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银行房地产金融业务创新及风险控制研究 摘要：
在日常工作中， 各商业银行既要积极稳妥， 大力开展和创新房地产金融业务， 又要量力而行， 采取有效措施， 防范和控制房地产金融业务风险。
本文从商业银行实际工作出发， 就开展和创新房地产金融业务中存在的问题进行分析， 并提出了解决问题的方法。
关键词：
房地产； 金融业务创新； 风险控制 房地产金融业务是商业银行基本业务之一， 在商业银行资产业务中占有相当的比重。
本文就商业银行开展房地产金融业务创新中存在的问题进行探讨， 研究如何充分有效地防范和控制房地产金融风险。
一、 商业银行房地产金融业务创新的基本情况 众所周知， 房地产是资金密集型行业， 房地产金融业务一直是各大银行重点争夺对象。
近几年来， 商业银行一直坚持 “以市场为导向，以客户为中心， 以利润为目标” 的经营理念， 主动深入房地产市场，研究房地产市场发展规律， 开发创新一批适应不同客户需求的房地产金融业务， 如土地储备贷款、 住房开发贷款、 个人住房按揭贷款、 个人住房转按揭贷款等系列业务。
这些业务的推出， 既主动适应了房地产市场发展需要， 满足了房地产市场各类客户不同的需求， 同时又争取了房地产市场份额， 扩大了商业银行影响， 提高了商业银行知名度和全行经济效益。
同时房地产业属高风险行业， 由于房地产金融业务周期长， 不确定性因素多， 更具有隐蔽性、 爆发性、 扩散性等金融风险特点。
因此，对房地产金融业务的开展和创新， 我们既要积极稳妥， 量力而行， 稳
步推进和拓展房地产金融业务， 同时， 又要依法合规， 强化房地产金融资产管理和风险控制， 决不能掉以轻心。
二、 房地产金融业务创新中存在的问题 金融创新是银行发展源动力， 银行要生存发展， 离不开金融创新。银行金融创新常以现有业务作基础， 在现有业务的基础上不断推陈出新， 稳步发展扩大。
综观商业银行房地产金融业务创新， 我们认为主要存在以下问题：
（一）
客户面广量大， 部分客户诚信存在一定的问题 房地产金融业务主要对象是房地产商、 建筑施工企业和符合按揭贷款条件的企事业单位和个人。
应该说与商业银行合作的绝大多数客户， 信誉好、 信用等级高， 在日常金融业务合作交往过程中， 他们诚实守信， 讲大局， 识大体， 能相互协调配合， 谋求共同发展。
但是，仍有少数个别客户以各种方式套取或骗取银行资金：
①少数不良房地产商及建筑施工企业有意提供虚假的财务报表， 诱导银行判断决策失误。
②办理“假按揭” 套取或骗取银行信贷资金。
③私下交易， 炒项目。
有意隐瞒项目真实交易情况， 真转让， 假联合开发， 偷税漏费，产权责任不明晰。
④有意欺骗购房客户。
⑤贷款附加条件落实难。
申请住房开发贷款前， 开发商急于从银行获得贷款资金， 好话说尽， 保证承诺一大堆。
住房开发贷款发放后， 开发商承诺兑现难。
⑥追保难，执行难。
借款人违约后， 部分房地产开发商或担保公司缺少诚信， 不是积极想办法按合同约定筹集资金代借款人向银行履行还本付息义务， 而是强调种种理由， 能拖则拖。
⑦房地产开发商存续时间短， 短
期经营行为明显。
一些房地产商为某一项目 开发临时成立房地产公司， 项目开发完工， 销售房屋回笼资金后， 临时成立公司使命已完成，到工商登记部门办理公司营业执照注销手续。
至于房地产开发项目完工后的遗留的问题让你投诉无门。
当然， 有些房地产商因房地产市场行情发生变化， 也会引发金融风险。
如在房地产开发低谷期， 表现为市场资金紧张、 商品房出现滞销、 房价不断创新低、 房地产商投入资金无法回笼， 烂尾楼、 空置楼开始大量出现， 甚至一些实力差或摊子大的开发商出现大额亏损、 歇业倒闭， 严重危及银行开发贷款的收回。
（二）
银行体制及內部操作管理对房地产金融业务的影响 房地产金融业务创新与银行体制有关。
从银行体制上讲， ①现行体制难以让基层行创新金融业务。
基层行因授权经营权力有限， 一般只能在上级行授权范围内开展各项工作， 特殊情况要开办新的业务，须层层上报审批。
待具有决定权的上级行审批同意， 基层行只能按规定权限和范围开展业务。
②金融品种单调， 风险集中， 创新能力受到限制。
受国家金融政策影响， 融资产业务仍以贷款业务为主， 贷款业务在资产业务中占比大， 比例一般超过 80%以上。
③资产负债结构不匹配， 容易引发流动性风险。
④银行避险措施少。
因房地产金融业务创新滞后， 品种单调， 当贷款业务出现风险时， 银行唯一的办法是尽全力清收转化风险贷款。
从银行内部操作上讲， 房地产金融业务风险主要表现在：
1.对借款企业贷前调查不够， 贷款审查把关不严引发的金融风险。
2.对个人
住房贷款操作不规范可能引发的房地产金融业务风险。
①对个人住房贷款审查不严， 出现假按揭。
②投机性炒房。
申请人贷款购房不再是为了改善居住条件， 而是充分利用银行政策， 待房价升值时出售赚钱，赚钱后资金继续用于购房投资。
若购房期间遇房价下跌， 资金周转不灵， 除了将抵押房屋交银行处置外， 无能力偿还银行贷款。
③过分依赖抵押担保， 忽视第一还款资金来源。
一旦泡沫破灭， 抵押房屋价值大幅度贬低， 银行在处置拍卖抵押房屋过程中， 就会出现风险和损失。④期房抵押变现难。
在个人住房按揭贷款实际操作中， 存在产权不一致的问题：
一旦发生纠纷， 发放住房按揭贷款的银行在处置抵贷资产期房时， 存在产权不清变现难和优先受偿难的问题。
⑤基层行房地产金融业务从业人员数量不足、 不稳、 人员素质参差不齐、 贷款管理水平专业化程度不高， 以及缺乏更有效的激励机制、 约束机制、 监控机制、 不良贷款处置机制等， 也是引发房地产金融业务风险的诱因。
（三）
国家及地方政策的变化影响房地产金融业务的创新及发展 首先就全国而言， 国家有关部门在不同的时期根据国民经济发展情况， 会制订和出台一些具体政策和规定， 这些具体政策和规定在一定时期、 一定程度上影响房地产业的发展， 而房地产业发展速度的快慢又会波及到银行对房地产业政策的制定， 进而影响到房地产金融业务的创新及其发展。
央行各项具体金融政策的制定、 实施及调整对各商业银行开展房地产金融业务的影响。
房地产业属资金密集性行业，对金融政策的敏感程度远远高于其他行业， 央行各个时期金融政策（尤其是货币政策）
的制定、 实施及调整所带来的资金面的变动都可
能成为房地产行业的风向标。
（四）
社会其他因素对房地产金融业务的开展和创新的影响 社会其他因素主要表现在：
①信息不对称， 社会信用体系尚未完全建立。
②政出多门、 各自为政， 影响了银行房地产金融业务创新及发展。
③房地产市场运作管理机制不规范， 相应机构和配套管理办法缺乏系统性、 规范性、 全面性和可操作性。
④房地产市场相适应的法律法规不完善。
三、 房地产金融业务创新及风险防范 通过以上分析， 我们认为在房地产金融业务创新中应做好以下工作：
一是加强房地产市场形势分析和相关政策研究， 全面、 准确理解和贯彻落实中央宏观调控政策， 积极探索房地产金融业务创新新思路、 新办法。
二是树立全局观念， 有效控制房贷总量， 合理调整房贷结构， 提高集约化经营管理水平。
一方面， 调整现有存量贷款结构， 坚决清理和压缩不良贷款， 另一方面， 严把新增贷款投向关， 优中选优， 用好、用活新增贷款。
三是创新房地产金融业务， 要增加风险防范意识， 牢固树立风险观念， 加强风险管理， 建立风险防范、 风险监测、 风险消化、 风险责任约束管理机制， 尽量防范、 避免与减少风险， 增强抗风险能力。
四是加强信贷管理， 严把贷款“三查” 关。
加强贷前调查， 就是要选好项目和借款人， 把准新增贷款投向关。
加强贷后检查， 就是要
按商业银行规定的期限和内容， 定期对借款人经营情况、 财务指标变动等情况， 进行检查、 分析， 落实借款人资金使用效果和还款资金来源情况， 确保借款到期前能按计划还本付息。
五是加强担保管理， 落实合法有效担保手续。
担保是借款人第二还款资金来源， 银行办理合法有效担保手续， 同样可以起到风险防范作用。
六是加强个人住房贷款管理， 规范个人住房贷款业务操作。
坚持从源头把关， 避免因银行自身原因而产生的操作风险。
七是依靠社会力量， 尽快建立、 完善社会信用体系。
全面建立企事业单位和个人资料信息库， 真正实现资源共享， 信息共享， 提高商业银行办事效率。
八是加强立法工作， 补充完善房地产相关法律、 法规。
尽快制定《房地产法》、《房地产企业开发贷款管理办法》、《个人购房贷款管理办法》、《不良贷款管理办法》 等配套法规， 统一明确政府相关管理部门、 中介机构、 房地产开发商、 购房人、 银行等相关主体权利义务，建立公开、 公正、 公平合作机制， 共同促进房地产市场健康稳定发展。
九是加强岗位教育培训， 提高银行干部队伍业务素质。
首先要选用思想品质好、 业务素质高、 责任心强的人员从事房贷业务工作， 并保持人员的相对稳定。
其次要加强房贷从业人员政治、 道德和法制教育， 强化道德风险防范。
第三要完善内控机制， 规范内部操作和管理，发现问题， 要及时分析， 限期整改， 必要时， 要追究相关责任人责任。第四要建立科学有效的激励机制， 通过对房贷从业人员的科学考评，
形成有效的人才竞争机制， 让优秀人才脱颖而出。
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