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论房地产开发的造价管理
重庆晋愉地产（ 集团）
股份有限公司
易安平
房地产项目 的造价控制贯穿于项目 开发的全过程， 即包括项目 投资决策阶段、 项目 设计阶段、 项目 招投标阶段、 项目 施工阶段、 项目竣工验收结算阶段乃至销售阶段。
在节约成本、 减少工程造价方面，房地产开发的前期过程中的造价管理对项目 造价控制起主要作用，房产开发的中后期成本控制方法单一，但对从事造价人员的成本控制水平要求较高。
所以本文主要从计阶段、 招投标阶段、 项目 施工阶段、项目 结算阶段来探讨造价管理。
一、 合理的设计是有效控制工程造价的前提
项目 一经决策， 合理的设计是控制工程造价的前提和基础， 设计费用一般只占建设项目 全部费用 1%--2%， 但影响到工程造价达到75%以上， 设计的质量和功能是否满足使用要求， 不仅关系到建设项目 一次性投资多少， 而且影响到建成后的使用效益。
当工程项目 设计一经确定， 也就确定了工程造价的主要部分， 工程预算、 结算只是工程计量而不能从根本上改变工程造价， 因此要有效控制工程成本， 就要着重抓好工程设计这个阶段管理。
1、 实行设计方案招投标制度。
通过设计招标来选择优秀的设计单位， 从而保证设计的先进性、 合理性、 准确性， 避免因设计质量问题， 出现工程变更， 增加工程成本， 同时也能避免因建筑产品设计落后， 影响销售， 造成资金长期得不到回收， 经济效益无法保证。
如：九龙湾 5#楼基坑支护工程,设计方案一：
基坑边坡为锚杆支护加水泥喷粉桩止水围幕复合基坑支护,造价为 200 万元； 设计方案二：
水泥喷粉桩止水围幕基坑支护,造价为 90 万元。
根据基坑地质报告说明本基坑地下水位低且土质干涸,开挖土方后对四周建筑物影响不大， 故采用喷粉桩止水围幕能保证基坑施工且工程造价低，因此选择方案二进行施工， 这样节省工程费用约 110 万元。
2、 开展限额设计。
通过对项目 多种设计方案比较、 筛选， 对各项造价指标、 各项经济技术指标， 进行分析、 判断， 选择技术上可行性、 施工上可能性、 经济上合理性的设计方案。
通过这些工作， 能动地影响设计、 优化设计， 以保证有效地控制投资。
3、 加强图纸会审。
在设计阶段， 克服设计方的不足或缺陷， 所花费的代价最小，能取得最好的效果，重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、 工程造价上的经济性进行审查， 从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作， 以求提高设计质量， 避免因设计部门考虑不周或失误给施工时带来的困难与麻烦,以及造成的经济损
失与不必要的浪费。
二、 工程招投标是有效控制工程造价的核心
工程的招投标制度其目 的是通过引进市场竞争机制择优选定对方， 促进工程成本有效降低。
在编制招标文件时， 标书条款应严谨、准确和合理， 涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死， 尽量做到少留或不留活口。
工程标底要保证质量， 造价水平要合理， 把工程标底控制在投资范围内。
如：
在晋愉林畔项目 中的消防报警、 电气照明等工程、 给排水工程中通过招投标市场竞争方式选择中标单位， 中标单位的报价比标底价平均下降约 9%左右， 公司的投资成本也大为降低。
工程招投标主要有以下内容。
1、 工程勘测、 设计（ 包括方案设计）
招投标
2、 工程施工（ 包括专业工程施工）
招投标
3、 大型设备和主要材料的采购与供应招投标
三、 工程合同管理是有效控制工程造价的法律保障
合同一旦签订， 就成为维护自身权益的法律依据， 合同管理的
健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。
因此要健全合同管理的组织形式、 内容和制度， 造价管理人员要积极参与建设工程合同的起草、 订立、 审阅、 会签等各个环节， 熟悉建设工程合同的各项条款， 了解建筑行业的有关规定与一般惯例。
对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件；合同价款调整原则与条件；主要材料价格的取定方法与调整条件；不可预见费用包干的内容等都要详细写明并约定好。
对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、 品牌、 厂家和品质要求有清单， 此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。
充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制工程造价。
建设工程合同管理的主要内容有以下。
1、 工程监理合同的管理
2、 工程勘测、 设计合同的管理
3、 工程承包合同的管理
4、 设备和材料购置合同的管理
四、 项目 施工阶段是造价管理过程的重要环节
施工阶段是造价管理的重要阶段， 项目 开发进入施工阶段后，项目 造价管理的实质内容为施工合同管理的具体实施。
由于在设计阶
段和招投标阶段的造价管理已经基本确立了项目 的建设成本，所以施工阶段的主要任务是尽可能控制项目 的额外支出，即严格把关项目 的工程变更， 减少施工单位索赔事件的发生。
由于开发商、 设计单位或施工单位以及其他因素的影响，在工程项目 实施过程中施工的实际情况与工程招投标时所设想的情况往往有一定程度的改变，这导致工程变更时常发生， 从而造成工期的延误、 工程内容的增减或施工工序的改变， 这些在成本上表现为工程造价的增加， 控制变更是这一时期开发商的主要工作， 因为这直接关系到项目 的最终造价。
如果有变更的情况出现， 开发商应当尽快地分析变更产生的原因及其影响， 及时合理地做好变更的控制工作。
如何对变更进行有效的控制， 可以从以下几个方面努力：
1、 图纸会审是有效控制工程变更的起点
这里所说的图纸会审， 是在招标完成并确定总承包方后， 由开发商牵头，各参与施工的单位参加的设计交底及图纸审查会议。
虽然，此次图纸会审是在招标完成后进行的，大多数问题的解决只能依靠增加工程造价， 但是能够在正式施工前解决， 可以减少今后阶段的变更和返工以及承包商的施工索赔， 而且随着承包商和监理公司的介入，可以从施工及监理的角度审核图纸， 发现错误和不合理因素。
作为开发商的成本管理人员应以图纸会审为起点，在施工阶段不断地对照施工图纸与施工实际， 控制工程变更， 使造价控制的主动性掌握在房地产企业手中。
2、 施工阶段的造价控制必须兼顾工程进度
工程项目 建设的目 标系统是一个由质量、 投资、 进度三大要素组成的统一矛盾体， 其中任何一个要素的变化， 都会引起另外两个要素的相应变化。
在工程质量必须符合国家相关标准的前提下， 开发商可以调整的只有投资和进度。
施工阶段的造价控制， 必须做到将投资与进度挂钩， 因为， 工期延误会因施工实际情况而转化为费用增加。
3、 成本管理部门要及时进行全过程跟踪审计
虽然国家对房地产开发企业没有强制要求委托跟踪单位进行工程施工的造价控制，但是跟踪审计的作用对工程成本控制起着非常积极的作用， 跟踪审计的作用有以下几个方面：
(1)检查项目 概算执行情况。
检查有无超出批准概算范围投资和不按概算批复的规定购置自用固定资产，挤占或者虚列工程成本等问题。
(2)检查工程设计变更、 施工现场签证手续是否合理、 合规、 及时、 完整、 真实。
(3)加强设备、 材料价格控制， 尤其要对建设单位关联企业所供设备、 材料的价格进行检查， 防止从中加价。
对已购设备、 材料因故不能使用的， 要分析原因， 分清责任， 并督促建设单位及时处理， 避免造成更大的损失。
4、 重视对工程签证的管理
工程签证是工程合同价款调整的重要依据之一。
对于一个具体工程项目 而言， 要杜绝工程变更几乎是不可能的， 而合同双方在变更处理上总是存在分歧， 建设单位力图让工程变更规模尽可能小， 以利
于控制投资规模，施工单位则倾向于通过工程变更取得较高的额外补偿。
在工程实践中， 工程签证存在以下问题：
(1)如何确定工程变更的范围和明确变更的分类， 使工程签证更加合理； (2)在投标报价时，忽略中标后可能出现的工程变更问题， 没有考虑工程变更带来的风险； (3)工程实施过程中， 如何规范合同履行过程， 使工程签证有据可查， 有法可依； (4)在变更工程计价中， 如何解决开发商和施工单位出现分歧； (5)怎样正确及时处理工程签证的合理性、 准确性和时间性。
现场签证要符合现行技术规范和技术标准， 如果违背了技术要求， 不符合国家的工程量计算规则或不符合国家定额的内容， 即使签证程序符合规定， 也同样是不合理的。
准确性是指计量无误， 文字表达清楚， 与实际情况相符。
否则很容易引起纠纷， 有的签证仅表达变更的工程内容， 没有记录变更的工程量， 或者没有准确表达有关量，给竣工结算留下了漏洞。
5、 索赔的预防和处理对于工程投资控制起着相当重要的作用。(1)、 应以合同为依据， 处理索赔时必须做到有理有据：
必须对资料的真实性、 可信度予以严查， 在具体处理索赔的过程中， 一定要仔细分析， 什么时候应该给工期索赔， 什么时候应该给费用索赔。
比如：天气条件极其恶劣， 已超出了我们预想的正常雨雪天气， 严重阻碍了工程的进展， 这个时候， 施工单位可以要求， 业主就可以批准延长工期， 即工期索赔成立， 但不应出现费用索赔。
再比如， 在工程的全面展开时期， 部分工程发生变更， 施工单位对变更已完部分及等待图纸
时该部分的施工人员及机械要求索赔， 此时， 对于已完部分的索赔，才能给付， 其中包括成本和利润， 但对于停滞的人员和机械， 由于正值施工旺季， 完全可以先把此部分人员、 机械调到别处使用， 所应赔付的应该只是更换工作地点及工种的工效降低费。（ 2）在处理索赔事件时应进行时效检查，我国建设工程施工合同文本 （ GF-1999-2001）参照国际上通用的 FIDIC 合同条件对索赔的时效作了如下规定：“索赔发生 28 天内， 向工程师发出索赔意向通知； 发出索赔意向通知后28 天内， 向工程师提出追加合同价款或延长工期的索赔报告及有关资料； 工程师在收到承包商送交的索赔报告和有关资料后， 于 28 天内给予签复， 或要求承包商进一步补充索赔理由和证据。
工程师在28 天内未给予答复或未对承包商作进一步要求， 视为该项索赔已经认可” 。
对于超出规定时效期限的索赔， 视具体情况有权拒绝。
同时对有效索赔应及时处理。（ 3）
应分清责任， 严格审核费用。
对实际发生的索赔事件， 往往是合同双方均负有责任， 对此要查明原因， 分清责任， 并根据合同规定的计价方式进行审核， 以确定合同双方应承担的费用。（ 4）
应在工作中加强主动控制， 减少工程索赔。
这就要求业主在工程管理过程中，应当尽量将工作做在前面，减少索赔事件的发生。这样能够使工程更顺利地进行， 降低工程投资， 减少施工工期。
五、 强化结算管理有效控制工程造价的关键
房地产企业竣工决算是造价管理的最后也是非常关键的一环，如何真实地反映整个房地产开发工程的实际造价，从某些方面讲也反映了房地产企业对工程造价管理的能力。
业主方的审核人员应坚持按
合同办事， 对工程预算外的费用严格控制， 严格把好价款审核这最后一关。
在结算审计应根据建设项目 的不同特点采取不同的审计方法。
1.全面审计法。
是指按照国家或行业建筑工程预算定额的编制顺序或施工的先后顺序， 逐一的全部进行审查的方法。
其具体计算方法和审查过程与编制施工图预算基本相同。
此方法的优点是全面、 细致，经审计的工程造价差错比较少、 质量比较高， 但工作量较大， 对于工程量比较小、 工艺比较简单、 造价编制或报价单位技术力量薄弱甚至信誉度较低的单位须采用全面审计法。
2.标准图审计法。
是指对于利用标准图纸或通用图纸施工的工程项目 ， 先集中审计力量编制标准预算或决算造价， 以此为标准进行对比审计的方法。
按标准图纸设计或通用图纸施工的工程可集中审计力量细审一份预决算造价， 作为这种标准图纸的标准造价， 或用这种标准图纸的工程量为标准， 对照审计， 而对局部不同的部分和设计变更部分作单独审查即可。
这种方法的优点是时间短、 效果好、 定案容易。缺点是只适用按标准图纸设计或施工的工程， 适用范围小。
3.分组计算审计法。
这是一种加快工程量审计速度的方法。
即把组成单位工程的最基本元素一一分项工程划分为若干组，并把相邻且有一定内在联系的项目 编为一组， 审计计算同一组中某个分项工程量， 利用工程量间具有相同或相似计算基础的关系， 判断同组中其他几个分项工程量计算的准确程度的方法。
4.对比审计法。
是指用已经审计的工程造价同拟审类似工程进行对比审计的方法。
这种方法一般应根据工程的不同条件和特点区别对
待。
一是两工程采用同一个施工图， 但基础部分和现场条件及变更不尽相同。
其拟审计工程基础以上部分可采用对比审计法； 不同部分可分别计算或采用相应的审计方法进行审计。
二是两个工程设计相同，但建筑面积不同。
可根据两个工程建筑面积之比与两个工程分部分项工程量之比例基本一致的特点，将两个工程每平方米建筑面积造价以及每平方米建筑面积的各分部分项工程量进行对比审查，如果基本相同时， 说明拟审计工程造价是正确的， 或拟审计的分部分项工程量是正确的。
反之， 说明拟审造价存在的问题， 应找出差错原因， 加以更正。
三是拟审工程与已审工程的面积相同，但设计图纸不完全相同时，可把相同...
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