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X XX 县不动产登记部分遗留问题解决方案
为解决不动产登记工作中遇到的房改房、集资房、超层扩面等遗留问题，保护不动产权利人的合法权益，规范登记行为，根据相关法律法规，结合我县实际情况，特制定本方案。
一、基本原则 （一）尊重历史，实事求是。
（二）程序到位，依法依规。
（三）公平公正，维护稳定。
二、分类处理 （一）本文件所称房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
（二）本文件所称集资房是指政府、单位、个人三方面共同承担，由个人按房价全额出资建造的房屋。
（三）本文件所称楼面地价按房屋或建（构）筑物所在地块相对应级别的基准地价的 60%计算确定。房改房、集资房、安置地上建设的房屋按本文件规定需要补缴土地价款的，补缴土地价款标准为：国有划拨土地类型的，按所在地块楼面地价的 13%补缴划拨土地价款；国有出让土地类型的，
按所在地块楼面地价的 25%补缴出让土地价款；本文另有明确规定的，按规定执行。
（四）本文件所称土地价款按以下计算式计算确定：土地价款=楼面地价×房屋或建（构）筑物建筑面积×计缴比例。
（五）符合下列情形之一的，可以以国有划拨土地使用权类型直接办理登记：
1.房改权利人对房屋拥有完全产权的； 2.房改权利人对房屋只拥有部分产权的，凭国资部门处置文件、房改档案，补交相关费用变成完全产权的； 3.已交易的房改房、集资房，报县人民政府批准并补缴划拨土地价款和相关税费的。
（六）原房改权利人、集资人死亡的，由合法继承人依法继承，按继承登记程序登记到继承人名下。
（七）对房改房、集资房私自扩建部分的违法事实认定后，依据认定结论办理相关登记。扩建的房改房、集资房影响现行规划实施的，不予登记；房改房已交易且不影响现行规划实施的，补缴出让土地价款后以出让土地使用权类型直接登记；集资房扩建部分不影响现行规划实施的，补缴出让土地价款后以出让使用权类型直接登记。
（八）房改房、集资房、安置在国有土地上的安置户的私房，在本文件出台前房屋所有权已发生转移且办理了过户
登记的，根据影响规划实施情况分国有划拨土地或国有出让土地方式办理不动产登记；未办理房产过户登记的，先登记到原权利人名下，再根据影响规划实施情况分国有划拨土地或国有出让土地方式办理不动产登记。
（九）房改房、集资房一楼或相关楼层是商业及其他用途的，属单位所有的登记到单位名下；属个人所有的，需提交相关权属来源证明材料并按用途补交土地价款及相关税费后再登记到个人名下。土地使用权价款收缴标准为评估、确认后的楼面地价的 50%（楼面地价评估以同地段同用途最近 6 个月内成交地块的市场价的平均值为基础开展）。
（十）凡有下列情形之一的房改房不得上市交易和登记：
1.擅自改变使用性质的； 2.已列入征收拆迁范围内和鉴定为危房的应予登记； 3.司法机关和行政机关依法查封、扣押或者以其他形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的； 4.违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的； 5.学校教学区范围内已出售的住房； 6.以分期付款方式购房而价款尚未付清的； 7.法律法规以及县级以上人民政府规定禁止转让和登记的其他情形。
（十一）国有土地上建设的超层扩面建筑物，经依法处理并补缴土地价款及税费后方可登记。
（十二）2019 年 1 月 1 日前取得规划用地许可或已经建成的超层扩面违法建筑物，按以下标准和流程处理：自然资源部门对违法建设认定，没收超建部分的违法收入（同类型商品房市场价格的 20%确定违法收入）。
（十三）使用国有土地占地超过批准面积的，经自然资源部门确认在不影响规划实施的情况下，分别按以下情况处理：超占面积在批准面积 10%以下的，直接补缴土地价款，税务部门补税后办理不动产登记；超占面积在批准面积 10%以上的，对土地违法行为查处并补缴土地价款及税费后方可办理登记。工业用地超容积率的，经自然资源部门核实后符合规划的，可以直接办理登记；超占面积的，须补办手续后方可办理登记。
（十四）经申请批准同意调整规划的，就增建部分须补缴土地价款及税费后方可登记。
（十五）宗地移位的，按现行规划补办用地变更手续后再办理登记。
（十六）安置地上建设的私房的房屋用途根据经批准的规划设计文件确定：一楼为商业铺面的，房屋用途可以登记为商业用途；二楼及其以上部分一律登记为住宅用途。土地用途为住宅用地。
（十七）使用国有出让土地占地超过批准面积、建筑物超层、经申请批准同意调整规划增建的，土地价款按增加计容建筑面积计缴，收缴标准为所在地块楼面地价。出让土地使用权终止日期与原证一致。
（十八）1987 年 1 月 1 日以前，占地超过批准面积的，补缴划拨土地价款后以划拨土地使用权类型登记。
（十九）1987 年 1 月 1 日以后，占地超过批准面积、建筑物超层的划拨土地使用权，经申请同意出让后，原批准范围内的按所在地块楼面地价的 25%补缴出让土地价款，超面积、超层部分按一级或二级楼面地价计缴出让土地价款。
（二十）土地用途为住宅用地、房屋用途为商业铺面的不动产发生交易的，应按评估、确认后的楼面地价的 50%（楼面地价评估以同地段同用途最近 6 个月内成交地块的市场价的平均值为基础）的标准补足土地价款和相关税费，土地和房屋的用途统一登记为商业。
三、相关要求 （一）房改房、集资房不动产登记，要先查清土地使用权是否已经登记，未办理登记的，要先进行登记，再办理转移登记到户。集资房的土地使用权涉及国有资产的，由取得土地使用权单位统一向国资部门申请依法处置。土地使用权人已经撤销的，由接管单位或上级主管部门申请；土地使用权人主管部门为省（市）垂直管理单位或上市公司的，须经
有权机关批准方可处置。集资房房屋所有权未登记的，由集资单位提供原集资户名单及集资建房的批准文书等登记资料。
（二）房屋宗地与单位办公房共用宗地的，应将宗地进行分割并报规划部门审核。房改房、集资房用户只对该幢房占用土地进行分摊，公共面积不分摊到户。有关费用由不动产权利人负责缴纳。
（三）严格落实“先税后证”原则。
（四）房改房、集资房在实施不动产统一登记前已办理产权登记的，因实施本方案时发生产权变更的，同时办理原产权单位的产权变更登记。
（五）征缴土地价款所涉及的地价评估，由通过备案确定的评估机构承担，评估工作经费由县财政据实结算。
（六）各职能部门要加强协作与政策宣传，房改单位和集资单位要迅速落实责任，确保社会大局稳定，全面完善房改房、集资房的产权登记。
（七）超越本办法的特殊和特定不动产登记遗留问题，由县政府组织相关职能部门，根据不同情况，召集联席会议具体研究解决措施。
（八）本方案与县政府以前的文件有冲突的，以本方案为准。
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