2)整改措施已经对档案室文档摆放进行整改，并设臵查阅、使用记录表。计划安排专人整理档案室的档案，清理过期档案，并设立图纸资料档案柜，分类放臵。(3)预防措施今后的日常工作中严格实行档案管理制度，按规定存放、查阅、使用档案。整改情况：（2）、办公环境、垃圾桶等用具未定位摆放；电脑等设备电线混乱。(1)发生原因分析物业服务中心的8s工作未全面覆盖。对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。（3）、仓库物品摆放混乱，无相应的入存单及领料卡，且领用表单未填写完整。(1)发生原因分析物业服务中心忙于日常的工作，未能将8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。
(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。（4）、园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀严重、冷凝水管走线不统一（栖霞18-2）(1)发生原因分析园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀是因为长年雨水侵蚀。冷凝管走线不统一是因为分属两户人家，各户安装时根据当时设计时的定位安装后，形成了目前的格局。(2)整改措施物业服务中心对园区内锈蚀的路灯杆、空调支架进行检查，并制定油漆维修计划，目前正在进行相关整改工作。(3)预防措施增加园区收入，改变园区亏损现状。集合资金对园区公共设施设备加强维修保养力度。（5）、存在改变房屋用途的情况（别墅车库改造成房间的现象），存在封闭阳台、安装晾衣架、卫星天线等情况。(1)发生原因分析（1）、业主的生活习惯需求及改善居住环境的愿望在改变；○（2）、小区交付年限变长后，外部环境在不断发展、更新，而内○部环境一成不变，从视觉、感观上容易产生疲劳、疲倦感，带来业主改变居住环境的心理需求；（3）、物业服务中心在小区的前期管理中仅凭小区临时管理规约，○单方面难以劝阻及制止相关违规装修业主的违规行为；（4）、业主所受到的违规装修处理的成本过低；○（5）、政府相关职能部门的相互推诿、不作为；（6）、相关法律法规不够健全完善；○○
篇五：物业客服工作存在问题与改进措施
物业管理工作存在的问题及几点建议近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下:一、城镇住宅小区物业基本情况目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所）。有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个。二、物业管理存在的主要问题通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。“四难”：一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落
渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。四是主管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。“四不到位”：一是主管部门监管难到位。房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成立难，即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感，根本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位。从业人员素质低，收费价格乱，多收费、少服务，甚至不服务，导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性不高，形成恶性循环。三、提高全县物业管理和服务水平的几点建议1、全面实行小区规范化管理。一是对小区实行等级化管理。
房产局根据小区现状及服务项目，大体将全县的小区划分为高、中、低3个等级。规定出不同小区的标准、服务项目及服务内容，按各自标准实行日常化管理。二是确定服务项目和收费标准。成立测算小组，由物价局牵头，法制办、房产局、电业局、劳动局配合，抽调人员组成测算小组，对各小区服务费的收取标准重新核定，按服务项目、服务内容进行测算。同时测算小区24小时供水收费标准。最终确定出合理的服务项目和收费价格。三是推行阳光服务。物业费收取标准、服务项目、服务内容确定后，在小区内设置公示板，全面公示，让业主以最直观的方式了解。2、全方位加大物业企业监管力度。一是收取物业保证金。目的就是规范和约束物业企业，督促其按小区等级和确定的服务项目提供优质高效的服务，其保证金收取额度大至为：5千平方米以内的收取3000元保证金；5千平方米—2万平方米的收取6000元保证金；2万平方米以上的收取10000元保证金。二是清理物业市场。抽调专人对物业企业重新登记、核查、考核，实行物业准入，审批管理制度，对那些业主意见大、服务质量差的物业企业，坚决予以取缔。对无人管理的小区物业，本着谁供热谁负责的原则，将该小区的物业管理交由供热公司进行管理。三是强化日常监管。由房管局物业办组成监督检查小组，采取定期检查、不定期抽查及下发民意调查问卷等方式，多角度、全方位监督，确保日常监管
及时跟进。四是抓好培训。提高人员从业素质。3、实行新建楼房收取公共部位维修资金。由于我县没有收取公共部位维修资金，房屋出现房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂等很难筹集资金解决。借鉴外市县的先进经验，建议县政府按《物业管理条例》第五十四条规定收取专项维修资金，拟对新建楼需收取每平方米20元的公共部位维修基金，以保证保修期外公共部位的维修维护。维修资金由房管局设专户管理，维修时，物业企业、业主委员会申请支取。4、对于旧楼公共部位维修的责任划分。按照《物业管理条例》第三十一条规定，在保修期内的由开发建设单位负责。按照建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，在保修期之外的公共部位的维修费用按业主专有部分占建筑物总面积的比例分担。我们的意见是在保修期内的维修由开发建设单位负责，由建设局协调。在保修期之外的维修由产权人负责，物业企业牵头组织，维修费用向业主公示。对拒不交纳维修费用的业主，物业企业有权按相关政策处理。通过以上措施，相信我县的物业市场一定会向规范、健康的轨道发展，管理水平将大幅度提高，人民群众的生活环境会更加舒适。
个人车位租赁合同范本
出租方（甲方）：xxx
身份证号：xxxxxxxxx
承租方（乙方）：xxx
身份证号：xxxxxxxxx
甲、乙双方经充分协商，现将甲方位于xxxxxxxxx私家车位租给乙方作为车辆（车牌号：xxxxx）停放使用，并签订如下车位租赁合同条款，甲、乙双方共同遵守和执行。
一、本车位租金_xxx元整/年，大写：_xxxx_.支付方式为_签订合同后一次性支付__.乙方到期如需续租，需提前1个月通知甲方。车位管理费用由甲方支付，需乙方替交时留存物业缴费凭证当年租金从中扣除缴纳费用。乙方留存租金收条/微信或支付宝截屏均可作为支付凭证。
乙方另支付蓝牙卡设备押金xxx元，合同到期后返还。
二、租期为_xxx6__年__xx___月__xxx___日至__xxxx__年__xxx___月__xxx__日止。
三、如乙方在租赁期间要该场地转租给第三方使用时，必须征得甲方同意方可转租，否则视为违约，甲方可收回车位，剩余租金概不退还。
四、甲方责任及义务：
1、在租赁期间，如甲方需提前收回乙方使用的车位使用权，则甲方返还当年租金；如乙方提前退还车位，剩余费用不返还。
2、在租赁期间，如自然损坏产生的场地维修及检修费用由甲方支付，如人为损坏（包括乙方）场地维修所产生的费用由行为人负责支付。
3、甲方所出租的场地，仅供乙方作停泊车辆使用，不作任何保管；如乙方所停泊的车辆有任何损失或被人为损坏的，一切后果由乙方自负。
五、乙方责任及义务：
1、乙方在租赁期内必须按合同条款的规定按时缴付车位租金；如乙方拖欠租金达一周，即被视为是自行解除本合同行为，甲方有权将该车位收回，并保留向乙方追收拖欠费用和违约金的权利。（如因特殊情况未能如期签订续租合同，必须提前以书面通知或电话通知的方式征得甲方同意，在双方签订续租合同时连同拖欠的费用一并付清）。
2、在租赁期内，如乙方需要提前退租车位的，乙方必须提前一个月通知甲方并解除本合同。
3、乙方必须将车辆按车位及物管要求停泊好并做好防盗措施，如发生任何车辆遗失或损坏的一切损失由乙方自负,如因乙方原因给甲方造成的损失，由乙方负责。
六、本合同以双方签约之日起生效，如今后有补充作补充协议处理，与此合同具同等效力。
七、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。
合同附近：甲方的车位使用权购买协议复印件、乙方的身份证及停驶车辆行驶证复印件。
出租人：
承租人：
电话：
电话：
__2016__年__x__月__x_日
__2016__年__x_月__xx__日
篇六：物业客服工作存在问题与改进措施
年度物业客服部工作计划4、狠抓团队的内部建设，工作纪律，严格执行公司的规章制度，继续定期组
年度物业客服部工作准备
织部门员工做好培训工作。
人生天地之间，若白驹过隙，突然而已，我们的工作又将迎来新的进步，为此
5、定期思想沟通，每周总结前一周工作和商议制定下周工作准备。
需要好好地写一份准备了。那么我们该怎么去写准备呢？以下是我为大家收集的年
6、定期召开各部门服务质量评定会，规范客服人员服务，丰富、充实专业学
度物业客服部工作准备，希望对大家有所关怀。
问，为小区业主提供更优质的服务。可以通过组织到其他优秀小区参观学习，对相
年度物业客服部工作准备1
关专业书籍的学习、培训等方式来提高服务技能。
根据公司《x月工作总结与准备》中提出的客服部x月工作准备和存在的诸多问
7、完善业主档案，对无档案、和档案不具体的业主进行走访，借助社区居委
题，我部门经过开会商议提出以下准备和措施：
会把握的住户状况完善业主档案。
一、x月工作准备
8、领导交办的其他工作。
1、x月份之前统计三年以上欠缴物业费业主的具体资料，做到每户业主姓名、
二、x月工作中存在问题和改进措施
联系方式、欠缴年限、欠费金额精确无误。
〔一〕、x月物业费收缴率仅为70%，其中有各种修理问题的影响因素之外，
2、x月份开始催缴多层x月度物业服务费，贴催费通知、电话通知、短信通知，收费方法、奖惩制度和人员管理也存在较大问题。
营造缴费气氛。
1、收费方法简洁；
3、x月份伴随着暖气停暖，各项修理开始进行，在接报修工作中做到不管大事
x月我小区物业费收缴率低，大部分收费员实行的方法是电话催缴，上门催缴
小事接报有记录、事事有跟踪、项项有回访。
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时大部分家里也没有人。针对这种状况我们要电话催缴和上门催缴同时进行，调整的动力明显缺乏。x月的物业费催缴工作我要改正以往工作中存在的诸多问题，觉
收费员的上班时间，确保周六、周日全部收费员上门催费。对于路遇、来访、走访察问题准时沟通，用温婉的看法解决问题。
业主的机会攀谈催费。
〔二〕、客服中心是管理处的桥梁和信息中枢，起着联系内外的作用，客服接
2、奖惩制度不完善、不合理；
待的服务水平和服务素养直接影响着客服部整体工作，今年客服中心工作纪律涣散、
我部门如今实行周xx户收费任务奖惩处法。在收费的前期效果明显，但是收费服务意识和工作动力明显下降。x月我部要做好了员工服务管理工作，每日上班前
员间的差距较大。有的收费员基本能完成任务，但是有的收费员就一户都收不上来。员工对着装、礼仪进行自检、互检，使客服员保持良好的服务形象，加强了客服员
随着欠费户数的削减收费难度就加大了，后期也没有准时的调整。对于x月的物业语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训，提高了客服员的服务素养。部门树立了
费收缴我部门提议：制定月收缴准备和每天走访的户数任务，工资依据月收缴任务“周到、耐烦、热情、细致”的服务思想，并将该思想贯穿到了对业主的服务之中，
完成的百分比和每天走访任务的完成状况发放。具体任务状况要经过慎重商量，合在服务中切实的将业主的事情当成自己的事情去对待。严格执行公司的各项规章制
理科学，对收费员既有压力又有完成后工资最大化的诱惑。
度，对上班时间玩电脑等恶劣行为严惩。
3、收费员的管理问题。
〔三〕、客服部的接报修、巡察工作做的不够细致，接报修记录不详，巡察区
去年的物业费催缴工作中我的领导工作有很多缺乏，工作武断、奖惩记录不清，域、路线单一，不仔细，没有准时觉察、解决、上报各种安全隐患和违反《临时管
没准时把握收费员的思想动态，没有准时觉察问题，更没有很好的解决问题。去年理规约》的行为。新的一年我部要制定严格的小区巡察、装修巡察等各项巡察标准，
的收费工作中个别收费员对部门的工作准备和收费制度存在很大抵触，部分收费员认真执行，严格按公司规定填写巡察记录。对接报修工作要做到不管大事小事，每
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一件事都有具体的记录。制作单户的修理档案，大修小修都有据可查。
仪》、《接听礼仪》、〈举止行为〉、〈前台办理业务规范用语〉等进行培训。培
x月我部工作存在诸多缺乏，有新的问题，有老的顽症，但是在公司领导的'指训后还进行了笔试和日检查的形式进行考核,而且每周在前台提出一个服务口号,
导和关怀下我部门全体员工有信念做好x月全部工作。
如“微笑、问候、规范”等。我们根据平常成果到月底进行奖惩,使前台的服务有
年度物业客服部工作准备2
了较大的提高,得到了广大业主的认可。
一、提高服务质量,规范前台服务。
二、规范服务流程,物业管理走向专业化。
自我部门提出“首问负责制”的工作方针后,去年是全面落实该方针的一年。在
随着新《物业管理条例》的公布和实施,以及其它相关法律、法规的日益健全,
日常工作中无论遇到任何问题,我们都能作到各项工作不推诿,负责到底。不管是否人们对物业公司的要求也越来越高。物业管理已不再满足于走在边缘的现状,而是
属于本岗位的事宜都要跟踪落实,保证公司各项工作的连惯性,使工作在一个良性的朝着专业化、程序化和规范化的方向迈进。在对园区的日常管理中,我们严格把握、
状态下进行,大大提高了我们的工作效率和服务质量。根据记录统计,今年前台的电加强巡察,觉察园区内违章的操作和装修,我们从管理服务角度出发,善意劝导,准
话接听量达26000余次,接待报修10300余次,其中接待业主日常报修7000余次,公时制止,并且同公司的法律顾问多沟通,制定了相应的整改措施,如私搭乱建小阁楼、
共报修3300余次;日平均电话接听量高达70余次,日平均接待来访30余次,回访平安外置阳台罩的,一经觉察我们马上下整改通知书,责令其马上整改。
均每日20余次。
三、转变职能、建立提成制。
在“首问负责制”方针落实的同时,我们在7月份对前台进行培训。主要针对《前
以往客服部对收费工作不够重视,没设专职收费人员,由楼宇管理员兼职收费,
台服务规范》、《前台服务规范用语》、《仪态礼仪》、《谈吐礼仪》、《送客礼而且只在周六、日才收,造成楼宇管理员把巡察放在第一位,收费放在第二位,这样
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楼宇管理员没有压力,收多收少都一样,甚至收与不收一个样,严重影响了收费率。所
良好的形象给人以赏心悦悦目的感觉,物业管理首先是一个服务行业,接待业
以,从本年度第二季度开始我们开始改革,取消楼宇管理员,设立专职收费员,将工资主来访,我们做到热情周到、微笑服务、看法和气、这样即使业主带着心情来,我们
与收费率直接挂钩,建立激励机制,将不适应改革的楼宇管理员辞退。聘请专职收费的周到服务也会让其消减一些,以使我们解决业主的问题这方面,陈经理特地给全
员,通过改革证明是有效的。一期收费率从55%提高到58%;二期从60%提升到70%;三部门员工做专业性的培训,完全是酒店式服务规范来要求员工。如前台接电话人员,
期从30%提升到40%。
必需在铃响三声之内接起电话,第一句话先报家门“您好”,天元物业×号×人为您
四、加强培训、提高业务水平。
服务”。前台服务人员必需站立服务,无论是公司领导不是业主从前台经过时要说
物业管理行业是一个法制不健全的行业,而且涉及范围广,专业学问对于搞物业“你好”,这样,即提升了客务部的形象,在确定程度也提升了整个物业公司的形象,
管理者来说很重要。但物业管理理论尚不成熟,实践中缺乏阅历。市场环境逐步形成,更突出了物业公司的服务性质。
步入正轨还需一段很长的时间。这些客观条件都确定了我们从业人员需不断地学习,
(二)搞好专业学问培训、提高专业技能
学习该行业的法律法规及动态,对于搞好我们的工作是很有好处的。
除了礼仪培训以外,专业学问的培训是主要的。我们定期给员工做这方面的培
客服部是与业主打交道最直接最常见的部门,员工的素养高低代表着企业的形训。主要是结合《物业管理条例》、《物业管理企业收费管理方法》等污染法规、
象,所以我们始终不断地搞好员工培训、提高我们的整体服务水平,我们培训的主要学习相关法律学问,从法律上解决实际当中遇到的问题,我们还邀请工程部师傅给
内容有:
我们讲解有关工程修理方面的学问,如业主报修,我们应能分清报修位置、基本处理
(一)搞好礼仪培训、规范仪容仪表
方法、师傅应带什么工具去、各部分工程质量保修期限是多少,是有清楚了这些问
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题,才能给业主宣扬、讲。让业主清楚明白物业管理不是永久保修的,也不是交了物物业费的缺乏,
业管理费我们公司就什么都负责的,我们会拿一些经典案例,大家共同探讨、分析、
通过一次次的活动,表达了小区人性化的物业管理,同时也增进了物业公司与
学习,发生纠纷物业公司空间承担多大的责任等。都需要我们在工作中不断学习、不业主之间的沟通与沟通,并为公司增加一笔收入,据统计自__年3月以来以园区内开
断积累阅历。
展活动形式收取现金及实物共计约13850元。
五、组织活动、丰富社区文化。
六、清查二期未安装的水表,追缴经济损失。
物业管理最需要表达人性化的管理,开展形式多样、丰富好玩的社区文化活动,
本年度客服部始终协作工程部对二期未安装水表的住户进行调查,据资料统计
是物业公司与业主沟通沟通的桥梁。物业公司在往年也组织了大量的社区文化活动,大约有近50家住户没安水表,从入住以来始终未交过水费。我们必需抓紧时间将表
如一些晚会、游园活动,短途的旅游及各类棋类竞赛等。得到了全体业主的认可,但安装上,并尽力追回费用。而且在安装的过程中我们又觉察了新的问题,许多卡式水
是结合如今物业的实际运营状况,0.3元/平方米标准的物业费连日常的管理开支都表需换新的电池,面临这种状况我部抽调出特地人员负责这九栋楼宇的筛查和收取
保证不了,更何况组织这些活动要花费相当大的一笔费用,在这种状况下,我们要克水费的工作。在与工程部的共同协作下目前为止我们已安装了36户水表,并且追缴
服困难、广开思路、多想方法,合理利用园区的资源有偿收费开展活动。
了费用。
我们结合实际状况,联系了一些电器城、健身器材中心、迎利来蛋糕店、婴儿早
七、执行新自来水的水费收费标准,准时调整水价。
教中心等单位在园区内搞活动,这些公司提负责供完好的一台节目,园区业主共同参
在今年7月份全市自来水进行统一价风格整,园区内__多住户,我们必需在6月
与,寓乐其中,经销商们不仅发放了礼品,而且物业公司还收取了确定的费用来弥补底前挨家挨户将水费结清,便于7月份水费上调的顺利过度。针对这一状况。时间
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紧任务重。我们准时调整班次,将人员划分范围,客服部全体人员停休,加班加点全员
1、20xx年三月份之前统计三年以上欠缴物业费业主的具体资料，做到每户业
入户收水费。通过大家的共同努力,在不到一个月的时间内我们尽了努力完成了这一主姓名、联系方式、欠缴年限、欠费金额精确无误。
任务。使7月份的水价平稳的由2.0元/吨上调到2.8元/吨。于此同时我们对于那
2、三月份开始催缴多层20xx年度物业服务费，贴催费通知、电话通知、短信
些从未收过水费的住户也基本上走完一遍,共查出漏户约50户,共计追缴费用约
通知，营造缴费气氛。
2454.7元。就此问题我部提出要求水费以后按月收取,取代以前一个季度才收一次的
3、四月份伴随着暖气停暖，各项修理开始进行，在接报修工作中做到不管大
规定,削减工作失误,细查到位每一户。
事小事接报有记录、事事有跟踪、项项有回访。
八、不辞辛苦,入户进行满意度调查。
4、狠抓团队的内部建设，工作纪律，严格执行公司的规章制度，继续定期组
根据准备支配,__年11月开始进行满意度调查工作,我们实行让收费员收费的同织部门员工做好培训工作。
时进行此项调查工作,同时重新登记业主的联系电话,我们会将业主的最新联系电话
5、定期思想沟通，每周总结前一周工作和商议制定下周工作准备。
重新输入业主资料中。据统计至今为止已发放1610份,返回1600份,回收率为62%。
6、定期召开各部门服务质量评定会，规范客服人员服务,丰富、充实专业学问,
年度物业客服部工作准备3
为小区业主提供更优质的服务。可以通过组织到其他优秀小区参观学习，对相关专
根据公司《20xx年工作总结与准备》中提出的客服部20xx年工作准备和存在的业书籍的学习、培训等方式来提高服务技能。
诸多问题，我部门经过开会商议提出以下准备和措施：
7、完善业主档案，对无档案、和档案不具体的业主进行走访，借助社区居委
一、20xx年工作准备：
会把握的住户状况完善业主档案。
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8、领导交办的其他工作。
务完成的百分比和每天走访任务的完成状况发放。具体任务状况要经过慎重商量，
二、20xx年工作中存在问题和改进措施：
合理科学，对收费员既有压力又有完成后工资化的诱惑。
(一)20xx年物业费收缴率仅为70%，其中有各种修理问题的影响因素之外，收
3、收费员的管理问题
费方法、奖惩制度和人员管理也存在较大问题。
去年的物业费催缴工作中我的领导工作有很多缺乏，工作武断、奖惩记录不清，
1、收费方法简洁
没准时把握收费员的思想动态，没有准时觉察问题，更没有很好的解决问题。去年
20xx年我小区物业费收缴率低，大部分收费员实行的方法是电话催缴，上门催的收费工作中个别收费员对部门的工作准备和收费制度存在很大抵触，部分收费员
缴时大部分家里也没有人。针对这种状况我们要电话催缴和上门催缴同时进行，调的动力明显缺乏。20xx年的物业费催缴工作我要改正以往工作中存在的诸多问题，
整收费员的上班时间，确保周六、周日全部收费员上门催费。对于路遇、来访、走觉察问题准时沟通，用温婉的看法解决问题。
访业主的机会攀谈催费。
(二)客服中心是管理处的桥梁和信息中枢，起着联系内外的作用，客服接待的
2、奖惩制度不完善、不合理
服务水平和服务素养直接影响着客服部整体工作，今年客服中心工作纪律涣散、服
我部门如今实行周10户收费任务奖惩处法。在收费的前期效果明显，但是收费务意识和工作动力明显下降。20xx年我部要做好了员工服务管理工作，每日上班前
员间的差距较大。有的收费员基本能完成任务，但是有的收费员就一户都收不上来。员工对着装、礼仪进行自检、互检，使客服员保持良好的服务形象，加强了客服员
随着欠费户数的削减收费难度就加大了，后期也没有准时的调整。对于20xx年的物语言、礼节、沟通及处理问题的技巧培训，提高了客服员的服务素养。部门树立了
业费收缴我部门提议：制定月收缴准备和每天走访的户数任务，工资依据月收缴任“周到、耐烦、热情、细致”的服务思想，并将该思想贯穿到了对业主的服务之中，
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在服务中切实的将业主的事情当成自己的事情去对待。严格执行公司的各项规章制作全面健康有序地开展，为完成物业公司20xx年年度工作目标奠定扎实的基础。
度，对上班时间玩电脑等恶劣行为严惩。
工作重点主要有以下几个方面：
(三)客服部的接报修、巡察工作做的不够细致，接报修记录不详，巡察区域、
一、交房工作
路线单一，不仔细，没有准时觉察、解决、上报各种安全隐患和违反《临时管理规
1、做好接收三期工程预备，及加大人才储备，初验及复验把好质量管，避开
约》的行为。新的一年我部要制定严格的小区巡察、装修巡察等各项巡察标准，认钥匙移交物业后进行大面修理整改。接受三期钥匙后逐一核对规范管理，统一封存。
真执行，严格按公司规定填写巡察记录。对接报修工作要做到不管大事小事，每一
2、做好一期、二期、三期交房数据的统计、业主资料及验房单管理，由专人
件事都有具体的记录。制作单户的`修理档案，大修小修都有据可查。
负责。
20xx年我部工作存在诸多缺乏，有新的问题，有老的顽症，但是在公司领导的'
3、做好交房现场的工作支配及房屋交付前的检查工作并协作销售本门借用钥
指导和关怀下我部门全体员工有信念做好20xx年全部工作。
匙。
年度物业客服部工作准备4
二、日常工作
20xx年是物业公司提升优质服务的一年，也是我们工作继往开来的新的一年，
1、做好日常业主来电来访接待工作，并做好问题的具体登记及数据统计工作，
除了要一如既往地坚决“业主第一”的理念外，还要开拓新的工作思路，同时，明做好前台销账及业主回访工作。
年我们将要面对三期业主收房，服务一期、二期业主，收取一期物业费的困难挑战，
2、做好交房时的现场签约及钥匙发放工作，做到公正、细致。
所以我们确定要强化危机感，依据十八大精神提倡实干意识，实现物业公司各项工
三、物业管理队伍建设。
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由于客服部员工以前基本没有从事过物业管理工作，目前的职业水平确定还有是业主的义务。为保证下一步物业管理工作的顺利开展及日后一期业主物业管理费
长足的进展余地，我们在协作公司进行组织架构调整的同时，将进一步加强物业管的顺利收取做好铺垫工作。
理队伍建设，细化岗位分工，加强绩效考核力度，提高每一位员工的职业素养，明
六、部门协调
年准备加强组织各类培训活动，并不定期开展物业服务楼栋竞赛活动，锤炼一支肯
在下一年度，客服部将全力关心物业公司各部门工作，亲热同各部门关系，准
打仗、能打仗、能打硬仗的员工队伍。
时、有效，妥当处理业主纠纷和意见、建议。
四、提高服务水平
七、钥匙管理
由于物业公司刚组建不到两年，小区各种环境又比较冗杂，同时又没有可以借
总结去年工作阅历，将钥匙管理落实到人，管理员与钥匙不得分别，并对室内
鉴的地方，因此，工作中难免有缺乏之处。下一步我们将深入理解物业管理的内涵，物品及入户门是否关闭负责。
加强和深化客户服务水平和服务质量的专项工作，努力提高业主满意度进一步提高年度物业客服部工作准备5
服务水平，努力提高业主满意度全心全意为业主服务，使xx物业公司的物业管理水
一元复始，万象更新。新的一年即将开始，综合客服部也面临了全新的环境与
平再上一个新台阶。
考验，根据自身的状况，做出以下工作准备：
五、做好一期物业管理费的收取及催缴工作。
一、以客户为中心，大力提升服务质量。
认真做好物业费宣扬工作并做好业主的解释工作。让业想法识到，物业管理费
1.1查找、创造机会实行多种形式与客户加强沟通，比方：上门走访、顾客满
是一个物业得以生存的经济基础。享受物业服务是业主的权利，而缴纳物业管理费意度调查、往来文件、节日期间的互动等等。准时把握客户的信息，把握客户需求，
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并尽努力满足客户需求，为客户提供高附加值的服务。提高顾客满意度。
3.2对于像“外墙清洗”等类似的一次性外包服务活动，派专人跟进，觉察问
1.2利用helpdesk管理软件，注重客户信息的收集、分析、比较;根据客户反馈题，让其马上整改，严把质量关。
信息，准时做出反映。
四、畅通沟通平台，做好宣扬工作。
1.3以客户为中心，改善业务流程、操作程序。
4.1发挥、利用宣扬栏的桥梁、窗口作用，准时更新丰富宣扬栏信息，将项目
1.4推动拓展、发挥“贴心管家小组”职能，使每位成员真正和客户“贴”起心部的有关管理信息、服务信息及外来信息等准时发布给业主。
来，准时为客户解决问题。
4.2向广大顾客全面展示、树立物业部的良好形象。
1.5规范、强化、细化客服人员的礼貌待客、热情服务。
4.3对于业主普遍关心的问题，利用宣扬栏以专题的形式发布给业主。
二、全力协作政府机关，做好公共服务工作。
4.4进一步畅通、拓宽与业主的沟通渠道。
2.1准时宣扬、传达、落实政府部门的有关法律法规条文。
五、强化员工培训，提升员工素养。
2.2一如既往的全力协作、支持、落实各级政府的各项政策指示，发挥我们应有
5.1以《培训准备表》为基础，侧重培训客服人员的“服务意识、礼貌待客、
的作用。
案例分析”等，全面提升客服人员的综合素养。
三、严控外包方，把好质量关。
5.2开发各种形式的新课件，加大新课题，新思想的培训;拓宽培训形式。
3.1利用对外包方的“月会”制度，进一步强化对外包方服务的质量把握与管理。
5.3注重培训后的效果验证与考核，最终到达提升服务品质的目的。
觉察问题让其限期整改。对于外包方的管理形成“严、细、实”的工作作风。
六、加强内部管理，执行质量体系要求
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6.1加强五常法的执行检查力度，使每位员工都能娴熟把握并有效运用到工作中。
客服部将在完善时空项目部的领导下，继续依据项目部的战略部署及要求，关
6.2改进电子档案、文档档案的管理方法;明确档案管理相关制度、管理流程;心项目部完成公司的各项指标，加强与业主沟通，提高服务品质及为把实创上地物
将一些应急预案、方案、程序、流程等单独装订成册。
业得管理精髓发扬光大而继续努力。
6.3加强前台服务、员工纪律方面的管理。
6.4有效利用iso9001----这一管理工具，科学化管理，规范每一个服务过程、
服务详情，并记录保存有效数据，提升服务质量。
6.5加强各种准备、流程的执行监察力度。
七、努力提高，适时跟进
7.1持续做好垃圾分类工作，争取成为“北京市垃圾分类优秀示范园区”。
7.2提前做好美国白蛾的相关防范防治工作，避开美国白蛾在园区泛滥，给园区
及公司造成损失。
7.3争取创建“花园式单位”，做好相关工作。
7.4管理上强调以人为本，以情感人，以情动人，情满园区，着力打造和谐园区、
情感园区。
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篇七：物业客服工作存在问题与改进措施
物业客服整改措施篇一：物业品质整改报告篇一：鹏达物业品质检查报告二oo八年第六期总第07期1、总体分析人的提升是服务质量提升的首要条件如果把优秀的服务质量看成是一棵果树结出的美丽果实，那么适宜的阳光、
气候、肥沃的土壤就是一棵树长出美丽果实的必要条件。对于一个以服务为产品的组织，优秀的服务团队、适用的质量保证体系、良好的监督机制、有效的绩效考核系统、及时的后勤保障都决定了一个组织提供服务质量的能力。
在所有决定组织提供服务能力的因素中，在属于劳动密集型产业的服务业里，服务团队即人始终是服务质量的决定性因素。组织的运作、制度的订立、工作的实施等工作都离不开人。劳动是一个带有强烈主观色彩的过程，任何劳动都是人的意识的物化过程。人的技能、性格、心态、价值观念、培训经历、经验等不同决定了每个人服务品质的差异。就是在一个商品上贴一个标签这样的简单工作，当标准没有明确的情况下，让不同的人来做，贴出来的效果肯定不一样。所以要提高服务品质的首要任务是改变人的意识、观念，只有人的观念改变了才有服务态度的改变、服务技能的提高、执行效率的提高、服务质量的提升。
人的进步离不开学习，作为组织，对员工的培训应该是最主要的工作之一，不光是技能的传授、知识的灌输，还是观念的更新，价值观的影响，品质意识的确立。组织里每个主管都应该是培训师，这样才能够品质意识深入每个员工的内
心。培训可以是多形式的，领导的身体力行的示范、检查纠正、集中授课等都是
培训的有效途径。
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服务也需要各种各样的物资和材料，同样也需要不同的生产工具。工欲善其事，必先利其器。生产工具、物资材料的质量保证了，才有可能使服务的质量有保证。服务方法、工作环境等等都是一个组织能够创造优秀服务成果的条件。但所有这些因素与人相比，还是位于次要的位置，都是在人的努力下可以改变的因素。
因此，让我们从改变人、培养人开始，打造优秀的服务团队，让崇德物业的服务质量得到一个阶段性的提升。
李相才2021年半年度品质综合大检查统计表分项分析一、客服综合类（一）客服类不合格项个数分布图（二）存在问题☆管理处无内部员工沟通记录；☆《维修派工单》填写不完整；☆输出信息无审批记录；☆培训无效果评估记录；☆与装修申请人未签订《防火责任书》；（三）原因分析☆各级主管领导对员工内部沟通工作重视程度不足；☆对客服作业指导书熟悉程度不够；☆员工责任心不够；☆客服工作负责人未按要求对日常客服工作进行监督；（四）改进措施及要求篇二：(修改版)桂花城物业服务质量检查整改报告(1)物业服务质量检查整改报告（城西区域桂花城项目）
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2021年6月20日，集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查，针对检查中发现的不符合项，桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改，现将有关检查情况报告如下：
一、检查依据1．公司质量环境管理体系相关文件要求；2．全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则；3．物业服务中心质量工作检查表；4．物业服务合同；5．公司其他有关规定。二、检查方式及检查项目本次检查通过查看现场和记录及实际测试等为主要方式。检查内容包括：物业服务中心的基础管理、房屋管理与维修养护、秩序维护管理、环境管理、绿化管理、8s管理等工作。三、项目简介杭州桂花城是绿城集团于1998年推出的第一个大型住宅社区，一期：坐落于杭州城西蒋村商住区中心，西临紫荆花路，南靠文新路，东接古墩路，北邻新金都城市花园。总建筑面积超过20万平方米，建筑群体多样，有多层、小高层、别墅、排屋、商铺、写字楼，整个园区配套完善，有约30000平方米的特大型中心花园，有500米的桂溪从东至西贯穿整个桂花城，有会馆、幼儿园、网球、游泳池、篮球场、棋牌室等，功能齐全。一期共有住户1124户，99幢，商铺135间。
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二期（紫云苑）共有住户52户，占地面积15000多平方米，其中别墅28户，排屋12户，公寓12户。
三期（云树苑）共有住户76户，总用面积为9140平方米，总建筑面积16231平方米，共有5幢,1幢办公楼,4幢住宅,9间商铺,设计公司3户。
四、检查情况（一）综合管理1、各类设施设备图纸等资料无序摆放、随意，没有查阅、使用记录。(1)发生原因分析忙于日常服务工作，未能对档案室进行系统梳理。(2)整改措施已经对档案室文档摆放进行整改，并设臵查阅、使用记录表。计划安排专人整理档案室的档案，清理过期档案，并设立图纸资料档案柜，分类放臵。(3)预防措施今后的日常工作中严格实行档案管理制度，按规定存放、查阅、使用档案。整改情况：2、办公环境、垃圾桶等用具未定位摆放；电脑等设备电线混乱。(1)发生原因分析物业服务中心的8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施
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落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。3、仓库物品摆放混乱，无相应的入存单及领料卡，且领用表单未填写完整。
(1)发生原因分析物业服务中心忙于日常的工作，未能将8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。4、园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀严重、冷凝水管走线不统一（栖霞18-2）(1)发生原因分析园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀是因为长年雨水侵蚀。冷凝管走线不统一是因为分属两户人家，各户安装时根据当时设计时的定位安装后，形成了目前的格局。(2)整改措施物业服务中心对园区内锈蚀的路灯杆、空调支架进行检查，并制定油漆维修计划，目前正在进行相关整改工作。(3)预防措施增加园区收入，改变园区亏损现状。集合资金对园区公共设施设备加强维修保养力度。
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5、存在改变房屋用途的情况（别墅车库改造成房间的现象），存在封闭阳台、安装晾衣架、卫星天线等情况。
(1)发生原因分析1、业主的生活习惯需求及改善居住环境的愿望在改变；○2、小区交付年限变长后，外部环境在不断发展、更新，而内○部环境一成不变，从视觉、感观上容易产生疲劳、疲倦感，带来业主改变居住环境的心理需求；3、物业服务中心在小区的前期管理中仅凭小区临时管理规约，○单方面难以劝阻及制止相关违规装修业主的违规行为；4、业主所受到的违规装修处理的成本过低；○5、政府相关职能部门的相互推诿、不作为；○6、相关法律法规不够健全完善；○篇三：物业质量整改报告[内事函件20211025]经巡查、总结，发现本服务中心以下事项达不到服务质量要求，服务中心针对问题进行了整改。具体项目如下：一、服务中心发现问题：1、服务中心对各部门的工作监管不到位；整改措施：1、加强巡查，对各部门存在的问题做出针对性处理；二、维修发现问题1、园区监控系统摄像头有故障；整改措施1、已联系专业负责人员处理；三、安防管理
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发现问题：1、门岗管制不严，园区外围及人员、车辆出入控制不好；整改措施：1、各岗位人员应明确责任，加强工作执行力度，配合服务中心对入园的外来人员及车辆加强监督。xxxx服务中心二零零八年十月二十五日篇二：提升物业管理服务水平整改方案提升物业管理服务水平整改方案我项目学习了总公司关于《项目服务管理》的文件后，根据考核表的各项内容在规定的时间内完成自查，发现本项目工作中存在不足之处：一、保安服务方面：管理较松散，保安员服务素质较低；二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现；三、环境卫生清洁方面不到位；四、其他方面。针对以上不足之处，提出整改措施如下；一、保安服务方面：1、围绕提高保安的责任心问题加强培训教育，结合工作考评，考评不合格进行严肃处理；2、对个别年龄偏大的逐步进行调整；3、加强对夜间重点部位的巡查，如车库、楼道、办公层及小区四周；4、在提高责任心的同时加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退。二、车辆管理方面：
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1、做好车库方向指示、导示牌；2、做好停车管理的告示宣传；3、增加人员对车库的管理。三、加强环境卫生清洁方面：1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员予以处罚；2、装修垃圾做到及时清理，提高对装修现场的巡查力度。对垃圾乱堆放的行为及时进行教育与整改；3、对地下车库进行全面清扫，安排专人对车库进行保洁，实施车辆和保洁的规范管理；4、小区楼道地面太脏问题，将组织多次清理。四、其他方面：1、监控布点问题：对于增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行定位，施工；2、楼道照明问题：对于汇源大厦电路老化、短路等情况。①重新布线②改造旧电路③更换声光控3、已完成的工作：车库内沟盖板的更换。汇源大厦电梯因在办理电梯更换的手续，采用临时性处理办法，地上用地毯装饰，吊顶缺失的顶板用亚克力板重新安装。电梯墙面的小广告进行了清理。车库内增加了指示牌，进车道进行改造，避免小车进出时刮擦底盘的现象。在今后的工作中，我们将强化敬业精神，增强责任意识，提高完成工作的标准。不足之处请领导指正。篇三：物业公司整改情况报告
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篇一：物业公司整改情况报告物业公司整改情况报告物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下：第三类项目：一、旺园学生公寓存在较多安全问题：1．宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。2．物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。3．旺园餐厅及浴室服务质量较差。整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。（回执函附后）五、后勤服务存在问题：1．学校南院等区域存在暖气不热情况。整改方案：1）、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。2）、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修；使住户暖气温度达到供暖标准。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。3．地热水供应非常不稳定，希望改进。整改方案：我校地热水深井1997年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，
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开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。
4．老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。
5．物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家iso9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。6.家属区的卫生问题整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。7.加强学生宿舍设备的维护及其管理整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行
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检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。
8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施：1）、防汛预案；2）、消防预案；3）、防地震预案；4）安全疏散预案；扫雪预案等等。9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关.整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。11.某重点实验室缺少全用供电电缆项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。第四类项目：4.22妥善解决地热水供应问题整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是西安地区地热水井共同存在的问题。地下水
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资源不断发展变化，没有谁能就西安地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为20—30立方米/小时，水泵敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。
4.29定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。4.30加强学生宿舍设备（如洗衣机洗浴设备）的维护及其管理整改方案：1、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。2、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修；淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重（主要是破坏刷卡系统造成不出水现象），物业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，
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物业公司则会按照工作流程在1—2个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，将张贴明显标识告知。
4.32增设废电池集中回收点整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。篇二：物业管理整改情况物业公司整改情况作为物业管理服务部门，我们服务的主要内容包括：1.综合客服（物业服务人员的统一着装、物业服务人员行为规范人情服务和物业服务热线与业主沟通互动）2.清洁绿化（绿化景观、楼宇室内卫生和室外道路公共场所等卫生）3.秩序维护（公共秩序、车辆管理、外来人员控制和房屋装修规范管理）4.工程维修（公共设施设备配置、公共设施设备的正常运行、工程维修的及时以及质量跟进）经过我司物业管理服务部门工作人员几个月的努力，业主对我司物业管理服务水平的满意度有了很大的提高。原先在清洁绿化方面存在的室外道路卫生状况差，公共卫生间清洁质量不高，且周六日卫生间无纸巾；管井洗涮池房门经常关闭，不利于客户端保洁用水等问题已基本处理，现如今室外道路干净整洁，公共卫生清洁质量提高，业主反映的一些小问题也得以解决，业主已无不满意态度。在秩序维护方面：室外地面停车混乱，公共秩序管理不到位的问题已得到了妥善解决，业主满意程度提高。在工程维修方面：原先业主反映的公共设施设备配置不齐全，空调风量小，制冷、制热效果不佳；窗户漏风，保温效果差；暖气管道漏水；电梯运行不正常，电梯内禁烟标识不明显；工程维修不及时等问题已彻底解决。为此现已有百分之百的业主对我司服务质量有了中档以上的综合评价，
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我司主要的整改措施是：一、加强卫生清洁绿化1.加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的清加强洁人员进行适度的处罚。2.对公共场所的垃圾进行及时的清理，管理员提高对卫生的巡查力度，发现脏乱之处及时进行处理。3.周六日应设置卫生清洁人员值班制度，清洁力度不能懈怠，同时保持各项清洁措施的正常运行。二、确保秩序维护到位1.落实室外机动车停车管理方案，制定路面停车办法及收费标准，对室外机动车辆进行有效管理。2.开设非机动车临时停车点，方便临时停车，使非机动车能够整齐有序的排放。3.加强公共秩序管理，严格把关。三、及时进行工程维修1.加强电梯使用的安全管理，放大禁烟标志且摆放在显眼处，落实电梯的专业维修人员对电梯进行平时的检查维护、保养工作，及时消除一切隐患，保证电梯的安全运行。2.确保空调、窗户、暖气等维修人员在岗，在接到维修电话时第一时间到业主地点，使公共设施设备及时得到维修。我司将会进一步完善管理机制，为业主提供更满意的服务水平。晋城市泰美物业管理有限公司2021年6月27日篇三：(修改版)桂花城物业服务质量检查整改报告(1)
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物业服务质量检查整改报告（城西区域桂花城项目）2021年6月20日，集团第4质量工作督导小组对城西区域桂花城进行了检查，针对检查中发现的不符合项，桂花城物业服务中心进行了认真的分析与整改，现将有关检查情况报告如下：一、检查依据1．公司质量环境管理体系相关文件要求；2．全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则；3．物业服务中心质量工作检查表；4．物业服务合同；5．公司其他有关规定。二、检查方式及检查项目本次检查通过查看现场和记录及实际测试等为主要方式。检查内容包括：物业服务中心的基础管理、房屋管理与维修养护、秩序维护管理、环境管理、绿化管理、8s管理等工作。三、项目简介杭州桂花城是绿城集团于1998年推出的第一个大型住宅社区，一期：坐落于杭州城西蒋村商住区中心，西临紫荆花路，南靠文新路，东接古墩路，北邻新金都城市花园。总建筑面积超过20万平方米，建筑群体多样，有多层、小高层、别墅、排屋、商铺、写字楼，整个园区配套完善，有约30000平方米的特大型中心花园，有500米的桂溪从东至西贯穿整个桂花城，有会馆、幼儿园、网球、游
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泳池、篮球场、棋牌室等，功能齐全。一期共有住户1124户，99幢，商铺135间。
二期（紫云苑）共有住户52户，占地面积15000多平方米，其中别墅28户，排屋12户，公寓12户。
三期（云树苑）共有住户76户，总用面积为9140平方米，总建筑面积16231平方米，共有5幢,1幢办公楼,4幢住宅,9间商铺,设计公司3户。
四、检查情况（一）综合管理1、各类设施设备图纸等资料无序摆放、随意，没有查阅、使用记录。(1)发生原因分析忙于日常服务工作，未能对档案室进行系统梳理。(2)整改措施已经对档案室文档摆放进行整改，并设臵查阅、使用记录表。计划安排专人整理档案室的档案，清理过期档案，并设立图纸资料档案柜，分类放臵。(3)预防措施今后的日常工作中严格实行档案管理制度，按规定存放、查阅、使用档案。整改情况：2、办公环境、垃圾桶等用具未定位摆放；电脑等设备电线混乱。(1)发生原因分析物业服务中心的8s工作未全面覆盖。对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。
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(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。3、仓库物品摆放混乱，无相应的入存单及领料卡，且领用表单未填写完整。(1)发生原因分析物业服务中心忙于日常的工作，未能将8s工作未全面覆盖。(2)整改措施对园区8s工作进行检查和整改，力求符合实际，富有成效，真正能实现规范高效。(3)预防措施落实责任人制度，发现不足，立即整改完善。4、园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀严重、冷凝水管走线不统一（栖霞18-2）(1)发生原因分析园区部分路灯杆、空调机位支架锈蚀是因为长年雨水侵蚀。冷凝管走线不统一是因为分属两户人家，各户安装时根据当时设计时的定位安装后，形成了目前的格局。(2)整改措施物业服务中心对园区内锈蚀的路灯杆、空调支架进行检查，并制定油漆维修计划，目前正在进行相关整改工作。(3)预防措施增加园区收入，改变园区亏损现状。集合资金对园区公共设施设备加强维修保养力度。
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5、存在改变房屋用途的情况（别墅车库改造成房间的现象），存在封闭阳台、安装晾衣架、
卫星天线等情况。(1)发生原因分析1、业主的生活习惯需求及改善居住环境的愿望在改变；○2、小区交付年限变长后，外部环境在不断发展、更新，而内○部环境一成不变，从视觉、感观上容易产生疲劳、疲倦感，带来业主改变居住环境的心理需求；3、物业服务中心在小区的前期管理中仅凭小区临时管理规约，○单方面难以劝阻及制止相关违规装修业主的违规行为；4、业主所受到的违规装修处理的成本过低；○5、政府相关职能部门的相互推诿、不作为；6、相关法律法规不够健全完善；○○
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篇八：物业客服工作存在问题与改进措施
物业存在问题整改意见和整改措施物业存在问题整改意见和整改措施20年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业
（3）、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。
（4）、关于增电子巡更系统问题，据了解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用成本过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的不足。
业委会：按照小区情况定员合适、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供给业委会参考。安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期配备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口设置一个。7月底前完成。
物业：目前63个安保人员（包含6-7期），分3班作业。目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进行沟通。
三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。
物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。由于公交车途径路线涉及中山、珠海两市，现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反馈；
（2）、由于交通路线进入小区途径中山堡六期后市政路，而该项目现正在施工当中，故未达到公交运营条件，但为方便业主的出行，该项目正在逐步施工整改之中，力争达到公交运营条件；
（3）、为加快该项工程进度，希望广大业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广大业主的出行问题。
业委会：爱me公园现已引入公交线路，为什么堡不能引入，必须要引进珠海的公交车。
物业：已引入3条到爱me公园。下一步准备部分条线路引入堡小区内。业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商接受此意见，让业主看到希望。
物业：可以从爱me公园的公交线路中引进一条线路进堡，但要下一步再确定。
线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以联合业主签名提出倡议向中山市政府上访协助完成。定期公示进展情况。四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大安全隐患。至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。（1）、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便了解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。物业：本次整改费用太大，要领导批示。业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，现在就是花再多的钱也是必须要整改的。五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。（1）、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进行协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；（2）、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进行对选址、建造等方案进行报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。物业：按土建设计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。一个月内完成。业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。六、凡是留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。（1）、经对小区规划图的核实，确认商铺（华联超市）铺位在规划图上确实表明有后门；
（2）、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺（华联超市）与堡地产间合同的一部分，依法受法律的保护。故目前我司已经和堡地产进行了沟通，并与该商铺业主进行了谈判，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进行再次协商确定。
（3）、考虑到整个堡园区的安全问题，在谈判期间我司恳请业主委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；
业委会：为设计缺陷，开发商必须弥补这个错误。建议暂时可以加装门禁及监控设备，超市业主刷卡进出。
篇九：物业客服工作存在问题与改进措施
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物业存在问题整改意见和整改措施20xx年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业第一次会议，重点讨论执行23条业主反响强烈的建议及整改措施。与会人员物业雷总，韦经理.业委会及业主代表。提请物业整改的22条意见一、完善小区两进出大门、所有楼面大堂、地下停车场出入口及小区内、外路面高清监控设施。在没完善之前地下设专人值班。确保安防工作有实效。物业回复：针对上述，经现场核查、评估，同意对现状进行改造升级；目前多家合作商已进行现场评估，计划在本周六前完成改造方案。备注：详细方案及布置图见附件业委会：下周一在小区各公示栏公示方案和图纸，承诺具体实施、完成时间。在7月底确认方案，8月1日开工，8月底完工；安防监控的
完善事关全体业主安居，没有盘旋余地必须不折不扣完成。物业：可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。7月底可以确定方案及
公示。8月开始施工，8月底完成。二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定
岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。
物业回复：（1）、针对小区安保人员缺乏问题，我司已经按照园区进行标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有配备安管人员，以增加保安的整体力量；（2）、在小区的安全死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻路线。（3）、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定
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巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡
让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。
查，确保责任到人，及时发现问题。
物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经
（4）、关于增电子巡更系统问题，据了解该系统简单损坏，而且使
向中山市交通局提交方案。由于公交车途径路线涉及中山、珠海两市，
用寿命短，大面积使用本钱过高，且不易现场操作；我司已通过采取上
现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主
述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的缺
及业主委员会反馈；
乏。
（2）、由于交通路线进入小区途径中山xx堡六期后市政路，而该
业委会：按照小区情况定员适宜、定岗合理，安保人员配置人数、作
项目现正在施工当中，故未达到公交运营条件，但为方便业主的出行，
业时间及各区域岗位设置明细，提供应业委会参考。安保人员巡逻方式，该项目正在逐步施工整改之中，力争达到公交运营条件；
参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期配备一名巡逻
（3）、为加快该项工程进度，希望广大业主及业主委员会与我司一
岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口
起向政府部门反映，以便加快推动进度，解决广大业主的出行问题。
设置一个。7月底前完成。
业委会：爱ME公园现已引入公交线路，为什么xx堡不能引入，必
物业：目前63个安保人员（包含6-7期），分3班作业。目前做不
须要引进珠海的公交车。
到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进行沟通。
物业：已引入3条到爱ME公园。下一步准备局部条线路引入xx堡
三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。小区内。
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业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题的确应该找开发商，度。
但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商承受此意见，让
业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于
业主看到希望。
60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。
物业：可以从爱ME公园的公交线路中引进一条线路进xx堡，但要下
物业：本次整改费用太大，要领导批示。
一步再确定。
业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用
线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。
没有花，该解决的没有解决，现在就是花再多的钱也是必须要整改的。
业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间
五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安
不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业
静。
委会可以联合业主签名提出倡议向中山市政府上访协助完成。定期公示
（1）、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进行协
进展情况。
调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；
四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大安全隐患。至少加高1米及
（2）、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进行对选址、
安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。
建造等方案进行报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。
（1）、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对
物业：按土建设计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山
规划图纸，以便了解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高
政府收回还在沟通之中。一个月内完成。
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业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部
门禁及监控设备，超市业主刷卡进出。
门沟通。
物业：装门禁可以实施。下周找该商铺业主协调。
六、但凡留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全
七、还会所、泳池于业主。让业主有个更好聚会娱乐场所。增设业
部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。主红歌队、舞蹈队及健身运动的场地；开辟篮球场、羽毛球场地、在
（1）、经对小区规划图的核实，确认商铺（华联超市）铺位在规划
每期空旷场所设置一至二张兵兵球台。
图上的确说明有后门；
（1）、会所和游泳池属于小区规划红线范围以外，产权是属于开发
（2）、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门
商。我司无权干预，业主亦只能请求小区规划红线范围以内的权益。
批准并已成为商铺（华联超市）与xx堡地产间合同的一局部，依法受
（2）、关于增设相关活动场地，可以依据小区现有实际情况，在相
法律的保护。故目前我司已经和xx堡地产进行了沟通，并与该商铺业
关空地或适合位置增设定点娱乐活动场所，满足广大业主的健身娱乐
主进行了谈判，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进行再
要求。希望广大业主针对选址问题向我司提出珍贵意见和建议；
次协商确定。
（3）、开辟篮球场、羽毛球场等相关娱乐场所属于增建场地问题，
（3）、考虑到整个xx堡园区的安全问题，在谈判期间我司恳请业主
需要得到绝大多数业主的同意方能实施，为此需要业主委员会从中进
委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；
行协调沟通；
业委会：为设计缺陷，开发商必须弥补这个错误。建议暂时可以加装
（4）、待相关活动场地选址确定，以及绝大多数业主同意增设运动
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场地后，依据现场实际情况和需要，我司可以针对现场实际情况进行灯
公司运作的流程，不仅对园区四害定时消杀，同时对消杀执行过程和
光、用电的配合安装。
质量，进行监督和监管，我司希望广大业主予以监督。
业委会：游泳池的水质问题需要物业监管，适当提出业主优惠方案；
（2）、(加装完善灭蚊灯）：我司已于本周对园区内现有的灭蚊灯
现有的儿童设施及健身设施部门已损坏，需要物业及时修缮，定期维护。进行全面检查和修理，确保其能够正常运作和使用。我司同时依据现
希望将目前没有投入使用的小学操场面对小区内开一道门，加装灯管设
场实际情况及需要逐步在相关明显位置引进、投放灭蚊设备。
施，作为业主运动场地使用。
（3）（关于湖水更换）：我司拟定时、定人对人工湖湖面进行清理、
物业：小学的问题政府没有批准，可以暂时给业主使用。等一下去看
打捞工作，同时加大对人工湖湖水水质的处理，并依据水质状况确定
现场。一周内制定好方案。
是否更换人工湖湖水。
业委会：按照68万平米的建筑面积，必须配备必要的活动场所。买
注：1人工湖加装水汞循环系统2保洁、消杀、绿化人员的配置，
房时没有告知业主现有的会所、游泳池是独立产权。现开发商将会所出
及作业计划（日，周，月计划），加强相关人员的考核力度；增加地
售作为酒店，业主要按照卖房是的承诺用法律手段追究开发商的责任。下车库，一楼的垃圾设备的配置，按日对垃圾进行处理。装修垃圾要
八、每周至少消灭蚊蝇一次。并加装完善灭蚊灯，同时小区湖水按承
定点处理。
诺定期更换。不给蚊蝇滋生的土壤。
业委会：正常每月不少于2次消杀，灭蚊灯还要加装。
（1）、(四害消杀)：我司已经将每周对园区进行四害消杀工作作为
物业：加装灭蚊灯及人工湖水循环系统计划在8月15日前完成。
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九、在一期大门口外左或右明显处，设立LED电子显示公告屏。以此
（1）、考虑到单车、电动车、摩托车比较分散，如果集中停放，将
为平台，向业主公式财务、账目及小区动态及相关信息。确保今后物业
造成许多业主离家更远，对该局部业主造成诸多不便，故设置停放棚
管理真正做到公正、公正、公开。
必须征求大局部业主的意见。（2）、针对汽车乱停放问题，我司将加
（1）、关于加设LED电子显示公告栏，我司已经在做相关设计、规
强巡逻监管力度，特别是针对无地下室区域，我司可以提供可供租赁
划方案，预计初步方案将于本月底完成；
的车位给予业主进行租赁，以降低车辆路面停车压力；
（2）、由于加装LED电子显示公告栏涉及费用相对高，待方案确定
（3）、为使此事更好执行，所有进入小区的车辆（包括有购置车位
之后我司需要向集团呈报和审批；
的或租有车位的业主）均要自觉将车辆停放在自家车位。同时，该项
业委会：考虑LED电子显示公告栏费用较大，可以在小区路口或明显
工作会涉及到业主的利益，望业主委员会成员在我司执行该项管制工
位置设立公告栏，大型公告栏3个（前门、后门、6期）,及小区平面
作时给予支持和配合。
图。
业委会：在每幢楼下设置停放区域，设置自行车中转停放区域；该
物业：8月15日完成。
问题可作为民生问题下一步规划。
十、小区内设置多处单车、电动车、摩托车停放棚，以免堵塞楼道大
十一、引入社区医务室、教育、银行或自动存取款机，方便业主生
堂。汽车、汽车一律停放地下或地上停车场，杜绝小区通道乱停汽车。活。
（并大幅调低停车费）；
（1）、关于引入社区医务室问题，由于规划设计图纸上无社区医务
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室的配套，故必须考虑到医务室的场地问题。
断提升安管人员的综合素质；
（2）、关于银行或者自动提款机问题，我司也正逐步与各个银行进
（2）、进行礼貌与服务意识的现场培训，通过理论联系工作实际，
行联系和协调，至于沟通结果需要银行方面对现场考察，由银行方面确
不断提高安管人员优质的服务标准和安管形象；
定是否进驻我们小区。
（3）、要求安管人员到派出所进行备案，确保人员无案底，保证安
业委会：须加强商铺的管理。
管队伍纯洁性，更好的为业主服务。
十二、水64元涨到0.9元，这是严重违法的!要求马上恢复原电价，
（4）、为创立安全、舒适的社区环境，希望业主委员会牵头自发组
并返还多收电费。
织成立“义务治安队”，同时可以加强对小区治安的进一步了解和掌
业委会：没有合理的文件支撑，按0.64元收取公摊电费。公示公摊
控。
电费、彻查盗用公共用电的住户。抄表时由业委会人员陪同。
业委会：招聘的安保人员到公安部门备案，提供照片、简历等给业
物业：从8月开始每月15日左右公示
委会以备监管。
十四、组建一支高素质、有责任心、服务意识强，大局意识强的保安
物业：同意。
队伍，清理不良人员，特别有劣迹的人员。打造纯洁的团队，创立平安
十五、监控室24小时配备有责任心的人员值守。及时有效地分辨和
的小区。
捕捉可疑人员及犯罪分子。杜绝见人就开门，不辨好坏人。岂不形同
（1）、我司已经加强对安管人员的岗位职责和专业素养的培训，不
虚设。
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（1）、今后我司将在关于对监控中心值班人员的责任心及服务意识的工作上对在岗员工进行培训，同时提高对业主的识别率。
（2）、对于进入大堂呼叫管理中心的，监控室值班人员必须做到身份核实，确认后方可开门放行，如发现可疑人员，马上通知当值负责人或巡逻岗位人员前去核实处理。
业委会：保安定期巡查每栋的大门是否关闭，必须半小时一次。规范监控室呼叫中心人员服务用语及服务标准。
物业：同意（3）、小区的安全不仅是物业工作人员的单方面的自我加强管理，也是我们所有xx花园人共同的责任，为此在我司加强管理的同时，也恳请广大业主做以下的支持和配合：请进出时自觉携带住户卡，这样一来不仅降低了不法分子的可乘之机，而且也减少了对广大业主带来的不便。十六、加强和规范小区出租房租户的管理。做到身份证有备案，家庭
人员、工作情况清晰，杜绝一切不安全隐患。（1）、我司将定期与辖区派出所、居委、流动人口办等相关部门联
合对小区出租屋进行突击检查和和登记，确保对出租单元做到身份确认和备案；
（2）、对于存在的出租单元进行汇总统计，并联系业主对所出租的单元的租客至物业服务中心进行备案及登记相关联系方式；
十七、楼层、过道、大堂卫生清洁应不定期抽查工作质量，不留卫生死角。
清洁工要做到清扫卫生时开灯，清扫完毕关闭局部灯，留够用即可。（1）、由管理人员不定期抽查清洁的工作质量；（2）、我司将会在定期组织全体工作人员集体参与社区卫生大扫除活动，提高社区的整体环境质量，宣传爱护环境人人有责的精神。（3）、对于保洁人员作业使用楼层灯光，我司将加强对员工节省意识的相关培训和督导，并由现场工作人员定时和不定时进行巡查抽检。
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同时望广大业主也能够从自身做起，积极参加节省行为，只有这样才能够使该项工作得到更好的执行。
业委会：近日内必须整改5期的垃圾处理站的问题，臭水长流。增加垃圾桶的配置。
物业：及时整改。十八、严格规范保安交接班及换岗吃饭制度，进出人员、车辆要有严密的手续，严格的管理，不给犯罪分子可乘之机。（1）、安管人员交接班方面，我们严格按照规定的地点交接班，接班人员未到，交班人员不得离开岗位，做到当期间接待投诉、解决问题当班处理完毕；（2）、换岗吃饭的问题，门岗吃饭期间由当值其他岗位轮换，确保进、出口任何时间都有人在岗；（3）、关于车辆管理方面，严格执行来访车辆登记制度，对于来访车辆必须先经业主允许后方可进入小区，同时派巡逻保安跟进，确保规
范停车，防止损坏小区公共设施设备；十九、小区内俑道路灯应增加亮度，遮光树枝要及时修剪，让道路
更明亮、增强老人小孩散步安全感。（1）、关于通道的路灯增加亮度的情况，我们已经安排夜班值班工
作人员对高杆路灯进行检查，发现有损坏的灯泡及时更换；（2）、对所有主干道有影响高杆灯照明的乔木进行修剪，确保路灯
照明。二十、小区环卫工人常常在砍树，要按园林绿化、美化的要求处理，
实在太密的可以挖掘移栽，做到疏密有序，美观漂亮。（1）、我司将针对个别环卫工人常常砍树问题，加强对环卫工人的
意识教育工作；监督其严格按照绿化修剪、养护的标准执行；（2）、为更好管理好小区的环境，望广大业主予以监督，发现以上
现象及时和物业服务中心联系；二十一、治理臭水沟，还我清爽小区。需开发商与政府共同从源头
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解决。或最好用涵管加混凝土全面浇筑覆盖，上面作室外广场或室外运
二十二、主流新闻媒体抱歉问题要快速落实，以此安抚伤者心灵，
动场所。以供小区休闲娱乐场所之用。
平复业主之怨气。
（1）、臭水沟处理工作一直受到xx堡地产极大重视，经了解该水沟
我司已经与相关媒体进行了联系和沟通，但集团规定所有外媒体需
为中山市防洪、泄洪的主要干道，为此用涵管加混凝土全面浇筑覆盖，要集团对外发言人作回应。
上面作室外广场或室外运动场所方案不可行；
物业：明天上午去总部确认这个事情。
（2）、为能够及时推动治理臭水沟的进展，xx堡地产也屡次向政府
二十三、6期业主反映，装修时必须购置指定人员的河沙和水泥，
提出处理的方案。据了解，导致该现象产生的原因是上游源头涉及到珠
且价格相当高。
海、三乡等位置。目前政府也针对上游源头进行分段处理，该项工程完
物业：暗查了解，绝对不允许此类事情发生。
成改造需要历时大约3年才能彻底整改完成；
以上条款是业主委员会调查整理的全小区业主们的意见和建议，为
（3）、为加快推动该项整改方案，希望广大业主能够和我司一起寻
第一批交付物业公司的整改意见，请给与完善改良时限和进度确定。
求相关措施及渠道继续推动整改的进程。
以便监督和督办。
业委会：开发商可以清理掉臭水河两边的杂草，用石头做护坡，防止
注：抱歉和赔偿（医疗费，误工费，交通费，精神抚慰金等等）
蚊虫滋生。
物业：可以向开发商协商。
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篇十：物业客服工作存在问题与改进措施
一、案场客服遇到的主要问题：1、主要是工作人员在处理问题时，思路不够清晰，跟客户交流时比较被动没有主动去了解客户的需求，在组织时协调能力也不够强。
2、有时候就对于存在的问题比较着急，在接待过程中太过热情缺乏淡定沉稳的形象。想要做出点成绩，却没有方向也去仔细没有规划，在工作的时候不够谨慎周密。
3、服务人员的工作态度和服务意识比较差，欠缺丰富的说辞和客服技巧，同时也在处理问题的时候应变能力不够强。
二、改进的措施主要有：
1、在工作时要主动交流沟通，了解客户的所需，根据客户的需求来提供相应的具体服务，在接待客户后，也要多分析总结如何提升自己的客服能力。
2、在工作时要有清晰的头脑，对工作内容及服务都要有规划安排的清晰有条理，并且也应该通过外在提升自己的形象，给顾客提供一种愉悦的感觉。
3、提高自己的服务意识，端正自己的工作态度，提高自己随机应变的能力，提高工作人员的专业能力和素养也要让顾客感受到物业的能力和口碑。
篇十一：物业客服工作存在问题与改进措施
物业客服工作不足及改进措施物业客服工作缺乏及改良措施
1、有些产品的存货还许多，不好卖，能不能换成其它的货？客：可以给您换其它的货，但是我这边做不了主，需要和领导汇报一下，我们这边退换货有相应的政策，麻烦您跟我说一下是什么缘由需要换货？同时把您需要换货的明细单给我发一份，我收到以后去请示领导，看怎么处理。〔此时，客户会说出自己的换货的理由，同时发退换货明细单，客服收到明细单以后开始进行评估〕评估标准：1〕、假如客户要把动销产品换成滞销产品，可以给换，按退换货流程，收10%的报损费，同时运费由对方承当。2〕、假如客户要把滞销产品换成动销产品，原则是不换，客服回答如下：答：您提的问题我很理解，我也看了您发过来的换货明细表，我感觉您可能对我们的模式了解的还不够透彻，我先跟您说一下，我们公司最大的优势在于，我们独创的"三维立体营销模式'，这种模式的优势又在于产品必需成系列，而且我们的产品包装是红色系，特别吸引眼球，当诸多产品一起陈设时，不用做专柜也能吸引顾客的视觉，显示我们的产品品系全面，也就意味着我们公司是有实力的企业，顾客从心里就会感觉放心购置。当然，我们也知道其中某些产品不做活
动销售会比较小。可是假如您把这些产品换掉，那我们的产品就不成系列了，成列面就会小，这样您在做二次、三次活动的时候势必会受到影响，这些问题我们公司也知道，可是我们也始终在做，就是因为以上的缘由。其实您大可不必担忧，因为这类的产品我们本身一个店就只配了三个，您一个月卖不了多少，一年总是没问题的，而且器械这个产品和别的不一样，它没有保质期；再者后期我们也会针对这些产品做一些活动，帮您消化掉的。
2、当到淡季时，季节性产品就不好卖，能否换成应季的产品？例如：夏季，护具类的产品不好卖，能不能换成别的畅销产品？
答：可以给您换成应季的产品，但是不建议您更换，因为夏季护具类产品虽然不好卖，但并不是不能卖，只是销量比较慢而已。这些问题我们公司都是知道的，可我们还是坚持在做，缘由就是我们的产品是成系列的，需要成系列的陈设，护具类的产品在反季节时假如坚持陈设，会给消费者形成一个心理价位，当到旺季咱们做活动时，就会因为淡季形成的心理价位，旺季时降价促销活动才会更加明显，假如你们没有成系列的陈设我们的产品，那么在后期做活动时会受到肯定的影响，这也是我们公司这么多年来跟许多药店合作总结出来的阅历。而且这些产品也是没有保质期的，您大可以放心，后期做活动时，我们也会帮您渐渐消化掉的。
3、我们首次合作培训怎么做?后续培训又怎么做？答：我们公司首次培训会先跟您那边确定培训日期，我们会派2-3名老师到您公司来，我们也许需要三天时间培训，培训
午您公司需要支配专员伴随我们老师去巡店，下午是中高层领导开思想统一大会，接受我们老师的"三维立体营销模式'的培训，
洁的事情重复做，我们的目的是让胜利的阅历可以复制。5、你们的产品在网上有卖，而且价格很低，严重影响了我们终
端销售，你们公司怎么解决这个问题？答：我们公司除北京京隆堂药宝宝网在网上销售外，我们没有授
权任何一家公司和个人在网上进行销售，你们假如遇到这种状况，可以打假，我们公司会全力协作，还可以提供相应的资料。当然网上有一些产品的图片、样子都和我们产品是一样的，但我可以向您保证网上这些产品肯定不是我们公司直供的，至于他们的进货渠道我们也不知道，我们公司如今也在联系一些网站在调查这些事情。当然也不排除恶意竞争的可能，因为如今安特卫这个品牌在全国已经有了肯定的知名度，所以会有一些不法的商家把我们的商品挂在网上，当你去购置的时候，他会告知你安特卫的产品没有货，同时会诋毁安特卫的产品，然后介绍他们自己的产品让顾客产生购置。同时网上一些知名网站，比方淘宝、京东等为了吸引客源，也会在网上低价销售一些知名产品，来增加网站的点击率。但是不管网上的价格多低，都是不会影响您的终端销售的，因为网上的销售群体和您终端的消费群体是不一样的，当然也不排除有个别重叠的客户，您应当告知您的店员，当遇到这种状况时，要很自信的告知顾客，网上购置的安特卫产品是没有任何售后保障的，而且产品的真伪也无法保障。
6、能不能请示一下领导，先支配发货，后期把款给您办过去？答：我们公司这边是有特别明确的财务流程的，也是一个股份制公司，先款后货也是股东们开会决议的，我们都得按规章办事，某一
个领导签字是没有用的，不过我可以帮您去协调一下，说真的我们在全国都没有这种先例，要是别人这么说，我确定不会去申请，到何总那里我确定是要挨批的，但是跟您关系也这么好了，挨批也就挨批吧，我尽力去帮您申请一下，但是我觉得可能性太小了，您还是先打款比较好。
篇十二：物业客服工作存在问题与改进措施
物业存在问题整改意见和整改措施2021年21年七月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业第一次会议，重点讨论执行23条业主反响强烈的建议及整改措施。与会人员物业雷总，韦经理.业委会及业主代表。提请物业整改的22条意见一、完善小区两进出大门、所有楼面大堂、地下停车场出入口及小区内、外路面高清监控设施。在没完善之前地下设专人值班。确保安防工作有实效。物业回复：针对上述，经现场核查、评估，同意对现状进展改造晋级；目前多家合作商已进展现场评估，方案在本周六前完成改造方案。备注：详细方案及布置图见附件业委会：下周一在小区各公示栏公示方案和图纸，承诺详细施行、完成时间。在七月底确认方案，八月1日开工，八月底完工；安防监控的完善事关全体业主安居，没有盘旋余地必须不折不扣完成。物业：可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。七月底可以确定方案及公示。八月开场施工，八月底完成。二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。物业回复：〔1〕、针对小区安保人员缺乏问题，我司已经按照园区进展标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有装备安管人员，以增加保安的
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整体力量；〔2〕、在小区的平安死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻道路。〔3〕、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。〔4〕、关于增电子巡更系统问题，据理解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用本钱过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的缺乏。业委会：按照小区情况定员适宜、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供应业委会参考。安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期装备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口设置一个。七月底前完成。物业：目前63个安保人员〔包含6-7期〕，分3班作业。目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进展沟通。三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。由于公交车途径道路涉及中山、珠海两市，现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反响；
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〔2〕、由于交通道路进入小区途径中山xx堡六期后市政路，而该工程现正在施工当中，故未到达公交运营条件，但为方便业主的出行，该工程正在逐步施工整改之中，力争到达公交运营条件；〔3〕、为加快该项工程进度，希望广阔业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广阔业主的出行问题。业委会：爱ME公园现已引入公交线路，为什么xx堡不能引入，必需要引进珠海的公交车。物业：已引入3条到爱ME公园。下一步准备局部条线路引入xx堡小区内。业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商承受此意见，让业主看到希望。物业：可以从爱ME公园的公交线路中引进一条线路进xx堡，但要下一步再确定。线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以结合业主签名提出建议向中山市政府上访协助完成。定期公示进展情况。四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大平安隐患。至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。〔1〕、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便理解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。
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业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。物业：本次整改费用太大，要指导批示。业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，如今就是花再多的钱也是必需要整改的。五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。〔1〕、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进展协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；〔2〕、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进展对选址、建造等方案进展报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。物业：按土建立计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。一个月内完成。业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。六、但凡留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。〔1〕、经对小区规划图的核实，确认商铺〔华联超市〕铺位在规划图上确实说明有后门；〔2〕、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺〔华联超市〕与xx堡地产间合同的一局部，依法受法律的保护。故目前我司已经和xx堡地产进展了沟通，并与该商铺业主进展了会谈，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进展再次协商确定。
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〔3〕、考虑到整个xx堡园区的平安问题，在会谈期间我司恳请业主委员会给予相关协助和支持，以便尽快达成满意的效果；业委会：为设计缺陷，开发商必须弥补这个错误。建议暂时可以加装门禁及监控设备，超市业主刷卡进出。物业：装门禁可以施行。下周找该商铺业主协调。七、还会所、泳池于业主。让业主有个更好聚会娱乐场所。增设业主红歌队、舞蹈队及健身运动的场地；开拓篮球场、羽毛球场地、在每期空旷场所设置一至二张兵兵球台。〔1〕、会所和游泳池属于小区规划红线范围以外，产权是属于开发商。我司无权干预，业主亦只能恳求小区规划红线范围以内的权益。〔2〕、关于增设相关活动场地，可以根据小区现有实际情况，在相关空地或合适位置增设定点娱乐活动场所，满足广阔业主的健身娱乐要求。希望广阔业主针对选址问题向我司提出珍贵意见和建议；〔3〕、开拓篮球场、羽毛球场等相关娱乐场所属于增建场地问题，需要得到绝大多数业主的同意方能施行，为此需要业主委员会从中进展协调沟通；〔4〕、待相关活动场地选址确定，以及绝大多数业主同意增设运动场地后，根据现场实际情况和需要，我司可以针对现场实际情况进展灯光、用电的配合安装。业委会：游泳池的水质问题需要物业监管，适当提出业主优惠方案；现有的儿童设施及健身设施部门已损坏，需要物业及时修缮，定期维护。希望将目前没有投入使用的小学操场面向小区内开一道门，加装灯管设施，作为业主
篇十三：物业客服工作存在问题与改进措施
物业整改措施篇一：物业公司整改情况报告物业公司整改情况报告物业管理服务工作中存在问题提出需要整改，针对代表提出的18条意见和建
议，物业公司采取积极主动的态度或加强整改。具体整改情况报告如下：第三类项目：一、旺园学生公寓存在较多安全问题：1．宿舍有被盗现象，门禁不严，请求安装监控设备。2．物业管理不到位，希望与校内物业管理到达到相同水平。3．旺园餐厅及浴室服务质量较差。整改方案：旺园学生公寓不属于后勤物业管理，对目前旺园存在的问题，我
方已经通过旺园联络员复函通知整改，同时也给管理旺园职能处反映，建议旺园物业管理能否通过学校协调归属西工大后勤物业进行接管。（回执函附后）
五、后勤服务存在问题：1．学校南院等区域存在暖气不热情况。整改方案：1）、物业公司水暖部对南院航海学院楼暖气管网进行检查，已向学校提出了室外供暖管道改造的方案，申请专项经费。待经费落实后，将进行室外供暖管道改造。2）、物业公司水暖部在今年寒假期间对南院家属区住户进行逐户走访沟通、检查、维修；使住户暖气温度达到供暖标准。同时对南院高层供暖设施进行申请专项经费更新改造。3．地热水供应非常不稳定，希望改进。
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整改方案：我校地热水深井1997年建成，设计采用单循环方式。当时水源充足为自喷井，出水量为80吨/小时。随着时间推移，周边单位地热井不断增多，开采量逐渐增大，加之近期持续干旱，水位不断下降，水源逐渐减少，现有水位已在地面以下247米，出水量20～30吨/小时，供水量严重不足。另外管道腐蚀损害严重，也已接近使用年限，经常出现爆管现象，水量损失很大。造成近期地热供水压力过低，形成地热水供应非常不稳定。物业公司地热部加强管网维修，逐步减少地热水供水区域。
4．老校区航空楼物业管理不到位，楼内光线差，卫生状况不佳。整改方案：物业公司教室管理部已对航空楼内走廊、卫生间灯泡进行更换，增加亮度,恢复楼内光线正常。对卫生状况,及时与主管该楼管理员进行沟通，加强落实巡保制度，落实工作标准。
5．物业维修的材料质量不过关，使用寿命短。整改方案：物业维修所用的材料是采用国家强行标准，都是通过了国家ISO9000认证的产品，在以后的采购过程中，我公司将加强质量产品及易耗品的采购控制，严把产品质量关。6.家属区的卫生问题整改方案：我公司将根据《住宅部各岗位工作标准》，加强对全校的道路保洁、多层楼宇的保洁、高层楼宇保洁情况的检查，严格按照相应的标准，加强部门内部的人员管理。保证保洁的质量。7.加强学生宿舍设备的维护及其管理整改方案：学生公寓的设施、设备配有专人进行日常检查，出现问题及时处理。对公寓配置的消防器材、应急灯等使用情况每楼每天都设施设备责任人及班组长
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进行检查并定期填写检查记录，发现有过期或不合格的设施设备及时予以更换。对楼内的水龙头及门窗玻璃等时常进行检查，如发现有损害的水龙头及门窗玻璃等及时进行报修并协调维修部门及时维修。
8.工作人员要及时处理学生反应的问题、确保学生公寓安全和学生利益。整改方案：不定时召开与学生交流座谈会，及时搜集学生所反映的问题，对学生反映的问题及时予以解决。为了确保学生公寓的切身利益，更好地服务于学生，我们制订了学生公寓各种预防措施：1）、防汛预案；2）、消防预案；3）、防地震预案；4）安全疏散预案；扫雪预案等等。9.西馆多媒体教室设备损坏严重，应及时检修。整改方案：此项问题，物业公司教室部与网络中心主管教室多媒体设备领导反映。网络中心主管教室领导答复：因设备老化，待于资金落实。10.校歌墙的景观灯每晚都开，这样不符合办节约型大学的要求，应仅在重要节日开启项目问题:校歌墙的景观灯的开关是由校党政办规定,不是由我公司自主开关.整改方案：我公司将此项建议向校党政办反馈，依照党政办的通知，我公司电力部会及时调整校歌墙景观灯的开关。11.某重点实验室缺少全用供电电缆项目问题:此项问题提法不明确，实验室地点不明。第四类项目：4.22妥善解决地热水供应问题
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整改方案：随着周边单位地热水井不断增多，开采量不断增大，水位不断下降，水资源枯竭状态势不可免。这是西安地区地热水井共同存在的问题。地下水资源不断发展变化，没有谁能就西安地区地热水井承诺使用50年这一说法，地下水量变化并不能随意预测。我校水井深度为1800米，西电水井深度为1930米，其他新井深度都在3600米左右，井深度不同决定了出水量。我校现水井出水量原为自喷，80吨/小时，现为20—30立方米/小时，水泵敷设深度为247米，水泵敷设位置须留有上下30米动水位，故从目前情况看，已接近枯水状态。有限的水量保障学生浴室使用已不能长久。地热水资源枯竭的情况，我们已向学校领导做了专题汇报，已确定在今年10月1日前后，停止对全校家属区停供地热水。
4.29定期维护与清洁红外监视器、路灯等设施整改方案：对于路灯设施，物业公司电力部每晚均安排值班人员巡视，发现路灯问题及时处理。4.30加强学生宿舍设备（如洗衣机洗浴设备）的维护及其管理整改方案：1、学生宿舍的洗衣机是由小天鹅公司统一配备的全自动洗衣机，洗衣机容量为4.5公斤。小天鹅公司每周三定期对星天苑公寓30台洗衣机进行维护、保养，确保学生可以正常使用。如有损坏不能及时维修的情况，则会在洗衣机上贴出通知告知。学生公寓管理部则根据淡旺季对洗衣机进行定期消毒。2、宿舍洗浴设备管理：宿舍洗浴设备分2个方面，刷卡系统由一卡通中心负责维修；淋浴喷头、上水管由物业公司负责维修。自从学生公寓洗浴设备收费以来，洗浴设备被学生破坏情况严重（主要是破坏刷卡系统造成不出水现象），物
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业公司发现此类情况会在1个工作日内与一卡通中心联系维修。由于学生反复破坏刷卡系统，导致一卡通中心无法按时维修。如淋浴喷头、洗浴设备出现问题，物业公司则会按照工作流程在1—2个工作日内维修完毕。无法及时维修的浴室，将张贴明显标识告知。
4.32增设废电池集中回收点整改方案：学生公寓原来由学校环保协会安置了废旧电池回收桶，并由环保协会负责管理。物业公司将利用暑假制作统一的废旧电池集中回收点，放置在公寓大厅显要处，与学生一起做好环保工作。篇二：提升物业管理服务水平整改方案提升物业管理服务水平整改方案我司学习了泉州市规划建设局关于印发《泉州市物业服务企业考核暂行规定》的通知后，根据考核表的考核项目和内容，在规定的时间内完成自查，发现我物业公司工作中存在不足之处：一、保安服务方面：治安管理较松散，生人随俚就能进出小区，保安员服务素质较低：二、车辆管理方面：车辆乱停乱放时有出现：三、环境卫生清洁方面不到位：四、其他方面：针对以上不足之处，提出整改措施如下：一、保安服务方面1.围绕提高保安的责任心问题，加强培训教肓，结合工作考评，考评不合格进行劝退；
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2.对个别年龄偏大的逐步进行调整，新进保安限至40岁以下；3.夜间由每小时巡查改为每半小时巡查一次，对重点部位实行不间断巡查，如车库，楼道及小区四周；4.在提高责任心的同时，加强对保安的监督，对晚间保安的值勤情况每周进行一次查岗，对责任心不强者及时进行处罚或辞退;5.门岗对外来人员的电动车一律禁止进入小区，同时对外来人员、材料、工具及车辆严格询问登记，做到凭证出入。二、车辆管理方面1、于8月20日前落实机动车停车的管理方案，制定路面停车和地下车场停车的办法及服务收费标准，于8月中旬实施车辆的有效管理。2、开设电动车充电和停车收费车库，设施己经到位，与此同时开设临时非机动车车库，方便临时停车和临时充电。3、做好停车管理的告示宣传，於8月20日起，对各楼道公共出入囗的电动车，自行车逐一进劝告和清理，确保环境整洁有序。三、加强环境卫生清洁方面1、加强对保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时进行辞退。2、装修垃圾做到及时清理，管理员提高对装修现场的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行教育与整改。3、对地下车库进行全面清扫，12月份正式聘用车库保洁员，实施车辆和保洁的规范管理。4、小区楼道墙面太脏问题，将组织一次全面检查，对污迹严重的状况及时进行整改，由于目前处在装修高峰期，大面积墙面整改需要暂缓，等到装修完工80%之后，会对楼梯墙面进行一次统一整改。四、其他方面
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1、门禁刷卡系统已经进行整改，对小区整个安防系统，管理处于8月份进行一次全面检查，对于业主报出的增加监控布点问题，将会同开发单位和施工单位，对小区监控布点进行合理化探讨，在不侵犯业主隐私的情况下，可合理增加监控。
2、手机信号覆盖，已和移动公司进行沟通，具体细节在进度中。目前信号覆盖已经完工。
3、小区晚间照明问题，已经延长晚间照明的时间，景观灯实行部分增开，确保一定光亮。随着住户的增多，管理处会不断进行晚间照明的调节，由于公共照明能耗不例入目前的物业收费内，本着为业主的利益考虑，管理处在交房入住时没有预收能耗费，准备试运作半年至一年再根据能耗消费的情况考虑，其目的也是尽量为业主节省开支。
江夏丽景物业管现处2021年9月11日篇三：左岸花都物业管理整改方案左岸花都物业管理整改方案倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平基础管理存在问题1）、管理人员监督检查不到位。2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。
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4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。
5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。
整改措施1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。2)严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。二、公共秩序维护1、存在问题
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1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。
2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。
3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。
4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。
5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。
2、整改措施1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。
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5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。
6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。
7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；10）增加秩序维护队员大门实行双岗；三、工程维护1、存在问题1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。
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4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。2、整改措施1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。中国物业管理教育网YP1uhH$LBA;x三、环境事务1、存在问题
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1)、前段时间天气十分炎热，保洁员生病请假较多，甚至有两人病情较重，请假十余天，加上泳池开放要分调两名保洁员吸尘及一名保洁员辞职。导致保洁员人员减少，分担工作增重，只能保证日常卫生，计划卫生全部押后。
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篇十四：物业客服工作存在问题与改进措施
物业存在问题整改意见和整改措施个人存在问题及整改措施物业存在问题整改意见和整改措施20__年7月22号下午14：00到18点，地点：物业会议室。业委会与物业
物业：可以给到业委会布防图，但暂时不能公示。7月底可以确定方案及公示。8月开场施工，8月底完成。二、按小区面积和人员数量匹配安保力量。每期设24小时保安固定岗。每栋24小时有专人定期或不定期每楼层及地下巡逻，增设保安电子巡更系统。物业回复：〔1〕、针对小区安保人员缺乏问题，我司已经按照园区进展标配，目前正在加强安管人员的招聘力度，确保各个区域均有装备安管人员，以增加保安的整体力量；〔2〕、在小区的平安死角问题上，除巡逻岗外，我司决定增设固定岗。确保巡逻岗定时或不定时巡逻，同时不定期的更改巡逻道路。〔3〕、在楼层、地库等位置设定相关巡逻点，并对相关的巡逻制定巡逻签到表，执行管理人员全员将对巡逻签到情况做到定时或不定时巡查，确保责任到人，及时发现问题。〔4〕、关于增电子巡更系统问题，据理解该系统容易损坏，而且使用寿命短，大面积使用本钱过高，且不易现场操作；我司已通过采取上述三中措施增强安保力量，以拟补未增设电子巡更系统的可能带来的缺乏。
业委会：按照小区情况定员适宜、定岗合理，安保人员配置人数、作业时间及各区域岗位设置明细，提供应业委会参考。安保人员巡逻方式，参照公安部门要求要设立电子寻根系统，必须完善。每期装备一名巡逻岗，配置一套巡更系统。人员签到监管力度不够。固定岗：每期进出口设置一个。7月底前完成。
物业：目前63个安保人员〔包含6-7期〕，分3班作业。目前做不到人员全面覆盖、封闭管理。定岗、定员下来再进展沟通。
三、引入中山、珠海公共交通车进小区，或增加香洲吉大小区楼巴。让业主出行更便利，也是兑现开发商当初的承诺。
物业回复：(1)、关于引进中山、珠海公共交通工具，目前我司已经向中山市交通局提交方案。由于公交车途径道路涉及中山、珠海两市，现两市交通部门正在协调之中，如有进一步的消息我司将及时向业主及业主委员会反响；
〔2〕、由于交通道路进入小区途径中山__堡六期后市政路，而该工程现正在施工当中，故未到达公交运营条件，但为方便业主的出行，该工程正在逐步施工整改之中，力争到达公交运营条件；
〔3〕、为加快该项工程进度，希望广阔业主及业主委员会与我司一起向政府部门反映，以便加快推进进度，解决广阔业主的出行问题。
业委会：爱me公园现已引入公交线路，为什么__堡不能引入，必需要引进珠海的公交车。
物业：已引入3条到爱me公园。下一步准备局部条线路引入__堡小区内。
业委会：将进度定期公示给全体业主。交通问题确实应该找开发商，但中颐物业作为开发商的下属公司，有义务代表开发商承受此意见，让业主看到希望。
物业：可以从爱me公园的公交线路中引进一条线路进__堡，但要下一步再确定。
线路从6期进入，1期出，6期的路通105国道时间明日前回复。
业委会：争取在国庆节前成功引进至少一条公交线路，班次间隔时间不能超过半小时。一方面开发商必须按照卖楼承诺去完成，另一方面业委会可以结合业主签名____提出建议向中山市政府上访协助完成。定期公示进展情况。
四、小区围墙小偷易攀易爬，是小区最大平安隐患。至少加高1米及安设尖刺铁丝网，并加装红外线电子报警围栏。目前不合格。
〔1〕、增高围墙涉及到是否需要报建审批问题，为此我司需要核对规划图纸，以便理解围墙高度的设计，确定小区围墙是否符合设计的高度。
业委会：几次被盗经小区保安反映是从围墙进入。围墙加装不低于60厘米的铁蒺藜，加装照明灯光，安装摄像监控。
物业：本次整改费用太大，要指导批示。业委会：本次提出的所有问题都是长期遗留问题，以前该花的费用没有花，该解决的没有解决，如今就是花再多的钱也是必需要整改的。五、在小区明显部位设立警务室，以确保小区的防范得力，业主安宁。〔1〕、针对小区设立警务室问题，目前我司已经和相关部门进展协调，并已经初步达成共识，有望在小区范围内设立警务室；〔2〕、警务室选址初步定于幼儿园前位置，目前正在进展对选址、建造等方案进展报批，本周内将对该项措施方案予以确定并执行。物业：按土建立计，报建结果周一回复。小区门口的路是否由中山政府收回还在沟通之中。一个月内完成。业委会：开发商要为了全体业主的民生问题出力，积极跟政府相关部门沟通。
六、但凡留有后门、侧门可直通小区的商铺、住宅及公用空地必须全部堵死，以免闲杂人员隐蔽通行，造成安保隐患，杜绝一切安保盲区。
〔1〕、经对小区规划图的核实，确认商铺〔华联超市〕铺位在规划图上确实说明有后门；
〔2〕、由于商铺后门在小区的规划图上有明确标明，是经有关部门批准并已成为商铺〔华联超市〕与__堡地产间合同的一局部，依法受法律的保护。故目前我司已经和__堡地产进展了沟通，并与该商铺业主进展了会谈，至于最后如何解决，能否达成共识，仍需要时间进展再次协商确定。
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