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房地产经营管理论文房地产经营与管理论文 浅析税收筹划在房地产企业经营管理决策中的应用 【摘要】
文章从房地产企业日常经营管理中关于营销手段、 投资方式、 服务内容三个最基本的决策选择着手， 说明税收筹划对房地产企业经营管理决策的重要影响及运用， 旨在增强房地产企业的税收筹划意识， 多途径地增加房地产企业收益， 从而促进房地产行业的健康有序发展。
【关键词】
税收筹划； 决策； 营销手段
一、 对税收筹划及房地产现状的基本认识
税收筹划是企业的一种理财活动， 是指纳税人为实现经济利益最大化的目的， 在国家法律允许的范围内， 对自己的纳税事项进行系统安排， 以获得最大的经济利益。
税收筹划的出现是税收进步的象征，是经济发展到一定阶段的必然现象， 也是现代企业必修的一门功课。企业管理者应该给予充分重视， 合理运用会计政策及税收优惠政策，通过合理、 合法的手段， 减轻企业税负， 增加企业收益， 从而使企业得到稳步发展。
近年来， 我国房地产发展迅猛， 已成为我国国民经济的重要支柱产业之一， 对地方税收有着显著性影响。
然而， 随着房价的不断攀升，部分大城市的房地产市场也开始出现有价无市的局面。
国家统计局数据显示， 2010 年 3 月全国 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨11. 7%， 而在 2010 年的两会召开期间， 房价过高的问题再次成为最受关注的焦点。
温家宝总理在政府工作报告中强调：
“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头， 满足民众的基本住房需求。
”
房地产“新
国十条” 及各地颁布一系列房价调控政策更是表明目前无论是从宏观经济形势和政策层面还是需求层面， 都不支持房价的持续高涨。
在这种严峻的经济形势下， 对于房地产企业而言， 不能够在房价上获取高额利润， 那么通过选择合理的税收筹划方案减轻房地产企业税收负担， 增加企业利润则是必不可少的。
二、 税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用
笔者以营销手段、 投资方式、 服务内容的决策选择为基础， 阐述了税收筹划在房地产企业经营管理决策中的实际应用。
（一）
房地产企业营销手段的税收筹划
从房地产“新国十条” 及各地颁布的一系列房价调控政策再到近期内关于开征住房保有税的争论， 房地产界可谓是风起云涌。
如此错综复杂的局面更使得消费者观望情绪严重， 房产成交量不断下降。案例 1， 房地产开发公司为了 加速资金回笼， 刺激消费者的购买， 往往会采用一些营销手段， 企业在进行决策时， 面临着以下两个方案的选择：
方案 1， 促销期内买房子送汽车（假设一套房子定价 200 万元，一辆汽车价值 20 万元）
； 方案 2， 促销期内优惠原价的 10％。
企业管理者进行初步分析发现：
对于方案 1， 客户如果买一套房子 200 万元， 就须赠送一辆汽车， 花费 20 万元， 所以房地产公司收入 180 万元； 对于方案 2， 在促销期内给予客户原价优惠 10％ ， 则净收入也为 180 万元=200× （1-10％）
。
从销售角度分析， 两种方案没有差别， 均可行。
但是如果站在纳税的角度考虑， 方案却有优劣。
方案 1， 对于房产公司来讲， 销售一套房子 200 万元， 需要缴纳营业税 200×5％=10 万元， 城建税及附加 10×（3%+7%）
=1 万元； 同时， 房产公司用 200 万元的 20 万元购买汽车无偿赠送给客户， 按照增值税条例的规定， 企业将外购的货物无偿赠送给他人应视同销售货物， 须征收增值税， 因此企业还须多缴纳增值税：
20×17％=3. 4 万元。
汽车是房产公司无偿赠送给客户的， 客户应作为“偶然所得” ，须缴纳 20％的个人所得税， 房产公司负有代扣代缴的义务， 即房产公司还需要代客户缴纳个人所得税：
20×20％=4 万元， 房产公司代客户缴纳个人所得税 4 万元， 按照所得税规定不能作为成本费用在企业所得税前扣除， 还需要多缴纳企业所得税 4×0. 25=1 万元， 房产公司还应缴纳印花税 200×0. 05％=0. 1 万元。
综上， 房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费 19. 5 万元（10+1+3. 4+4+1+0. 1）
。
对于客户来讲， 房产买卖需要缴纳契税：
200×2%=4 万元， 印花税 200×0. 05％=0. 1 万元。
客户合计应缴纳税费 4. 1 万元。
方案 2， 按照优惠价的 10%销售， 即以 180 万元的价格销售， 企业需要缴纳营业税 180×5%=9 万元， 城建税及附加 9×（3%+7%）
=0. 9万元； 缴纳印花税 180×0. 05%=0. 09 万元。
综上， 房产公司在此销售过程总共应缴纳的税费 9. 99 万元。
比方案 1 相比， 税收减少 9. 51 万元， 减少比例为 48. 769%。
对于客户来讲， 房产买卖需要缴纳契税180×2%=3. 6 万元， 印花税 180×0. 05%=0. 09 万元。
客户合计应缴纳税费 3. 69 万元。
与方案 1 相比， 税收减少 0. 41 万元， 减少比例为10%。
通过分析得出的结论是：
方案 1 缴纳的各项税收大于方案 2 缴纳的税收， 因此， 无论对于房产公司还是对于客户， 都应选择方案 2。
（二）
房地产企业投资方式的税收筹划
房地产企业除了通过房屋销售来获取企业利润外， 往往还进行对外投资， 来获取更多的利润或降低风险。
房地产企业在进行投资决策时， 往往面临着以下两种方式的选择：
一种是以房产投资联营， 投资者参与投资利润分红， 共担风险。
另一种是房地产企业以房产投资，不承担联营风险， 只收到固定收入。
为此， 可通过以下案例说明， 税收筹划对房地产企业投资方式选择的影响和运用。
案例 2， 某房地产企业注册资本为 2 000 万元， 其中办公楼价值为 500 万元。
该房地产企业为进一步扩大企业规模， 获取更多利润，企业管理层决定对外进行投资。
根据上述说明， 如果该企业以 500 万元的办公楼投资， 每年能收回的租金收入为 600 万元。
在不考虑其他因素的情况下， 仅从房产税考虑， 对于该企业而言， 如果参与投资利润分红， 共担风险的， 应按房产余值作为计税依据计征房产税， 其应纳房产税=500×（1-30%）
×1. 2%=4. 2（万元）
， 但如果该房地产企业只是以房产投资， 收取固定收入， 不承担联营风险的， 则应按租金收入计缴房产税， 应纳房产税=600×12%=7. 2（万元）
。
通过比较不难发现， 共同承担风险比不共同承担风险要节省 3 万元的税款， 但共同承担风险会增加纳税人的风险系数， 所以在选择这种筹划方法来进行税收筹划时， 还应该从综合方面考虑， 如果共同承担风险对纳税影响比较小， 则可以考虑这种合作方式。
（三）
房地产企业服务内容转换的税收筹划
房地产企业在日常经营中还可根据市场行情的变化， 灵活转化服务内容， 从而达到减轻税负、 获取更多利润的目的。
案例 3， 因受金融危机的影响， 某房地产企业原来的主营业务不景气， 仓库被闲置， 为增加收入， 公司决定转型， 把对外出租仓库作为主营业务。
当年取得租金收入 800 万元， 依据 5%的税率需交纳营业税 40 万元， 依据 12%的税率需交纳房产税 96 万元。
单此两项税收就达 136 万元， 占到总收入的 17%（136/800）
； 若再加上其他一些税费， 则企业的税负更重。
对于这个具体案例， 可以根据当地物业管理标准， 对年租金收入进行筹划， 把年租金 800 万元， 变成年租赁费 400 万元， 物业管理费400 万元。
由于物业管理费只需交纳营业税， 不用按租金收入交纳 12%的房产税， 因此， 通过节税筹划前后的税负比较， 可以看到：
节税筹划前， 营业税和房产税合计 136 万元； 节税筹划后， 营业税不变， 仍为 40 万元， 但房产税现在只需按 400 万元计算， 即 400×12%=48（万元）， 总体税负为 88 万元。这样可以使企业减轻税负 48 万元 （136-88），税负减轻 35. 29%（48/136）
。
三、 结束语
综合上述分析说明， 经过纳税筹划房地产企业的税负相对未纳税前大大减少。
可见， 纳税筹划是房地产企业减少不必要的税收上缴、压缩成本、 增加企业利润必不可少的措施之一。
与此同时， 纳税筹划还为房地产企业的持续健康发展提供了 另一发展空间， 这主要是由于
考虑到我国房地产的现状， 我国政府对房价的严格防控和高压打击给房地产企业的经营管理造成的极大不利影响。
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【参考文献】
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